房產銷售團隊月計劃書

導語：計劃書是黨政機關、企事業單位、社會團體對今后一段時間的工作、活動作出預想和安排的一種事務性文書。為避免工作的盲目性，必須前有計劃、后有總結。以下是小編整理房產銷售團隊月計劃書的資料，歡迎閱讀參考。

【第1句】：項目概述

90年代以來，隨著我國房地產業的迅猛發展，房地產中介服務行也隨之日趨繁榮，經歷從無到有、從小到大、從不規范到比較規范的發展過程，到上世紀90年代末在中國的大地上房地產中介服務機構實實在在成為房地產市場上的特殊行業以至市場發展的一股新生力量，它們為盤活樓市，特別是在二手樓市場中起到了積極的推動作用。

近年來，我國的房地產中介服務行業中出現了一些信譽較好的公司，他們機構規模逐步擴大，從業人員專業化水平顯著提高，行業理論研究水平也不斷提升，他們的出現為加速傳播房地產交易信息和加快房地產商品流通起了積極的作用。但在當前房地產經紀行業入行門檻低、法律法規不夠完善的環境下，也有一些無牌無照的中介違規經營，特別是只從事二手樓租售業務的中介，就一張桌子、一臺電話、一本筆記本也可以開張營業。而現在房地產中介所普遍采用的經營模式和業務操作流程中存在諸多問題，如信息不對稱、操作方式不公開等，給一些無良中介有了可乘之機，這嚴重影響了整個行業的誠信。作為一個剛剛進入發展期的行業，此時誰能出來做個誠信、服務顧客、陽光操作的房地產中介服務商，誰就能真正贏得顧客，贏得市場，DR房地產連鎖服務公司之商業計劃就是在這種市場環境下孕育而生的。

發起人在前期已經大量的調查了全國及廣東深圳目前的房地產市場，認真對行業中的二十一世紀不動產、美聯物業、順馳置業、我愛我家及中原地產等中介服務機構的經營模式進行了分析和比較，研究了一套更為完善、讓顧客更容易接受和采用的中介服務經營模式。顧客選擇這樣的置業方式，不盡可以得到了更多的便利，而且能節約更多的時間和金錢。

公司從創建伊始就將走信息網絡化、技術現代化、體系規模化、服務專業化的高端路線。即利用高效率的網絡應用技術，開發一套完整、實用的樓盤信息檔案并擁有全景實拍錄相的數據庫網絡系統；通過公司直營、區域加盟、個體加盟的特許加盟經營模式有計劃的組建一個遍布深圳、珠江三角洲、全國各個城市的連鎖店網絡體系，在這兩網合【第1句】：優勢互補的客戶資源網絡平臺上發展一個以房地產業務及各種衍生業務為內容的專業連鎖服務機構。

【第2句】：經營管理體制

發起人介紹：

公司的發起人，CW，男，19921年畢業于HB江西省南昌城市建設學校，讀房地產經營管理專業，網大本科在讀。AD在深圳從事房地產業務工作至今已有近三年時間，曾在深圳創道地產、深圳聯合縱橫機構、深圳崇基地產等公司服務過，并擔任主管或交易經理職務，一直都是參加各公司的業務開發和管理工作，有豐富的實戰經驗。

創業所有權的分配：

公司最初將發行10萬股普通股票，發起人將投資5萬元，換取9%即9000股。本項目將吸收另6位有專長（有電子商務、營銷、培訓、財務、企劃及法律等方面專長）的人士加盟公司，他們將和發起人一道共同組建一支團結向上、積極有創造力的管理團隊，他們每人將獲得1%（共6000股）的股份作為報酬。如果他們決定離開，公司發起人有對他們持有股份的第一優先收購權。同時，公司將吸收一位或多位投資者共出資295萬，他們按出資多少共享85%的股份。

【第3句】：市場分析

根據國家統計局最新測算結果表明：2003年12月份，“國房景氣指數”為10【第6句】：19，房地產業總體景氣水平在明顯上揚。

全年“國房景氣指數”明顯上揚的數據特征是：

【第1句】：全年全國商品房新開工面積突破5億平方米，達到【第5句】：43億平方米，增長【第28句】：5%，增長幅度比上年增加【第10句】：9個百分點。

【第2句】：全國房屋竣工面積達【第3句】：25億平方米，增長【第21句】：5%，增長幅度比上年增加【第2句】：7個百分點。

【第3句】：全國房地產到位資金累計為【第1句】：31萬億元，增長【第37句】：6%，增長幅度比上年增加【第7句】：4個百分點，是1995年以來的最高增幅。其中，商品住宅完成投資為6782億元，增長【第28句】：6%；

【第4句】：全國完成土地開發面積超過2億平方米，增長【第20句】：2%。完成土地購置面積【第3句】：7億平方米，增長【第21句】：5%。

【第5句】：全國商品房平均銷售價格為2379元/平方米，增長【第3句】：8%，增幅比上年增加0.9個百分點。

【第6句】：全國商品房銷售面積達到【第3句】：22億平方米，同比增長【第29句】：1%，增速超過商品房竣工面積。其中，銷售給個人比重達到【第94句】：2%。

【第7句】：全國商品房空置面積為【第1句】：28億平方米，增長【第2句】：2%，比上年回落【第8句】：7個百分點。其中，空置一年以上的面積為5425萬平方米。

看似些眼花繚亂的數據，雖然不能直接對房地產中介行業說明什么，但是房地產中介行業作為房地產產業中的一部分，是溝通供需雙方的橋梁，并貫穿于房地產開發、流通、消費各個過程之中，在促進房地產經濟發展中起舉足輕重的作用，全國各地房地產市場的快速發展，勢必促進房地產中介服務及相關性行業的發展，它發展的潛力是可以想象的。

在深圳，這幾年隨著各項促進存量市場發展政策的實施，根據市規劃與國土資源局網上備案預售合同資料顯示，2003年深圳市商品房銷售面積為8【第68句】：46萬平方米，其中二手樓成交面積已經達到4【第96句】：83萬平方米，二手樓市場日趨活躍，成交面積逐年上升（見下）。2004年一季度商品房銷售面積為2【第42句】：08萬平方米，僅二手房交易面積達到1【第48句】：79萬平方米，已經接近1999年全年的成交量。據估計，二手樓市場中有近80%的成交是通過房地產中介牽線說合促成的，而且這個比例在逐年上升。據上海市工商局有關負責人介紹，2002年上海存量房交易達1790萬平方米，呈現大幅增長的態勢，其中住宅占75％。上海約50％的新建商品房銷售和90％的二手房買賣是通過房地產經紀實現的。可見，房地產中介的作用日益顯現，在整個二手樓市場是一支不可或缺的力量。

1999年以來深圳二手房市場交易面積示意圖（萬M2）

蓬勃發展的房地產中介服務行業，對房地產業的健康發展具有重要作用。首先傳播房地產經濟信息，促成買賣雙方的交易；其次可以推動房地產【第2句】：三級市場的聯動，使一些消費者賣舊換新，有利于房地產市場需求的增長；其三，有利于市場的規范完善，促進整個房地產市場的健康、穩定發展，保證房地產經濟的平穩運行。

不難看出，在市場需求日益增加和相關政策不斷完善下，這個行業還將得到新一輪的發展，對我們而言，這是一種難得的機遇！

【第4句】：競爭分析

中國加入WTO后，除本土房地產中介機構外，還有很多國外品牌都已瞄準了中國這個商機無限的房地產中介市場，到底在這場激烈的市場搏擊中誰能最終笑傲江湖，我們還不得而知，但無論結果怎樣，企業間的競爭其最終受益者都是廣大的消費者，無論誰能成為中國房地產中介業的霸主，有一點可以肯定，它提供給消費者的一定是更加專業、高效、誠信、優質的服務。下面我們來看看目前在中國房地產中介服務行業中創立較早、勢力較強的.競爭對手：

21世紀不動產是目前全球最大的房地產服務提供商，1971年在美國加州創立，它以特許經營的商業模式，通過33年的發展，現已經在全球44個國家和地區，擁有6000多家加盟店和112000萬名專業、誠信的經紀人。21世紀不動產母公司CendantCorporation，紐約股票交易所（NYSE）上市公司，股票代碼為CD，目前市值180億美元，是世界上首席的服務業銷售公司，世界財富500強之一，業務范圍涉及不動產、度假、租車、金融、旅行五大服務領域，擁有30多個世界著名品牌。2000年3月，21世紀不動產進入中國大陸，以中國房地產市場成熟的沿海城市為先導，發展第一批區域加盟商，目前已成立了北京、廈門、鄭州、溫州、上海、廣州、深圳（深圳北新房地產經紀有限公司于2001年11月正式簽約加盟21世紀不動產體系，成立了深圳區域分部）、大連、寧波、杭州、青島、天津、成都13個區域分部，擁有140家加盟店和1000多名經紀人，它的下一步目標是在中國成立30個區域分部，培養14000名經紀人（在的深圳是發展80家加盟店，培養1000多名經紀人）。

21世紀不動產經營范圍：新樓盤策劃、包裝與銷售、房屋租賃、涉外房屋租售、寫字樓租售、二手房買賣、調差安家、不動產價格評估與咨詢、衍生事業的發展（代辦房地產交易手續、搬家服務、房屋裝飾…）

美聯物業成立于1973年，一直為本港居民提供住宅及工商鋪之物業代理服務，多年來積極擴展，分行遍布港、【第9句】：新界，美聯物業于一九九五年六月八日在香港聯合交易所掛牌上市，是香港首間及唯一物業代理上市公司(香港聯交所編號：1200)。在1997年全港的分行網絡已經超過了300家，2000年4月集團收購香港置業，擁有全港地產代理業務最大市場占有率。另外，長江實業透過附屬公司入股集團互聯網業務，發展網上地產及電子商貿。

美聯物業的主要業務范圍：香港住宅、寫字樓、工商鋪，以及中國大陸房地產代理；同時提供估價、拍賣、投標及按揭等多元化服務。另外，集團1997年引入內聯網系統，并積極發展互聯網－美聯數碼網，提供最新地產資訊，大力發展數碼代理、數碼廣場CyberMall、數碼拍賣、數碼按揭、數碼保險等服務，將業務進一步拓展至電子商貿。

順馳集團成立于1994年，現已成為集房地產開發、房地產中介服務與物業管理于一體的大型企業集團，2003年，順馳集團項目開工面積達200萬平方米，銷售面積達130萬平方米，銷售額40億元。占有天津市商品房市場20%的市場份額，在天津市房地產開發行業排名第一。其下屬全資公司順馳置業集團在天津二手房市場中有30%的市場份額，是房地產中介行業的第一。現已經進入了9個城市，在全國范圍內擁有300家直營連鎖店和近200家社區協作店。順馳置業通過整合廣泛的外部資源，進入多個領域，實現服務門類的鏈接，擴大品牌的延續性和覆蓋范圍，增加品牌內涵，在全國范圍內打出樹立"中國房地產連鎖服務商"第一品牌的口號。

順馳置業的經營范圍包括:商品房的連鎖銷售、空置房業務、租賃業務、綜合性的家居服務業務（租賃、裝修、保潔、搬家、保險、家政、家教、票務等），現有限時代買、租賃直通車兩種優勢產品。

我愛我家公司成立于2000年4月，是由偉業控股、太合控股、斯坦福房屋公司共同組建，是從事不動產經紀和居家綜合服務的大型企業，其宗旨為創建中國規模最大的居家綜合服務商。在業內最早采用直營和連鎖加盟特許經營模式，目前已先后在上海、天津、上海、南京、杭州、寧波、溫州、蘇州開設了分公司，在太原發展了特許加盟商。

我愛我家公司的主要業務為：包括房屋租賃、房屋信托、房屋置換、裝修代理、家用電器購置代理、房屋抵押貸款擔保在內的個人級整體解決方案，包括寫字樓租賃及免費綜合評估、商鋪租賃及免費商用房價值分析、高級員工公寓租賃及免費全程擔保、普通員工民宅租賃及免費全程擔保在內的企業級整體解決方案，以及空置房銷售代理、新樓盤策劃代理等業務。

香港中原地產成立于1978年，創始人為施永青先生及王文彥先生。在20年的時間里，創辦人憑著專業知識及服務，業務得到迅速發展，由最初的兩人辦公發展至最高峰時期的超過300間分行，服務范圍更全面，服務更專業化，成為全港最具規模、最具代表性的華資地產代理公司之一。與此同時，中原亦將眼光投向廣闊的中國大陸市場，積極拓展國內的地產代理業務，于1992年、1994年于分別在上海、廣州、北京成立了分公司；1997年，中原進一步擴大在國內的分行網絡，借著“九七回歸”這一有利形勢，成立了深圳中原物業顧問有限公司，借助深港兩地緊密連接的經濟走廊，積極開拓深圳的房地產代理業務和開設房地產中介服務直營店。2000年深圳中原在深圳整體市場（含代理和自售）上的市場占有率為【第8句】：2%，在代理樓盤中的市場占有率為18%，排名第一。

深圳中原地產的業務范圍包括下列三大類：【第1句】：物業項目顧問服務（項目可行性研究、市場調查研究、物業定位分析、租售推廣策劃）；【第2句】：二級市場房地產獨家銷售代理；【第3句】：三級市場房地產買賣及租賃服務（住宅部、商鋪部、寫字樓部）

據統計，在我國工商部門注冊登記的房地產中介服務已有數萬家，上述企業雖然目前都走在我們的前面，但中國的房地產中介服務行業遠沒有充分發展到一個已經很成熟的市場，或者說現在只是一個群雄爭霸的市場，它還有巨大的發展潛力。而應用特許經營的商業模式發展房地產中介服務的企業更為數不多，它還是一種較新的東西，并沒有標準也沒有領導者，走在我們前面的創業者，他們所帶來的是給后一批更多的經驗和教訓。所以，在如此大的市場空間內，房地產中介服務行業沒有真正意義上的競爭對手，還是一個需要不斷發展、不斷創新的行業。

【第5句】：競爭優勢

任何企業投資活動的目標都是尋求未來的發展，當一個行業當發展到很成熟的時候，再投資時，風險是相對小一些，但發展起來會有不少困難，尤其是想在市場上占有一席之地，會有不小的競爭。反過來說，企業如果投資到一個充滿發展機會卻又暫時沒有完全規范的市場，發展的機遇、盈利的機會就相對更大，但風險也隨之增大，即所謂風險是伴隨著機會永遠存在的。因此，企業所尋求的應該是有機會且又規避風險的投資，而DR房地產連鎖服務公司全新的經營理念和服務方式將是成功的法寶。

【第1句】：我們將采用全球最容易成功、最具有戰略擴張意義的商業運營模式――特許經營發展遍布深圳和全國范圍內目標城市的連鎖店網絡

特許經營指特許者將自己所擁有的商標、商號、產品、專利、專有技術、經營模式等以特許經營合同的形式授予被特許者使用，被特許者按合同規定，在特許者統一的業務模式下從事經營活動，并向特許者支付相應費用。

特許經營對特許人來說，是技術和品牌價值的擴張，經營模式的克隆而不是資本的擴張。

特許經營是全球最有效的成功方式。據統計，在美國只有10%的新企業5年之后在繼續經營，但特許經營企業有80%在10年之后仍然在繼續經營，有45%以上的商品和服務通過特許經營系統提供，60%不動產交易通過特許經營的中介公司操作；而中國連鎖經營協會統計數據顯示，截止到2002年6月底在中國的30多個行業中已有總特許體系600多個，并發展加盟店數有11000多家。

【第2句】：建立企業門戶網站，接入Internet，實現房地產中介服務的電子商務

Internet作為全球最大的計算機互聯網絡，其發展是呈爆炸性的，它將超越傳統的產業，而成為二十一世紀經濟最高的增長點。現全球150多個國家的45000個計算機網絡和7000多萬用戶組成了一個龐大的互聯網市場，每天都有上億人次在互聯網絡上閱讀和交換信息，成為了連接全球各個角落的信息高速路。據美國國際數據公司統計，因特網服務業的收入正以每年60%的速度增長，到2003年可到780億美元。在中國，1999年6月30日，Internet用戶為400萬，而1998年12月31日前為210萬，僅僅半年時間就增長了91%！

Internet系統過去可以認為屬于非營利性的網絡系統，網上大量的電子郵件和文件轉送對于用戶來說費率很低甚至是免費的。進入９０年代后，隨著政府經濟支持的減少，Internet的商業化趨勢增強，一些提供商業性在線服務的經營者紛紛加入Internet，可見在浩如煙海的Internet網絡中，商業用戶將成為未來的主導。在將來，這個全球最大的、無形的、牽動的人最多的計算機網絡，必以巨大的力量，包括豐富多采的商業化行為，影響著人們的生產和生活。因此，加入Internet就意味著掌握了巨大的市場。

【第3句】：完整、便捷、陽光操作的業務模式

手拉手式二手房買賣：連鎖店網絡和企業門戶網站為客戶提供最新不動產資訊和最新成交行情資訊，并提供專業的房價咨詢、免費陪同看房、實況介紹說明及制定置業計劃，做客戶的置業參謀。當買賣雙方都有交易意向時，雙方可以自由見面談判，實現交易的真正公開、公正、公平。達成交易后，我們確保交易安全和資金安全，全程協助辦理產權過戶和按揭貸款申請，直至水電、管理費、有線電視、電話、煤氣等事項的過戶，最后實現賣方收妥全部售房款和買方順利接管房產；

管家式不動產租賃：我們將租賃業務發展至物業代管代租，為有房產人士提供長期管家式服務，我們通過兩網合一的平臺為他們找到合適的租客，而能保證托管在我們公司的房產不會空置太久的原因是：我們將打破傳統的房地產租賃中介模式?D?D向業主和租客雙方收取傭金。現在，若租客委托我們租房時，其首選托管的房產時，他們可以只需支付該房產房租和押金而無需支付任何中介費的條件下租房。為托管房產保證充足的客源，解決有房產人士的后顧之憂，而他們只是每月在房產租出去的情況下給付我們一定比例的代管服務費；

辦理產權過戶和按揭貸款業務：產權過戶需要的眾多相關文件和繁瑣手續，對顧客來講是相當頭疼的事。因此，公司將利用長期從事中介服務的自身優勢，給顧客提供最大的幫助。而不愿一次性投入太多資金買新房、二手房、裝修……或現有經濟實力不足、不能一次性付清款的顧客，公司將對顧客經濟來源的情況和還款能力進行評估，并幫助顧客從合作銀行或其他金融機構得到符合顧客相應條件的資金支持；

新樓盤策劃、包裝與銷售：我們吸收建筑專家、策略大師、策劃高手、評估專家、調研專家、規劃專家、風水顧問、園林專家、廣告專才、營銷專家……組成智囊團，為開發商的新樓盤、尾盤提供專業營銷方案及銷售代理。同時，作為擁有兩網合【第1句】：覆蓋面最廣的房地產銷售網絡，我們為開發商提供了廣闊的的銷售途徑；

不動產價格評估：我們將全面提供房地產項目評估（投資可行性分析、中小企業融資顧問），樓宇按揭評估以及房地產價格評估（包括房地產轉讓價格、租賃價格、抵押價值評估、保險評估、課稅評估，征地和房屋拆遷補償估價、房地產分割合并估價、訴訟估價、拍賣估價）等服務，并致力於向各級政府部門、金融機構、以及各類經濟實體提供房地產領域全方位、高水平的咨詢顧問式服務；

各種衍生業務：通過和各大銀行、保險公司、擔保公司、裝飾公司、家政公司、搬家公司等等建立戰略合作關系，圍繞著房地產中介服務開發一些其他競爭對手沒有的業務品種，全面涉足到金融、保險、家政、信托等行業中去，給公司創造更多的利潤。

【第4句】：改變傳統房地產中介服務的看房模式，推出具有變革意義的全景看房服務

以前傳統中介服務中客戶在買房租房時所得到得平面圖和文字性的購房租房描述并不能使客戶了解真實的情況，它導致了許多購房租房者盲目地實地看房，跑到現場所看到的房屋情況和原先的文字描述有相當大的出入，降低了購房和租房的成功率，這樣，實地看房就會將客戶的時間浪費在一些未能成交的看房過程中；即使客戶有時間，可是也常常會找不到房東、業務員的共同時間去現場看房。當然這些只是傳統看房方式弊端的一部分，在給客戶帶來不便的同時也給房產公司的業務員、房東等帶來不便，這些問題表明了必須有一種嶄新的、與眾不同的方式來解決這種傳統看房所帶來的許多不便和四處奔波煩惱。

從現在起，我們將提出的“全景看房”服務，客戶不再需要花很多時間到處去看房了。他們只需要到我們的任何一家連鎖店或安坐在家中、輕點鼠標就能夠身臨其境的感受360度的真實場景，這種感覺就好像到了現場看房，能直觀地感受到所需了解房屋的地理位置、房屋外景、臥室、廚房、衛生間等各個細節，不但可以看到前后左右360度的所有景觀，甚至連天花板、地板都可以一覽無遺，使他們獲得真實的三維立體感和方位感。我們推出的這種全新的看房方式“全景看房”，它是基于網絡多媒體工具的成熟應用與顧客需求提升相結合而誕生的。顧客購房租房時，先在網上通過全景看房篩選出自己感興趣的房子，再上門去看房，能大大提高實地看房的成功率；全天候的看房模式，使客戶在任何時間任何地點直接通過網絡或本地查房看房，減少了業務員及客戶無效看房的次數，極大地節省了客戶和業務員時間，大大提高了工作效率和客戶滿意度。

【第6句】：發展計劃

市場需求永遠是第一位的，我們成功的基礎就是遵守這種客觀規律。當本項目作為一種新的理念橫空出世之際，擺在我們面前的就不僅僅是一種想法、一種創意，未來的市場前景給了我們巨大的空間和商機，好的理念、好的創意如果不付之于實施，不能真正地得到利益回報，那么再好的理念，再好的創意也只能是零，沒有任何價值。只有當它通過我們共同的努力，通過科學的運作，讓它最終受益于己，受益于顧客，并產生巨大的商業回報之時，它才真正是有價值的。因此，對于本項目而言，如何去運作、如何去實施和發展便成為了今后是否能成功的關鍵。

【第1句】：基礎建設階段，為期6個月。該階段是本項目的啟動階段，主要工作是創建公司組織架構，明確公司發展方向和經營理念。同時，在深圳區域開設房地產中介服務樣板店，試驗經營模式的可行性和盈利能力，為公司長期的發展打下良好的基礎。

1）、完成公司的工商注冊、稅務登記，組織一個合法的經濟實體。

公司名稱：深圳市DR房地產連鎖服務有限公司；

公司住所：

法定代表人：AD；

注冊資本：300萬；

企業類型：有限責任公司；

經營范圍：房地產經紀和代理；房地產評估；投資信息及其它經濟信息咨詢。

2）、總部組織架構設立，各部門負責人各就各位，分工明細。

行政財務部；

對公司總部、連鎖店體系進行財務監管及協助，運用財務分析幫助直營店、加盟店洞悉自己的財務狀況，并提供相應的指導性建議，同時協調公司總部、連鎖店體系內以及員工之間的關系。

人力資源培訓部；

根據公司的需要合理設置崗位、安排員工招聘計劃、考核員工工作情況，定期或不定期組織員工培訓，根據房地產中介行業的工作需要，開發相應的培訓課程，滿足公司內部員工及消費者不斷產生的新需求。

IT部；

開發、維護和更新企業門戶網站，為直營店、加盟店提供電腦軟硬件和軟件的安裝、輔導、更新、維護等系列技術支持，保證所有電腦和整個網絡系統的正常運營。

企業策劃部；

與媒體、政府機構、行業協會、其他單位建立了良好的合作關系，為推廣公司體系、提高知名度而策劃的大型宣傳活動，監管公司品牌標志的正確使用，通過董事委員會監督充分使用當年全國廣告基金，在市場上塑造公司品牌形象，在公眾中建立并維持品牌美譽度

授權部；

尋找潛在的市場，考核各個直營店和加盟店，經董事委員會批準增開連鎖店或授予加盟商特許經營使用權，為合適的申請加盟店制定商業計劃。

服務部；

為直營店、加盟店提供開店協助、入門輔導，以及對正式營運中相關問題建議解決方案；解決公司總部、連鎖店體系經營及業務過程中不可避免或將要發生的法律事務，保護公司總部、直營店和加盟店利益不受侵害，維護連鎖店體系的權益。

評估部；

負責發展評估業務，與各級政府部門、金融機構以及各類經濟實體保持聯系，為他們提供房地產領域全方位、高水平的咨詢顧問和評估服務；認真研究評估的專業技術，發表研究論文，對外充分展現公司的權威和專業

市場研究部；

運用市場調研的專業知識，通過對房地產相關信息的采集、處理和分析的過程，為公司決策管理層、各職能部門以及顧客提供專業的房地產市場調研服務，將具有指導性和預測性的相關結論撰寫成具有學術及市場價值的研究報告，對外樹立公司專業形象，支持公司企劃

二級市場事業部；

下列三個分部：業務部負責與發展商建立良好的合作關系，開拓二級市場策劃、代理銷售業務，給公司提供足夠的盤源支持；策劃部負責項目的市場調研、項目定位、全程策劃、推廣策劃等工作；二級市場銷售部負責每個樓盤一線的銷售工作

3）、建立企業門戶網站

建立技術先進、性能可靠、運行穩定、擴展性強的信息化運營基礎平臺，為企業全面實現信息化管理奠定堅實的基礎，讓企業內部連鎖店間的業務管理系統連網共享，并為網站的維護、升級保留足夠的彈性發展空間。

建立面向公眾、面向社會的網上企業形象宣傳平臺，為發布企業信息，宣傳企業形象，推廣企業各種產品、業務及服務。

建立面向客戶的房地產服務平臺，隨時發布、更新最新的房地產信息，并針對不同的客戶需求，提供相關的在線查詢、在線看房、在線預定、在線確認等功能，實現網上購房、網上委托租售等房地產中介業務電子商務功能。

建立面向客戶的網上交流平臺，讓客戶更好的與企業形成互動，提供在線的疑問解答、專家建議、客戶俱樂部、BBS論談等等；

4）、在深圳開設5個的直營店，培養60名以上房地產經紀人

由專業企劃公司設計企業形象規范手冊，制定連鎖店裝修、辦公用品的設計方案，確保所有連鎖店都是統一視覺效果，樹立公司在公眾中的品牌形象；

制定一套完整的連鎖店管理制度，以保證經營活動的有序進行；

針對不同的中介服務內容，總結一套規范的業務操作流程，標準的合同表格設計，已便提高工作效率、信息資源的利用率和節省操作時間，從而提升業績；

建立信息管理系統，搜集和整理現有的房地產信息資源并錄入系統，開發新的信息收集渠道，制定商業信息的管理制度和保密制度；

房地產經紀人的招聘、培訓、試用和聘用，進一步優化業務流程，完善績效考核體系；

將每個店都打造成推廣公司特許經營體系的樣板店；

【第2句】：發展階段，為期12個月。本階段公司就如同朝氣蓬勃、精力充沛的青年，所有業務本領都已掌握，時刻準備著打下一片屬于自己的天地。利用這個優勢，我們將加大投資的力度和加快發展的步伐，迅速推廣公司特許經營體系，目標在廣東省及周邊的江西、湖南、福建等省房地產發展較快、前景較好的城市建設1個區域分部和發展4個以上區域加盟商，開設70家以上連鎖店，培養800名以上房地產經紀人，并進一步完善特許經營加盟體系，為加盟商研發更多的服務內容和產品，為顧客提供優質的服務。

在本階段中，公司計劃深圳總部再開設3家直營店和發展15家以上的加盟店；新建設的區域分部將在本地開設2家直營店和發展10家以上的加盟店；新加入公司的4個或更多的區域加盟商，公司將協助他們在區域內開設至少40家直營店或發展加盟店。為保證上述目標的圓滿完成，本計劃已詳細將工作進行安排。

1）、利用各種宣傳手段，不斷提高直營店的業績，推廣公司加盟體系，打開企業知名度，建立公司品牌形象

報紙廣告；

電臺宣傳；

網頁廣告；

戶外招牌廣告；

請新聞媒體撰寫軟文報導公司經營理念；

邀請業內知名人士來公司考察，組織宴會討論公司商業模式的前景；

2）、尋找潛在的加盟者

有房地產中介行業的工作經驗，想找機會創業的人士；

尋求投資項目的個體戶；

看好特許經營，想成為區域加盟商的公司；

其他類型的加盟者；

3）、審核申請加盟者，考察連鎖鋪面情況

受理加盟商申請，聽取初步經營意向；

調查加盟者的自身條件和經濟實力；

考察加盟區域房地產市場狀況和未來的發展趨勢；

聽取投資收益分析，雙方意見交流，合作談判；

合同簽訂，授予加盟商特許經營使用權；

4）、總公司協助加盟商制定商業計劃，開辦、經營連鎖店

加盟商接受業務和管理技能培訓；

總公司協助開店，并提供《開店手冊》、《管理手冊》、《業務手冊》、《培訓手冊》、《VI手冊》、《標準的合同表格》；

鋪面裝修，辦理合法的經營執照和其他政策規定應辦理的手續；

房地產經紀人招聘、培訓；

5）、連鎖加盟店正式營業

總公司領導出席參加并致詞；

邀請嘉賓出席并致詞；

新聞媒體做跟蹤采訪；

6）、提供后續服務

解決加盟商經營中存在的問題；

接受加盟商投訴和見意，并及時回饋；

定期舉辦加盟商業務和管理技能和經紀人業務技能培訓、輔導；

年終舉辦工作總結大會、表彰大會；

【第3句】：穩固發展階段，為期24個月。這一階段里我們目標是：借助特許經營加盟體系所帶來的穩定收益、良好的品牌形象、前期積累的豐富業務經驗和巨大的客戶群，在全國范圍內建成一個擁有30個以上區域分部、800家以上連鎖店、10000名以上房地產經紀人的大型房地產中介服務連鎖網絡，并在所進入的每一個城市都有最高的當地市場占有率，成為中國房地產中介服務行業的品牌中介。

在本階段中，公司計劃在全國范圍內投資建設6個以上區域分部、開設25家以上直營店和發展200家以上加盟店，同時發展20個以上區域加盟商，并協助他們在區域內開設至少500家直營店或加盟店。

本階段公司應該注意以下各個方面：

1）、增租500┫的辦公場地以改善辦公條件和提升企業形；

2）、更換服務器以滿足數據的存儲；

3）、增加一些的新崗位，讓公司組織更合理、更完善；

4）、人力資源培訓部應該加強對員工的培訓和指導，讓所有員工都掌握熟練的業務技能，在公司有成就感，并得到公司和同事的認同；

5）、隨著公司組織機構的增設和員工隊伍的不斷壯大，行政財務部更應該加強對員工的管理，財務監管也要加大力度；

6）、根據業務的需要購置辦公車輛；

【第7句】：財務分析

【第1句】：基礎建設階段

1）、投資預算

總部的建設投資預算：

名稱計價方式數量金額（元）

總部注冊

專業公司協助注冊25000

聘請房地產經紀人6000元/年?人3人

18000

聘請房地產估價師6000元/年?人3人18000

小計61000

注：以上持牌房地產經紀人和房地產估價師有可能未全職）

名稱計價方式數量金額（元）

總部固定資產投資預算

辦公場地押金35元/┫250┫8750

場地裝修100000

辦公桌椅700元/套3021000

會議臺3000元/套13000

服務器30000元/臺130000

主機10000元/臺110000

個人辦公電腦4000元/臺1248000

復印機12000元/臺112000

掃描儀2000元/臺12000

普通打印機400元/臺2800

圖片打印機2500元/臺12500

傳真機1500元/臺23000

電腦軟件25000元/套125000

電話安裝800元/臺108000

攝影機12000元/臺224000

小計298050

折舊289300元按三年折舊，平均每月計提8040元

總部的人員及工資計劃：

名稱計價方式數量金額（元）

總部每月辦公人員工資

總經理6500元/人1人6500

副總經理4500元/人1人4500

部門經理3800元/人7人26600

企劃專員3500元/人1人3500

培訓專員3500元/人2人7000

IT專員3500元/人2人7000

房地產估價師3000元/人1人3000

業務專員2000元/人3人6000

法律專員2000元/人1人2000

會計和出納2000元/人2人4000

客服人員2000元/人4人8000

文員1500元/人1人1500

評估業務員1000元/人2人2000

小計81600

總部辦公費用計劃：

項目計價方式數量金額（元）

總部每月辦公費用

辦公場地租金35元/┫250┫8750

服務器托管5000元/月1月5000

電話費500元/臺10臺5000

上網寬帶1200元/條1條1200

辦公用品7250元/月1月7250

水電管理費3000元/月1月3000

午餐費4800元/月1月4800

小計35000

直營店投資預算：

項目計價方式數量金額（元）

單個直營店固定資產投資預算

鋪面押金250元/┫50┫12500

鋪面裝修25000

連鎖店注冊2000

訂做辦公桌椅3000元/套1套3000

電腦及周邊設備30000元/套1套30000

中介應用軟件5000元/套1套5000

電話、網絡初裝3000元/戶1戶3000

空調4000元/臺1臺4500

其它設備5000

合計90000

折舊77500按三年計提折舊，平均每月2150元

直營店辦公費用計劃：

名稱計價方式數量金額（元）

單個直營店每月的辦公費用

鋪面租金12500元/月1月12500

店長工資2500元/月1人2500

會計文員工資1500元/月1人1500

經紀人底薪800元/月12人9600

員工福利2000元/月1月2000

水電管理費1700元/月1月1700

電話和上網費2000元/月1月2000

廣告費4000元/月1月4000

辦公耗材2000元/月1月2000

小計38000

根據以上投資預算，可估算出本階段的投資總額:2【第76句】：14萬元

公司注冊費用（【第6句】：1萬元）+固定資產投資（【第74句】：81萬元）+六個月的辦公費用（1【第83句】：96萬元）+六個月的固定資產折舊（【第11句】：27萬元）=2【第82句】：24萬元

2）、效益分析

項目比例

中介服務業務利潤

分配經紀人提成傭金收入×20%

連鎖店管理人員提成傭金收入×5%

總部服務費傭金收入×5%

稅收傭金收入×5%

連鎖店提成傭金收入×65%

（注：提成比例為平均數）

項目比例

評估業務利潤

分配評估業務員提成評估收入×20%

評估師提成評估收入×5%

稅收評估收入×5%

公司提成評估收入×70%

項目比例

二級市場業務利潤

分配銷售代表提成傭金收入×3%

銷售經理及主管提成傭金收入×5%

策劃及其它參與提成傭金收入×7%

稅收傭金收入×5%

公司提成傭金收入×80%

本階段作為公司成立之初，前三個月做基礎建設，我們暫且保守的估計沒有產生營額；而后三個月各項業務都逐步進入軌道，也產生了一定的業務收入，保守估計：

a、直營店的月均傭金收入為8萬元，3個月5家店總傭金收入為120萬元；

b、評估業務的月均評估收入為5萬元，3個月總評估收入為15萬元；

c、二級市場的策劃和銷售代理業務的月均傭金收入為10萬元，3個月總營業額為30萬元。

公司在基礎階段的總業務收入為165萬元，按業務收入分配表，扣除業務人員、管理人員、其它參與者提成及稅費（未含所有稅），公司收益為1【第18句】：5萬元=120萬×70%+15萬×70%+30×80%

本階段末公司凈資產為212萬元＝300萬元－2【第76句】：14萬元＋【第80句】：91萬元－【第11句】：27萬元＋1【第18句】：5萬元

【第2句】：發展階段

1）、投資預算

項目計價方式數量金額（元）

總部新增加固定資產投資

新裝電話800元/臺54000

個人辦公電腦4000元/臺5臺20000

手提電腦15000元/臺2臺30000

投影機5000元/臺1臺5000

辦公桌椅700元/套5套3500

攝影機12000元/臺2臺24000

小計86500

折舊86500元按三年折舊，平均每月計提2400元

名稱計價方式數量金額（元）

總部新增加的辦公人員

工資副總經理4500元/人1人4500

IT專員3500元/人1人3500

業務專員2000元/人2人4000

客服人員2000元/人2人4000

評估業務員1000元/人1人1000

小計17000

名稱計價方式數量金額（元）

總部每月新增加辦公費用

電話費500元/臺5臺2500

辦公用品3000元/月1月3000

水電管理費1000元/月1月1000

差旅費6000元/月1月6000

廣告費10000元/月1月10000

午餐費1500元/月1月1500

小計24000

區域分部投資預算：

名稱計價方式數量金額（元）

區域分部注冊

專業公司協助注冊25000

聘請房地產經紀人6000元/年?人3人18000

聘請房地產估價師6000元/年?人3人18000

小計61000

名稱計價方式數量金額（元）

區域分部固定資產投資預算

辦公場地押金35元/┫150┫5250

場地裝修60000

辦公桌椅700元/套20套14000

會議臺3000元/套1套3000

主機10000元/臺1臺10000

個人辦公電腦4000元/臺8臺32000

復印機12000元/臺1臺12000

掃描儀2000元/臺1臺2000

普通打印機400元/臺1臺400

圖片打印機2500元/臺1臺2500

傳真機1500元/臺2臺3000

電話安裝800元/臺8臺6400

攝影機12000元/臺2臺24000

小計174550

折舊169300元按三年折舊，平均每月計提4700元

區域分部人員及工資計劃：

名稱計價方式數量金額（元）

區域分部每月辦公人員工資

副總經理4500元/月1人4500

部門經理3800元/月4人19000

企劃專員3500元/月1人3500

培訓專員3500元/月1人3500

IT專員3500元/月1人3500

房地產估價師3000元/月1人3000

業務專員2000元/月3人6000

法律專員2000元/月1人2000

會計和出納2000元/月2人4000

預計全資的區域分部業務收入為7195萬元

a、單個連鎖店的月均傭金收入為8萬元，22個店20個月的總傭金收入為3520萬元；

b、評估業務的月均評估收入為5萬元，7個區域分部20個月的總評估收入為700萬元；

c、二級市場的策劃和銷售代理業務的月均傭金收入為10萬元，7個區域分部20個月的總傭金收入為1400萬元。

d、特許經營加盟業務收入按175個單店加盟支付525萬元加盟費以及2年內收取15個月的總部服務費1050萬元（每個店月均收入為8萬元），共計1575萬元

公司在穩固定發展階段的業務收入為12935萬元，按業務收入分配表，扣除業務人員、管理人員、其它參與者提成及稅費（未含所有稅），公司凈收益為35【第15句】：5萬元=2288萬×70%+192萬×70%+360×80%+2900×85%+3520萬元×70%+700萬×70%+1400×80%+1575×85%－63【第86句】：25萬元

公司凈資產為40【第63句】：71萬元＝5【第10句】：9萬元＋3【第66句】：33萬元－3【第29句】：02萬元＋35【第15句】：5萬元

【第8句】：結論

DR房地產連鎖服務公司的商業計劃書在醞釀、構思和寫作過程中做了大量的市場調查，并咨詢過一些專業人士，無論是從市場前景、項目本身、市場運作，還是從資本運營、投資回報等方面分析，本項目無疑是一個成長性良好、資本增值快、投資回報率高的項目。

市場前景：房地產中介服務在房地產市場的重要作用這已是無庸置疑的事實，這行業隨著市場需求的日益增加和相關政策的不斷完善將得到更快的發展，將成投資的熱點。

項目本身：有全新的和超前的經營理念和服務方式，這是其它競爭對手所不具有的。

市場運作：以特許經營商業模式運營的、“兩網合一”的房地產中介服務平臺，所提供的服務符合行業的發展和市場的需求。

資本運營：通過三年半的經營，公司凈資產將達到4000多萬元，而且以后的收益是穩定增長的。

投資回報：根據我們的財務分析，本項目可在一年半后贏利。

綜上所述，本商業計劃操作是可行的，它的經營者和投資者將得到無限的回報。

這是一個充滿機遇和挑戰的時代，世界首富比爾?蓋茨勸誡我們：一旦看準目標，馬上就干，決不拖沓。不論何時，每個商人會遇到一些好機會，關鍵是機會來臨時，必須當機立斷。

作為一個聰明的投資者，面對這樣一個市場前景好，又有高額投資回報率的機會，您會做出怎樣的抉擇呢？

房產銷售計劃書

導語：計劃書是黨政機關、企事業單位、社會團體對今后一段時間的工作、活動作出預想和安排的一種事務性文書。為避免工作的盲目性，必須前有計劃、后有總結。以下是小編整理房產銷售計劃書的資料，歡迎閱讀參考。

豪苑小區將定于20xx年5月20日開工，小區項目各項手續已準備齊全，現將銷售策劃定制如下：

【第1句】：銷售客觀準備

銷售客觀準備從以下方面體現

(一)銷售部的確定

銷售部擬定在小區主路段，距離小區大約二百米以內設置，銷售部面積，大約在50-60平方米左右，內設布置應簡潔大方，但必須突出和詳盡的展示小區整體的、局部的規劃和設計理念。

(二)銷售團隊的建立

銷售團隊成員必須經過銷售培訓，通過銷售培訓讓團隊成員熟知房地產相關內容，并能詳盡了解小區的整體規劃和企業意圖，使銷售人員在策略的指導下深刻的理解項目。理解項目的層面不僅僅是對項目的全面了解，更是對項目的優勢的深刻理解。只有深刻的理解項目，才會對豪苑小區有很強的自信心，銷售培訓同時要對銷售團隊的銷售組織的理解，崗位職責的理解，銷售流程的理解等，這些會更好的加強銷售流程的完成和對銷售氛圍的營造。

【第2句】：產品價格的策略

(一)價格是消費者最為敏感的話題，也是小區項目投資利潤能否實現的關鍵所在。此次小區項目的'價格應定位“低開高走”模式，這里所說的低是指略低于本市其他房產公司的房價定在1%-3%。

(二)當小區建設進行到第【第2句】：第三階段時，消費者對于小區已有一定的認知感與認同感時，小區房產價格可進行階段性的調整。調整的幅度應控制在1%-2%。調價后的一段時間會有短期銷售低迷，會直接影響到銷售的成績與成交量，這時可配以適當折扣，作為價格過渡期，經過一段時間的磨合取消折扣。

【第3句】：銷售渠道的建立

主要選擇直接銷售，通過小區項目的整體廣告和銷售人員的走訪陌拜等方式使消費者了解和認識豪苑小區，這樣可以降低銷售費用，同時有利于提高企業的工作效率和樹立良好的企業形象。也可以使公司直接了解消費者的需要，及時了解文化趨勢，縮短消費者和公司溝通的渠道。以上是指與代理商銷售的比較。

【第4句】：促銷策略

隨著購房者的理性決策意識的不斷加強，在很大程度上，讓樓盤的推廣銷售難并增加，一個樓盤銷售用周期不斷延長。而延長銷售周期就會面對更大的營銷風險，從而使企業的利潤分成受到很大的影響。選擇怎樣的促銷手段，在營銷策劃中起到了關鍵性的作用。五，銷售的管理

銷售人員必須做到對銷售流程的嚴格遵守，并控制整個銷售環節。

【第1句】：銷售控制表。可以直觀的顯示所有樓盤的銷售進展情況，并以此制度銷售改進策略。

【第2句】：來電、來客的登記。登記來電、來客情況，完成對來電、來客的需求，意愿、特征的登記。

【第3句】：銷售登記：管理和登記銷售的情況，包括認購資料，認購合同，產權資料，付款資料。

【第4句】：換、退房管理。在銷售過程中換、退房的原因，理由以及處理辦法和結果。

【第5句】：催交欠款：處理銷售過程中的樓款催交處理。

【第6句】：成交客戶資料管理。登記已成交客戶詳細資料，方便公司營銷假人員有第一手資料，對客戶進行分析，從而最大限度提高對客戶的服務。

房產中介運營計劃書

房地產企業在大的氣候征兆下，都在苦練“內功”，在拼管理，在拼“資源整合”，在拼“人才”，在向管理要效益，在經過暴利時代之后，房地產行業已然走上精細化管理之路，行業正在經歷一次重新洗牌。以下是小編為大家整理分享的房產中介運營計劃書，歡迎閱讀參考。

　　房產中介運營計劃書

【第1句】：方案說明

本方案是為集團進行房地產開發，解答有關運營管理方案的建議，旨在為地產項目的運營提供專業化、科學化、規范化的概要性的指導意見。本方案并非基于具體土地、具體團隊、具體市場研判的市場報告，也有別于正式的制度設計。

本方案不是最終運營方案，本方案僅是集團介入房地產運營管理的概要性指導意見。最終運營方案需要在運營團隊對具體地產項目進行進一步的市場考察，并考慮投資者具體的情況之后，才能完成最終市場調研報告、開發計劃及其它運營方案等。

【第2句】：中國房地產開發企業運營管理趨勢簡判

【第1句】：中國房地產開發管理的發展趨勢

20xx—20xx年可以說是中國房地產行業發展的一個分水嶺。房地產行業正在經歷前所未有的企業重新洗牌期。20xx年—20xx年，一方面是以中國快速城鎮化為核心驅動力的房地產剛性需求，刺激著中國房地產業在相當長一段時間的硬性發展；另一方面是房地產企業正在新一波經濟的調整中迎來新的高強度的沖擊。各個房地產公司都心理很糾結地面臨“去、留”、“成長、萎縮”的選擇。

20xx年是房地產業在嚴峻的調控中獲得較快發展的一年。從房價來看，據中房網全國一手房交易價格指數顯示，截止到2013年3月，全國房價已經連漲8個月，房價已經回到調控前水平。限購的一線城市房價回暖力度顯然大于中小城市。去年上半年，多數房企延續采用去年的以價換量原則，尤其在【第5句】：6月份，由于時逢沖擊半年度業績的時間點，因此推案量和促銷力度都達到階段性高點，而進入2013年年之后，由于一線房企業績完成情況普遍較好，加上對十八大城鎮化建設的經濟刺激政策的期待，量價出現一定程度的.上漲。從房地產企業業績來看，龍頭企業取得了較快增長。龍頭企業在融資渠道、拓展布局、人才梯隊建設等方面均有著十分明顯的優勢，在調控中的經營策略非常合理，既重視擴張，也注重規避風險，企業戰略上積極向高周轉策略靠攏。房地產企業紛紛實施多元化發展戰略，規避風險。從發展布局來看，不少全國性企業已經不滿足于國內的房地產開發，開始拓展海外業務。綠地、萬科、碧桂園等企業均提出了海外發展計劃，其中綠地、碧桂園、鑫苑置業已經在海外有項目在建。從發展的業務范圍來看，為了規避風險，房企的發展方向更為多元化，今年以來企業的多元化發展腳步加快，轉向旅游地產、養老地產、商業地產、一級開發等等，尤其是旅游地產開發，成為眾多企業關注的熱點。

房地產商把產品品質、營銷手段都做到位時，市場已開始回歸理性，購買人群的觀望情緒占了主導地位、市場會進入相對時間、相對地域的蕭條期。在經歷前一階段的暴漲之后，房地產行業走到了重新洗牌階段，連行業的龍頭企業也無法避免。以萬科為例，她的整體營銷思路是在今后，以“合理的價格”、以最快的速度出售現有貨量。萬科作為行業龍頭雖然在中國地產市場份額并沒有占據絕對多的權重，但是它的行為會對整個行業產生相當大的導向作用。

房地產企業在大的氣候征兆下，都在苦練“內功”，在拼管理，在拼“資源整合”，在拼“人才”，在向管理要效益，在經過暴利時代之后，房地產行業已然走上精細化管理之路，行業正在經歷一次重新洗牌。這就是目前中國房地產行業“戰國”時代的現狀和趨勢！

【第2句】：新趨勢對開發管理模式及管理團隊的要求。

如何在項目所在地把地產項目打造成“精致城市宜居社區”，做“名片”式項目，打造高品位“富人區”？如何實現““地王”開局，強勢崛起”？如何實現“預算周期，規模制勝”？如何適應中國下一波城鎮化開發的熱潮？在房地產行業“戰國”時代的現狀和趨勢下，答案只有一個：只能形成能增強競爭能力的運營機制，才成功運作。目前，大的地產商已形成完整的產業組合，在成本管理上具有獨特的優勢；一些經過成功營銷建立了品牌的地產商，已形成氣候、規模，對新的房地產開發企業的市場營銷構成了壓力。新地產企業地產項目如果要開發成功，就必須尋找一個差異化的突破點，那我們拼什么，其實就是拼運營管理，這也是目前房地產企業轉型與洗牌所正在激戰的核心競爭力，加強運營管理是在相對“低迷”時期各個開發商正在“埋頭苦干”的事情。雖然還有相當大一部分地產商仍是“土八路”，但挑戰已經來臨：一是房地產市場在調控形勢下，近幾年銷售面積已接近極致，產量放大，競爭加劇，正在超越房地產市場走向成熟的階段，原來的土法上馬，一塊地皮建房子賣就是房地產的日子已經告別，地產行業的市場化、規范化時代已悄然來臨；二是全國商品房均價正在跨越6000元/平米的門檻，客戶消費心理也正在走向理性化，對地產的規劃、質量、配套、性價比、投資潛力甚至地產商品牌、信譽、團隊的資質及知名度都更有挑剔的眼光；三是新地產企業新項目本身的成功開發需要開發團隊具有極強的市場營銷能力、資本運作能力、工程管理能力、成本控制能力、內部控制及團隊整合能力，也就是各類資源整合能力，這需要各方面的專業團隊、職業團隊，并在高效、可控的管理模式下運作才能完成。

總之，對房地產開發企業而言，過去那種依賴高地價、高房價的粗放式贏利模式將難以持續，目前的各種環境也決定了新入門的房地產企業從土地價格的快速上漲中獲取高利潤的的模式已不可取。新房地產開發企業新項目開發成

功的關鍵是在一種高效、可控的管控模式下，由一支高素質的職業團隊運作。

【第3句】：集團地產項目開發運營管理的目標

基于股東的投資目標，并為達成股東投資目標；建議開始介入的地產項目運營管理的目標可明確為以下幾點：

第一，構建在項目所在地突出的房地產項目運營能力，保證本地產項目運營可控、高效；構建成熟的房地產管控模式，明確“責、權、利”，真正將個人利益與權力和責任掛鉤，杜絕責任不清、賞罰不明、人浮于事的現象，為集團公司房地產項目開發管理探索一條可行的模式。

第二，打造一支“精干、高效”的專業化操作的職業團隊，專業團隊職業操作，同時實現投資股東與運營團隊的“雙贏”，為項目的成功開發及股東其他項目的開發培養人才。

第三，初步樹立集團地產品牌在區域的影響力，為集團地產在區域的發展奠定一定的品牌基礎。

第四，確保盈利，將本項目打造成當地標桿“精品”樓盤，為公司取得最大的社會效益和經濟效益，或者說爭取項目利益最大化。這是項目運營管理的最終目標。

銷售團隊管理計劃書范文

尊敬的領導：

首先感謝領導的信任，讓本人擔當運營一部主管一職，讓我帶領一個團隊，本人深感榮幸。

如何創建、打造一個富有戰斗力、有執行力、有凝聚力，有流動性的團隊，并能將這三種能力行之有效的長期蘊藏在團隊中去，這是一個身為一個主管的主要職責。針對優秀團隊所具備的三個基本素質（有戰斗力、有執行力、有凝聚力）。下面我從以下方面來闡述我團隊管理的一些思路和看法，并形成有效的制度和機制貫徹到今后的團隊管理當中去。

一．戰斗力。

戰斗力主要體現在對公司制度的遵守、綜合個人素質兩個方面。主要闡述下個人綜合素質。要提高個人綜合素質，必須要提高外功和內功兩個素質。

外功主要體現在組員的整體形象和個人業務素質。

（1）提高職工的外在形象。職工外在形象主要體現在言行舉止：

【第1句】：上班期間一律穿職業裝，男：淺色西服、深色皮鞋、深色襪子、系領帶、短發、不過多佩戴飾品。女：淡妝、職業裝、盤頭、不留指甲、不過多佩戴飾品。

2．公司上班期間不得在辦公司和公司附近內外不得大聲喧嘩，不得在公司內吸煙，不得在辦公司做與工作無關的事情，不的`在開會的時候隨意離開，開會期間手機需關閉或者靜音、不得接聽電話。

【第3句】：不遲到或早退，公司有緊急情況需要召開會議，需無條件按時到場。

【第4句】：在談客戶或約見客戶工作過程中，必須使用禮貌用語，嚴禁同客戶或工作人員對罵、斗毆等影響公司形象的行為發生。

【第5句】：遵守公司的其他管理制度。

（2）提高職工的內在素質。提高職工的內在述職主要體現在員工的專業素質和內在修養兩個方面。

提高職工的專業素質：

【第1句】：利用每日早會時間用15分的時間討論一些前一天所遇到的問題、需求和想法。

【第2句】：每周必須有一次大型的培訓活動，主要內容是關于如何做好銷售，提高組員銷售技能及維持客戶關系，挖掘深層客戶之源

【第3句】：每月組織組員到大型的講座進行學習。提升其專業知識修養。

二．執行力。

團隊的執行力主要體現在團隊的業績考核和對某一具體工作的落實上。

基于公司10家樣板店要求第一點是要有公司所有產品展示功能，第二點要不同業態都要有樣板店，第三點商家不能太老而且要有影響了的商家，時間太久更不上公司發展需求。綜合以上要求，每人必須保證3-4家店納入公司考核。

這也是我作為團隊主管對大家進行考核的重要依據。工作上嚴肅、嚴謹、認真是我一貫的工作態度，我會把這一態度帶到工作上去，并使團隊其他成員有效的接受。

三．有凝聚力。

凝聚力主要體現在組員之間的工作協調、競爭和生活上互相幫助互相鼓勵的機制。

一個團隊在工作中相互猜忌、相互擠兌，在生活上莫比關心、不相互幫助。這樣的團隊是不能長久發展下去，一旦形成惡性循環，那后果不堪設想，甚至會威脅到團隊的生死存亡以及公司的健康發展。在團隊中一旦有這樣的苗頭出現，要乘早及時解決，對于不利團隊健康發展的事要及時處理，以免意向團隊成員積極的工作態度。工作上相互協調，采用少數服從多數原則，但一些關于團隊發展的時候該下決定的時候果斷下決定，以隊員免搖擺不定。要培養隊友的團隊個人競爭意思，對于工作按質按量完成的，要給予適當的表揚，對于那些不服從管理的，工作不積極的要及時提出批評，嚴重后果，屢叫不該的，任務沒完成的，該按公司制度的堅決按公司制度執行，絕不講情面。做到獎罰分明，賞罰有度。工作中，團隊利益高于一切，個人必須無條件服從，對了一些工作積極性高，久不出業績或業績不達標的隊員，要及時的利用團隊進行輔助，利用團隊進行鼓勵。使之能用行之有效的方法提高自己的業務水平和完成公司的考核任務。

生活上要及時的給組員做些思想工作，對于那些剛出學校的隊員，要多鼓舞，多肯定，提高他們的自信型和執行能力。多了解組員的家庭情況，噓寒問暖是小事，但是就是這些小事才能是他們認為我們團隊像個家庭一樣，有歸宿感、有安全感。每周、每月定時定期的組織大家一些幾天活動，所有組員必須全體參加，不得請假。主要內容是吃飯、喝茶、唱K。加深他們之間的感情交流。對每個入職的隊員進行資料整理，特別是他們的生日和他們一些比較重要和特殊的日子，全體員工向他表示祝賀。

加強團隊凝聚力的主要方式和方法很多，具體問題具體分析，總的原則就是出來就是開心。

四．及時給團隊補充新鮮血液，給團隊增加流動機制。

對于那些不服管理、考核期業績不佳、工作不積極或積極性不高的人、考核業績不達標的，要及時淘汰。對于那些業績做的稍好，不服公司管理、對團隊有不利影響的人，要及時糾正。

五．自律管理。

自律管理只要是要在工作中做好帶頭作用，遵守公司的各項管理制度，業務上更要按時按量完成公司任務和目標。

綜上所述，團隊管理我覺得就是管理事，而不是管理個人，工作上嚴肅、嚴謹、認真、對事不對人。生活上都是平等相處。個人服從團隊，團隊服務個人。賞罰分明，獎罰分明。以上拙見，不足之處，望領帶之處，及時改正。