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樓盤項(xiàng)目市場定位篇一

第四季度廣州寫字樓銷售成交持續(xù)暢旺，租金錄得有輕微下調(diào)

據(jù)國際五大行之一的高力國際最新研究報(bào)告顯示，回顧2009，廣州辦公樓市場在年初面臨眾多挑戰(zhàn)，租賃和銷售市場自第二季度在逆境中出現(xiàn)回升，好景延續(xù)至第四季度。受到廣州市政府對物流業(yè)、金融業(yè)、會(huì)展業(yè)和信息服務(wù)業(yè)等作重點(diǎn)發(fā)展，整體辦公樓市場繼續(xù)穩(wěn)步向上。由于本季度原定多個(gè)新項(xiàng)目將延期至2010年初入市，使本的供需得以平衡；加上國外企業(yè)對辦公樓需求有明顯增加，而國內(nèi)企業(yè)對租賃辦公樓面積亦比預(yù)期理想，使整體租賃市場有正面帶動(dòng)。另本季度廣州辦公樓銷售成交持續(xù)暢旺，投資市場仍以國內(nèi)大型企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)為主要買家，售價(jià)受到支持，使整體辦公樓市場氣氛變得更熾熱，投資者明顯重拾信心。本季度辦公樓銷售市場繼續(xù)暢旺，據(jù)廣州房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10及11月份辦公樓現(xiàn)房銷售面積已達(dá)137,100平方米。期房銷售面積在此兩個(gè)月份亦錄得約212,900平方米；相比上季度現(xiàn)房與期房總銷售面積相近。

高力國際指出，2009年第四季度，位于珠江新城的高德置地廣場落成，為市場提供約58,000平方米，占總庫存量約3.3%，使庫存量維持在178萬平方米左右。早前預(yù)定于本季度落成的三個(gè)項(xiàng)目將推遲至2010年初入市，故本季度繼續(xù)消化原有貨量。季內(nèi)，各個(gè)企業(yè)對前境明顯恢復(fù)信心，國內(nèi)和國外企業(yè)租客對辦公樓需求增加，并且租賃面積亦比以往較大。本季度客戶大多以擴(kuò)租和設(shè)立華南分區(qū)總部為主，行業(yè)包括醫(yī)藥、貿(mào)易、信息科技和金融機(jī)構(gòu)。隨著地鐵5號(hào)線在本12月開通，亦吸引了不少客戶查詢珠江新城一帶的盤源，預(yù)期珠江新城商務(wù)區(qū)地位將會(huì)逐步鞏固。雖然本季度有新增供應(yīng)，但由于高德置地廣場項(xiàng)目早在年初已進(jìn)行招租，入住率理想，因此并沒有拉高空置率，相反目前整體空置率繼續(xù)輕微下降至18%。

資料數(shù)據(jù)由高力國際物業(yè)提供

高力國際指出，本季度租金錄得有輕微下調(diào)，主要原因是數(shù)個(gè)受追捧的租盤早前因租賃市場暢旺，而輕微調(diào)高價(jià)格，但本季度發(fā)展商已作技術(shù)性調(diào)整，故促使平均租金有輕微調(diào)整至每平方米每月人民幣127.6元，較上季度下跌2.2%。季內(nèi)甲級(jí)辦公樓租金已回升至2008年第4季水平，雖然目前租金仍未能回復(fù)至高，但就年初至今已穩(wěn)步回升不少。三個(gè)核心商務(wù)區(qū)中，天河區(qū)平均租金仍繼續(xù)排于首位以每平米每月人民幣143.5元，其次為越秀區(qū)以每平米每月人民幣107.4元，而海珠區(qū)每平米每月人民幣100元。就目前情況，部分原定于2010年內(nèi)落成的項(xiàng)目，因亞運(yùn)原因，將推遲至2011年入市，故供應(yīng)量可望減少；但相反，因仍計(jì)劃在2010年推出市場的項(xiàng)目，均為高檔次項(xiàng)目，將可帶動(dòng)市場，使平均租金可望攀升。

高力國際指出，第四季度，政府拍地屢創(chuàng)新高，加上投資者對市場信心恢復(fù)，使辦公樓市場價(jià)量繼續(xù)穩(wěn)步上揚(yáng)。本季度，投資者繼續(xù)以國內(nèi)投資者和金融機(jī)構(gòu)為主導(dǎo)。季內(nèi)重要成交有廣東發(fā)展銀行買入南雅中和廣場5層辦公樓約11,000平方米；另有佳兆業(yè)與潛在買方在11月份簽署諒解備忘錄出售整棟在建中的商業(yè)項(xiàng)目“佳兆業(yè)廣場”，總建筑面積約117,575平方米，其收購建議將不少于人民幣18.5億元，而買方亦有意承擔(dān)發(fā)展成本約人民幣9億元。市場上正面新聞陸續(xù)報(bào)導(dǎo)，使甲級(jí)辦公樓繼續(xù)攀升至人民幣每平方米21,828元，比上季上升約2.8%。

高力國際展望，隨著世界多個(gè)主要國家的經(jīng)濟(jì)呈復(fù)蘇跡象，加上國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長回復(fù)及達(dá)致指標(biāo)，使企業(yè)來粵擴(kuò)張業(yè)務(wù)的心態(tài)回升；不少大型企業(yè)正找尋合適辦公樓安排搬遷事宜。預(yù)期2010年租賃市場需求將可進(jìn)一步上揚(yáng)。由于部份原定于2010年內(nèi)度推出的龐大供應(yīng)量，因亞運(yùn)會(huì)原因，將順延至2011年入市，加上亞運(yùn)會(huì)前后裝修工程將被迫停工，受到新增供應(yīng)帶動(dòng)，故空置率將會(huì)呈輕微持輕微上升趨勢。按資料表示，多個(gè)高質(zhì)量項(xiàng)目仍計(jì)劃在2010年推出市場，應(yīng)可受市場追捧，使租金上升空間仍然存在。而銷售方面，雖政府推出相應(yīng)的宏觀調(diào)控措施壓抑樓市炒風(fēng)，但為了保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長，預(yù)期大市并沒有太大變動(dòng)的情況下，辦公樓售價(jià)仍會(huì)持平穩(wěn)發(fā)展。預(yù)期政府將繼續(xù)扶持發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)，就以政府統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示服務(wù)業(yè)在短短本首九個(gè)月內(nèi)獲得輝煌成績，增加值同比增長12.7%，對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)71.2%，亦拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長7.5個(gè)百分點(diǎn)。預(yù)期在2010將以服務(wù)業(yè)作牽頭，加上亞運(yùn)會(huì)效應(yīng)，將進(jìn)一步提升廣州整體形象，預(yù)期亞運(yùn)會(huì)后有助吸引外資來廣州發(fā)展意欲，辦公樓租賃需求有望上升，引領(lǐng)辦公樓市場邁向新的一頁。

樓盤項(xiàng)目市場定位篇二

寫字樓項(xiàng)目定位及市場分析

寫字樓的分類：寫字樓可以分為甲級(jí)寫字樓、乙級(jí)寫字樓、丙級(jí)寫字樓和校園寫字樓，校園寫字樓這個(gè)概念大家可能比較陌生，它是一個(gè)非商業(yè)核心商務(wù)區(qū)，一般分布在各個(gè)城市的工業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)或郊區(qū)，三到五層，最大的特點(diǎn)是綠地面積廣闊。校園式寫字樓目前在上海會(huì)非常多。甲級(jí)寫字樓的位置是在主要的商業(yè)區(qū)，而且具有很多的地理優(yōu)勢有很多商品的支持；需要要有強(qiáng)大的資金實(shí)力，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)非常豐富的開發(fā)商，有一個(gè)比較完善的配套設(shè)施，包括有銀行、餐飲、郵局以及要有充足的設(shè)備；在裝修標(biāo)準(zhǔn)方面，甲級(jí)寫字樓應(yīng)該有很多的系統(tǒng)，還有足夠的配套電梯；樓層凈高要求是2.7米，有達(dá)到國際標(biāo)準(zhǔn)的高品質(zhì)的施工；在出售出租方面，甲級(jí)寫字樓，一般是出租或者整棟或整層出售，如果每層樓分散式出售的話必定會(huì)引起寫字樓運(yùn)作的管理出現(xiàn)問題；在物業(yè)管理方面，傾向于一些經(jīng)驗(yàn)豐富的物業(yè)管理。每個(gè)城市關(guān)于甲級(jí)辦公樓的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)不同，尤其是在一些二線城市里面包括武漢或者成都，當(dāng)?shù)貙懽謽堑募?jí)別評(píng)定是因地制宜的。乙級(jí)寫字樓是一些位置比較好，不一定在核心商務(wù)區(qū)，具有良好的管理和使用質(zhì)量，設(shè)施有一點(diǎn)老化；丙級(jí)寫字樓一般都是15—25年已經(jīng)老化了。

寫字樓資料的收集：主要的收集方法，是依靠寫字樓所有顧問通過近兩個(gè)星期的實(shí)地工作進(jìn)行資料收集。房地產(chǎn)顧問是一個(gè)比較中立的角度，既使顧客提供了數(shù)據(jù)，也必須去重新審視，確認(rèn)它的準(zhǔn)確性。這些資料信息全部是顧問公司做的，包括現(xiàn)在時(shí)間、級(jí)別、所在行政區(qū)、所在商業(yè)區(qū)。出租出售這個(gè)名詞的意思，就是這個(gè)樓建好之后是全部出租用途，還是自用。建筑面積是要考慮的，在無法確定它的一個(gè)整體面積的時(shí)候，它周邊辦公樓的可比性整體面積是非常值得去借鑒的，包括寫字樓面積、單層面積。單層面積即每個(gè)樓層的面積，一線城市和二線城市是不同的，二線城市每個(gè)樓層里面基本在1000—1250平方米左右，一線在2000平方米左右；出現(xiàn)這些區(qū)別是因?yàn)樗脩魧用娴牟煌虼耍瑔螌用娣e的確定直接影響到未來客戶群體的確定。層數(shù)、層高非常關(guān)鍵，很多寫字樓層高不能滿足高端客戶的要求，影響了項(xiàng)目的出租出售情況。電梯要求非常嚴(yán)格，一般甲級(jí)寫字樓的電梯等候時(shí)間不能超過30秒鐘，而電梯數(shù)量直接是跟服務(wù)的一個(gè)樓層的面積相關(guān)。物業(yè)管理公司，是甲級(jí)寫字樓的關(guān)鍵要素。同時(shí)寫字樓要占有位置的絕對優(yōu)勢。租戶組合，樓里有多少租戶，也要根據(jù)行業(yè)和來源地進(jìn)行分析。購買者的目的，購買者是自用還是出租。之后，還需要關(guān)注在本項(xiàng)目市場一般需要經(jīng)過多長時(shí)間才能獲得穩(wěn)定的入住率，根據(jù)該數(shù)據(jù)，可以大致預(yù)測貴公司項(xiàng)目在未來有多長時(shí)間能出租完。

供應(yīng)分析：寫字樓的供應(yīng)總量將對寫字樓市場的空置率和租金產(chǎn)生直接而深刻的影響。在供應(yīng)分析部分應(yīng)該對項(xiàng)目所在城市的寫字樓市場的發(fā)展和整體供應(yīng)水平進(jìn)行討論，對分地區(qū)的供應(yīng)數(shù)量與質(zhì)量水平進(jìn)行評(píng)述，以對目前的寫字樓市場供應(yīng)有一個(gè)全面而深入的認(rèn)識(shí)。

首先，把整個(gè)城市一個(gè)歷史概念分析清楚，它的寫字樓市場曾經(jīng)在什么時(shí)候出現(xiàn)了供應(yīng)高峰期，比如說上海是在98年有80萬的工程量；其次，寫字樓區(qū)域，建議用圖表來做分析，做一個(gè)詳細(xì)研究。就商務(wù)配套而言，寫字樓最主要的商務(wù)配套就是酒店，酒店給差旅人員提供居住，酒店和寫字樓之間具有較強(qiáng)的協(xié)同效應(yīng)。

層高問題，層高是一個(gè)非常關(guān)鍵的因素，往往受到用戶尤其是境外用戶的重點(diǎn)關(guān)注，一般而言，優(yōu)質(zhì)辦公樓的層高應(yīng)該在2.7米以上。

在停車場比例上，充分考慮公共交通的現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢。根據(jù)在北京、上海的發(fā)展，據(jù)我們的分析，每個(gè)城市的交通具有不同的城市背景。和其他一線城市相比，上海人車輛保有程度不高，因?yàn)樗徺I一輛車需要繳4萬塊錢上牌照，就是在很大程度上限制車輛的數(shù)量。在成都，成都人的車輛保有程度是非常高的，他幾乎是排在全國前幾名的城市。據(jù)我們所知，他們的寫字樓的車位配置是非常大的，在上海我們會(huì)用到提供100-200平方米左右一個(gè)車位。

空調(diào)系統(tǒng)，甲級(jí)寫字樓和乙級(jí)寫字樓有最大的區(qū)別，乙級(jí)寫字樓一般是出售型的，它可能用一些獨(dú)立計(jì)量的空調(diào)系統(tǒng)，因?yàn)檫@樣可以保證用戶自行控制使用費(fèi)用，甲級(jí)寫字樓一般考慮的就是建筑的外觀和美觀，多數(shù)采用中央空調(diào)。

租售策略，每個(gè)地方不同，在一線城市幾乎所有的甲級(jí)寫字樓都是出租性的，但在成都所有的甲級(jí)辦公室是出售形式的，乙級(jí)寫字樓是出租型的，成都出現(xiàn)該種現(xiàn)象的原因，我們的初步分析是，許多乙級(jí)寫字樓的產(chǎn)權(quán)不太明晰，不可分拆進(jìn)行銷售，它只能進(jìn)行招租。

在現(xiàn)實(shí)供應(yīng)之外，我們還應(yīng)該關(guān)注未來供應(yīng)，這其中尤其要關(guān)注土地交易信息，這些項(xiàng)目在未來幾年將進(jìn)入市場和你的項(xiàng)目進(jìn)行競爭；同時(shí)，我們還應(yīng)該關(guān)注城市規(guī)劃，以便從宏觀層面了解城市的商務(wù)區(qū)的發(fā)展或變遷。

微觀需求分析：微觀需求分析，包括現(xiàn)實(shí)需求分析，潛在需求分析。現(xiàn)實(shí)需求分析要對全市具有代表性的辦公樓進(jìn)行租戶調(diào)查，分析出有租戶的特質(zhì)；潛在需求分析要對最近剛租用購買寫字樓物業(yè)或者計(jì)劃租用購買寫字樓物業(yè)進(jìn)行研究。

市場指標(biāo)分析：是指租金、售價(jià)以及空置率。租金的分析主要是基于歷史租金的研究，以便詳細(xì)了解租金在過去的變化規(guī)律和發(fā)展周期，以便我們將這些規(guī)律應(yīng)用到未來的租金變化預(yù)測中。空置率和租金的變化是負(fù)相關(guān)的，在空置率最低的時(shí)候，租金是最高，這是一個(gè)市場發(fā)展的規(guī)律。因此，租金與空置率是互動(dòng)的，緊密聯(lián)系在一起。所有的租金和空置率都應(yīng)該分不同的區(qū)域和不同的辦公樓級(jí)別進(jìn)行分析。在市場指標(biāo)分析中，我們不能忽視停車費(fèi)的收入和免租期的租約條件。

預(yù)測未來項(xiàng)目的租金預(yù)測：我們會(huì)用兩個(gè)方法：一個(gè)是宏觀方法，一個(gè)是微觀方法。宏觀方法是基于一定經(jīng)濟(jì)發(fā)展增長的周期，通過使用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型進(jìn)行預(yù)測未來的租金；微觀方法主要使用該城市或地區(qū)的企業(yè)數(shù)量增長的需求。

樓盤項(xiàng)目市場定位篇三

石家莊寫字樓市場分析

一：背景

在過去的一年，我國樓市起起伏伏，多項(xiàng)重拳調(diào)控政策紛紛砸向樓市，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了無數(shù)個(gè)跌宕起伏，調(diào)控、漸冷、回暖、新政、萎縮、又上漲、又新政??如同過山車一般，不時(shí)的驟升驟降時(shí)刻在考驗(yàn)著人們對于目前樓市的承受能力，新年伊始，央行繼去年兩輪加息后再度加息，如此連番，通脹壓力可想而知，住宅市場頻頻迎來政策調(diào)控，其投資空間已呈現(xiàn)越來越窄的形式，而前段時(shí)間各地樓市應(yīng)聲落地的“限購令”以及石家莊已出臺(tái)的“限購令”，近乎切斷投資住宅的念想；反觀商業(yè)地產(chǎn)，無論是從銷量還是市場的反映情況，都表現(xiàn)良好，它儼然在這個(gè)非常時(shí)期擁有屬于自己的“避風(fēng)港”。而在商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、商鋪、公寓）中，寫字樓發(fā)展?fàn)顩r最能反映一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況及走勢。因此，購買（或租用）寫字樓的客戶群最理性，寫字樓開發(fā)的利潤較高，雖然其風(fēng)險(xiǎn)亦較大。

二：石家莊寫字樓數(shù)據(jù)一覽表

“可”（戶型可分割）、“不”（戶型不可分割）。以上表格數(shù)據(jù)的時(shí)間為2011年2月份。

三：宏觀分析

在各個(gè)寫字樓的走訪中，我們按照廣安大街、建設(shè)大街、中華大街、平安大街、體育大街、中山路、裕華路、槐安路等8大線路分類，通過以上表格也可以看出，石家莊寫字樓市場區(qū)域劃分十分明確，為此，我們又可以在個(gè)大線路中找個(gè)一些共同的特寫，這就是以下分析的區(qū)域商圈。區(qū)域分析：

每個(gè)城市的發(fā)展都會(huì)形成其自有的商業(yè)格局，隨著石家莊近些年快速的發(fā)展，以發(fā)展非常的商業(yè)區(qū)域有：廣安商業(yè)區(qū)、北國商圈、東購、新百商圈、省藝術(shù)中心商業(yè)區(qū)，這些區(qū)域目前聚集了石家莊80~90%左右的寫字樓，已成為標(biāo)準(zhǔn)意義的商務(wù)區(qū)。

廣安商業(yè)區(qū)：據(jù)了解，廣安大街在上世紀(jì)80年代，便是石家莊市著名的集貿(mào)市場之一，在后期城市規(guī)劃中，廣安街形成了石家莊絕對意義上的cbd商務(wù)區(qū)，其南端不但有省博物館、圖書館、科技館、國際大廈、世貿(mào)皇冠等文化、休閑服務(wù)區(qū)，自身也包含了很多老牌、新建、在建商務(wù)樓，商業(yè)地位日益凸顯。代表寫字樓：開元先天下、九派大廈、銀泰國際、官鯉公寓、時(shí)代方舟、美東國際、財(cái)富大廈以及在建的石家莊最高建筑開元環(huán)球中心。

東購、新百商圈：石家莊這個(gè)由火車站拉來的城市，火車站周邊必將成為炙手可熱的發(fā)展區(qū)域，其中以東購、新百商圈最為突出，該區(qū)域具有配套齊全、人流量大等先天優(yōu)勢，雖然火車站南遷已成定局，但該區(qū)域所應(yīng)該具有的“厚積”已基本完成，加上后期火車站改造而成的百年廣場，其發(fā)展之勢仍不可限量，目前很多大型企業(yè)也已經(jīng)瞄上了這個(gè)寸土寸金的富庶膏腴之地，如蘇寧電器旗下的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蘇寧置業(yè)在2010年3月份以2億5500萬元的價(jià)格拍的東至公里街，西至南大街，南至中山路、北至民族路的[2010]08號(hào)地塊。代表寫字樓：軍創(chuàng)國際、中華商務(wù)、華銀大廈、東方大廈、尚德國際、金圓大廈以及在建的新源nasa,但是該區(qū)也與新華和南三條批發(fā)市場毗鄰，嘈雜的氛圍和混亂的交通，始終影響著其整體環(huán)境質(zhì)量的提升。

北國商圈：如果東購、新百商圈是借火車站之東風(fēng)的話，北國商圈則是由其優(yōu)越的地理位置以及城市發(fā)展中政治傾向而快速發(fā)展起來的商業(yè)巨擎，從1996年解放路百貨商場華麗蝶變北國商城，便為后來依托北國商城發(fā)展成為北國商圈夯實(shí)基礎(chǔ)，石家莊市博物館、市政府、燕春飯店、長安公園等商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通配套設(shè)施環(huán)伺其中，這都確保和鞏固了北國商圈在石家莊商業(yè)市場中穩(wěn)固根基。代表寫字樓：富邦大廈、西美大廈、東海國際、中浩第一商務(wù)以及在建的勒泰中心、濱江國際。

省藝術(shù)中心商業(yè)區(qū)：該區(qū)域位于石家莊兩條迎賓大道裕華路、中華大街以及素有石家莊“華爾街”之稱的自強(qiáng)路和酒吧一條的南小街的合圍之地，以裕園廣場、萬象天成為代表，結(jié)合周邊各大銀行（該區(qū)域僅省級(jí)以上銀行分支機(jī)構(gòu)就有12家，占到石家莊市省級(jí)銀行的六成以上），成為橋西區(qū)重要的商務(wù)集中區(qū)域。代表寫字樓：萬象天成、裕園廣場、萬豪大廈、盈伴大廈、燕趙財(cái)富主場以及在建的綜合體項(xiàng)目金世界。部分寫字樓簡析：

中華商務(wù)中心：位居中山路，緊靠新百商圈，總建筑面積約70000平方米、建筑高度100米，5a純商務(wù)寫字樓，挑高16米商務(wù)大堂，地上25層，地下3層，車位400個(gè)左右

西美大廈：石家莊中心地帶，處于北國商圈，租金在石家莊屬偏上，定位較高，且戶型面積比較大，適合有一定發(fā)展的中型以上的公司企業(yè)。

眾鑫大廈·me碼：位于石家莊城市核心主縱軸—建設(shè)大街與范西路交叉口之東南，主要賣點(diǎn)沒單層配有空中花園，不過這種情況也出現(xiàn)了公攤過大的不足。

中鐵商務(wù)廣場：裕華路與平安大街交叉口東南，平安公園對面，為“世界雙500強(qiáng)企業(yè)” 中國中鐵股份公司的全資子公司——中鐵置業(yè)開發(fā)，其群體主要為較大企業(yè)辦公所用，沒有外租現(xiàn)象。

天滋官鯉：廣安街上公寓建筑群，租金屬中等，物業(yè)費(fèi)偏高，個(gè)人感覺，管理的物業(yè)確實(shí)物有所值。四：寫字樓租用市場分析

1、目前石家莊寫字樓經(jīng)過多年的發(fā)展，物業(yè)形態(tài)也在逐漸演變，現(xiàn)在已經(jīng)形成了商務(wù)式寫字樓、商住兩用式寫字樓以及酒店式寫字樓三分天下的格局，定位不同，所針對的客戶群體、層面也不同，可謂各得其所。

2、目前寫字樓市場經(jīng)營方式分為三大類：自主經(jīng)營，對外招租（如東方大廈、華銀大廈、國貿(mào)中心、金圓大廈、富邦大廈），公開出售（如時(shí)代方舟、東海大廈、卓達(dá)中苑商務(wù)大廈d座）、租、售結(jié)合（以上出售的寫字樓為了保證大廈的正常運(yùn)行成本，會(huì)選擇部分出租）。

3、從租金上可分為0.8~1.0元/平米/天、1.0~1.5元/平米/天、1.5~2.5元/平米/天、2.5~3.5元/平米/天四個(gè)主要價(jià)格區(qū)間，其中以中茂海悅3.0~3.5的租金為最高，1.5~2.5元/平米/天的價(jià)格是目前石家莊寫字樓市場的主要價(jià)格區(qū)域，且租住率均在95%以上，不過新近交付使用的寫字樓在入駐率上會(huì)略低，且產(chǎn)權(quán)已經(jīng)售出。在計(jì)算租金最高的寫字樓中，如果就寫字樓品質(zhì)和區(qū)域來看，中鐵商務(wù)廣場應(yīng)該會(huì)高于中茂海悅，但我們并沒有將中鐵商務(wù)廣場計(jì)算在內(nèi)，原因在于購買中鐵商務(wù)廣場的客戶多位大型企業(yè)辦公自用，所以沒有租金來參考。另外，在同一寫字樓價(jià)格定位時(shí)，一般沒有樓層和陰陽面的區(qū)分，只有極個(gè)別樓盤，陽面寫字樓的價(jià)格會(huì)略微高于陰面。

4、從物業(yè)費(fèi)上可分為1.0~2.0元/平米/月，2.0~3.0元/平米/月、3.0~5.4元/平米/月、以及5.4元/平米/月以上共四個(gè)主要物業(yè)費(fèi)區(qū)間，其中以中鐵商務(wù)廣場14元/平米/月的高價(jià)居于第一，1.0~2.0元/平米/月的物業(yè)費(fèi)是目前石家莊寫字樓市場的主要物業(yè)費(fèi)期間，而在走訪的過程發(fā)現(xiàn)了很多沒有物業(yè)費(fèi)的情況，這種情況下，物業(yè)費(fèi)都在包含在了租金里，出現(xiàn)這種情況時(shí)通過發(fā)現(xiàn)有兩點(diǎn)值得注意，一是時(shí)間較早的寫字樓容易出現(xiàn)租金包含物業(yè)費(fèi)的情況，二是，該寫字樓租金略高于周邊的寫字樓，這樣就形成了一種價(jià)格上的互補(bǔ)。

不過物業(yè)費(fèi)的多少也確實(shí)反映了一個(gè)寫字樓物業(yè)管理情況，物業(yè)費(fèi)高的寫字樓在樓宇的管理（安全、衛(wèi)生、設(shè)施維護(hù)等）確實(shí)具有明顯的優(yōu)勢，電梯的使用情況也在一定程度上反映了一個(gè)寫字樓的定位，高端寫字樓所用的電梯均為上海三菱、日本日立、德國蒂森克虜伯、奧蒂斯等品牌電梯，且在電梯的部數(shù)和布局設(shè)置上，也優(yōu)于普通寫字樓。

5、從戶型上，面積范圍多在60~200㎡，這些戶型90%都可以自由分割，可以適用于不同需求的不同客戶，易用度較高，只有極個(gè)別（西美大廈、中鐵商務(wù)廣場）以整層出租為主態(tài)的現(xiàn)象。戶型設(shè)計(jì)上，配用私用衛(wèi)生間的也比較少，多為共用衛(wèi)生間，私用衛(wèi)生間多出現(xiàn)在商住兩用的業(yè)態(tài)中（如凱嘉大廈、眾鑫me碼），不過這也造成了后期分割或打通時(shí)的不便。

6、從針對客戶群分析。石家莊的寫字樓多分布于地產(chǎn)投資熱點(diǎn)區(qū)域，如前文分析的廣安商業(yè)區(qū)、北國商圈、東購、新百商圈、省藝術(shù)中心商業(yè)區(qū)，周邊的規(guī)劃建設(shè)和物業(yè)管理已經(jīng)形成規(guī)模性效應(yīng)，加之現(xiàn)有的物流領(lǐng)域的品牌意識(shí)，必會(huì)在投資者消費(fèi)意識(shí)中繼續(xù)延伸，所以這里成為了高端人群的聚集地，他們的公司企業(yè)一般為成長時(shí)期，且企業(yè)文化較高，所以對于工作環(huán)境十分重視，用辦公環(huán)境來提升自己公司的整體形象力，以確保商業(yè)往來中的前期美譽(yù)度和后期信譽(yù)度。這種情況在石家莊寫字樓客戶群中占據(jù)80%以上。

但在各個(gè)區(qū)域中會(huì)有部分屬于“夾生層”，在使用和后期定位上都面向低端，所以這就成為了初創(chuàng)業(yè)者以及個(gè)人工作室的溫床，比較典型的為凱嘉大廈，此例在前文有說明。五：問卷調(diào)查分析

針對目前石家莊寫字樓市場做了一次網(wǎng)上問卷調(diào)查，已對目前石家莊有寫字樓需求的群體有了簡單的了解，現(xiàn)將分析結(jié)果簡單歸結(jié)如下。

1、中小型民營企業(yè)是目前寫字樓租用市場的主流，也是后期購買的主流

從以上調(diào)查數(shù)據(jù)可以看出，寫字樓使用群體中，中小型民營企業(yè)占據(jù)多數(shù)，數(shù)量龐大，雖然他們的投入資金有限，但是基數(shù)比較大，所以這部分群體也必將是寫字樓市場的主要吸納者，且目前的辦公面積為100~300㎡，隨著公司的逐漸發(fā)展，他們對于辦公面積會(huì)有更大的需求，這也從另一方面印證了，寫字樓的戶型設(shè)計(jì)需要具有很大的靈活性，所以可以自由分割的戶型也是日后發(fā)展的趨勢。

2、目前租賃為主流，強(qiáng)大的購買欲望是石家莊寫字樓市場最大的缺口

目前租用寫字樓辦公仍是占據(jù)寫字樓使用市場的主流，主要原因是眾多的中小型民營企業(yè)受資金等方面的限制，他們需要把有限的資金投入到公司的運(yùn)營和發(fā)展當(dāng)中，所以對于長期投資寫字樓壓力比較大。但是隨著房產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，出現(xiàn)了購買寫字樓所支付的月供等于甚至少有同面積的月租金，所以很多人便有了自己投資寫字樓是意愿，這樣一是可以保證長遠(yuǎn)的利益，多年后擁有寫字樓產(chǎn)權(quán)，二是后期還可以通過出租來供樓。這部分就是以后石家莊寫字樓市場的主要購買力量，所以石家莊寫字樓市場還有很大的發(fā)展空間。六：石家莊寫字樓市場調(diào)查結(jié)果

通過對石家莊寫字樓市場的整體調(diào)查發(fā)現(xiàn)，也許是由于時(shí)間上理念的不同，新興的寫字樓均有格局設(shè)置合理、戶型分布人性、配套設(shè)施齊全、物業(yè)管理到位等優(yōu)點(diǎn)，這也是以后寫字樓市場發(fā)展的主導(dǎo)，從物業(yè)形態(tài)上看，目前石家莊缺少諸如中鐵商務(wù)廣場這樣的高級(jí)寫字樓，他不但是石家莊房產(chǎn)市場尤其是商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)，也是城市經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)展程度的標(biāo)志，尤其現(xiàn)在市場上純寫字樓與商住寫字樓并沒有嚴(yán)格意義上的界定，所以出現(xiàn)了發(fā)展混亂，業(yè)態(tài)不明晰的情況，這也是石家莊寫字樓市場明確定位，有目標(biāo)性的發(fā)展的關(guān)鍵所在。

寫字樓在區(qū)位上有這鮮明的特點(diǎn)：首先，都以區(qū)域見的經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展為基本條件，然后結(jié)合各階段的服務(wù)性公司形成一條互相促進(jìn)的產(chǎn)業(yè)鏈條；其次，周邊都有完善的配套設(shè)施、方便快捷的交通條件和沉淀濃厚的商業(yè)氛圍；再者，租客都有較強(qiáng)的區(qū)域性限制，當(dāng)然，這都集中在在石家莊的強(qiáng)熱商業(yè)區(qū)，如我們分析北國、東購、省博等商圈。

另外，在細(xì)節(jié)的處理上，也對寫字樓整體品質(zhì)的提升起到至關(guān)重要的作用，例如在衛(wèi)生間的配備上，有相當(dāng)一部分群體希望每個(gè)戶型配有私有衛(wèi)生間，或者在總裁室配套私有衛(wèi)生間，甚至再設(shè)一個(gè)公用衛(wèi)生間；此外，地下室設(shè)公共食堂，供員工方便就近就餐；寫字間設(shè)計(jì)公共吸煙區(qū)以及客人休息區(qū)；同時(shí)樓內(nèi)設(shè)公用會(huì)議室；還有現(xiàn)在提及比較多的5a智能系統(tǒng)．．．．．事實(shí)告訴我們，人是被細(xì)節(jié)所打動(dòng)的，沒有細(xì)節(jié)的完美，就沒有全局的完美。這一些的需求也就形成了所謂的銷售賣點(diǎn)，具體統(tǒng)計(jì)大概分為以下幾點(diǎn)： 1.樓宇硬件設(shè)施

如：戶型設(shè)計(jì)、電梯品牌及部數(shù)、門窗等建材品牌、景觀設(shè)計(jì)等 2.附加空間價(jià)值

如：復(fù)式、躍層、空中花園、多角度拐窗 3.城市區(qū)位價(jià)值

如：商圈、cbd、繁華地段、交通樞紐、中心區(qū)域 4.軟性附加值 如：服務(wù)、文化、物業(yè)、口碑

5.概念性功能 如：健康、投資、綠色、環(huán)保、生態(tài)、人性化 七：投資性建議

1．對開發(fā)商說你要建設(shè)這樣的寫字樓 項(xiàng)目的功能。根據(jù)目標(biāo)客戶的需要，有針對性地進(jìn)行房產(chǎn)投資，這樣才能達(dá)到預(yù)期收益。項(xiàng)目的配套。健全、完善的周邊配套設(shè)施，是開發(fā)建設(shè)不可忽視的基礎(chǔ)條件。

項(xiàng)目的品質(zhì)。寫字樓，尤其是以投資型的商務(wù)寫字樓，品質(zhì)非常重要，既要有高智能化配置，又要有靈活性的功能分布。

項(xiàng)目的服務(wù)。服務(wù)主要體現(xiàn)在物業(yè)，專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)，是投資型物業(yè)保值、增值的重要前提（在調(diào)查過程中，比較專業(yè)且服務(wù)較多的物業(yè)公司，以石家莊恒輝物業(yè)表現(xiàn)比較突出）。

２．對投資者說你要注意這樣的現(xiàn)象 2011年，石家莊“三年大變樣”收官之后的第一年，大型城中村改造項(xiàng)目會(huì)在這一年大量面市，城市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)也會(huì)有更深一步的發(fā)展，所以，隨著城市功能的不斷擴(kuò)大和分化，城市發(fā)展必會(huì)進(jìn)入一個(gè)多元化發(fā)展階段，從而形成一些特定的區(qū)域經(jīng)濟(jì)主題，具有典型意義的就是石家莊裕華萬達(dá)廣場和鳳凰商圈的區(qū)域經(jīng)濟(jì)價(jià)值已初露鋒芒，后期，浙江廣廈的北焦村改造、上海仲盛的南焦村改造、萬科和遠(yuǎn)洋對棉紡廠的改造和太平洋廣場項(xiàng)目，基本都具有代表性的意義，所以，長期投資需要的就是長期的認(rèn)識(shí)，已經(jīng)形成的經(jīng)濟(jì)商圈必然會(huì)有飽和之時(shí)，向外圍擴(kuò)張性發(fā)展勢不可擋。

樓盤項(xiàng)目市場定位篇四

山西太原市寫字樓區(qū)域市場分析

從項(xiàng)目分布來看，目前太原市寫字樓主要集中于府東（西）街傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)和親賢北街、長治路、長風(fēng)街為主要街區(qū)的“工字型”商務(wù)區(qū)和長風(fēng)文化商務(wù)區(qū)以及南內(nèi)環(huán)商務(wù)區(qū)、高新開發(fā)區(qū)商務(wù)區(qū)、萬達(dá)廣場商務(wù)區(qū)。由于形成的時(shí)間不同，各自在發(fā)展背景、支柱產(chǎn)業(yè)以及政府政策扶持等方面呈現(xiàn)出明顯的特色，導(dǎo)致寫字樓客戶在需求現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢等方面存在較大區(qū)別。

府東（西）街傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)所在區(qū)位為太原市行政、金融一條街，是太原市最早的商務(wù)辦公區(qū)，區(qū)域內(nèi)分布有省、市兩級(jí)行政中樞和工行、農(nóng)行、光大、中信、興業(yè)等多家金融機(jī)構(gòu)省級(jí)分行以及省質(zhì)監(jiān)局、市房地產(chǎn)管理局、市國稅局、市地稅局、市中級(jí)法院、省煤炭進(jìn)出口公司、太原日報(bào)社等機(jī)關(guān)事業(yè)單位，優(yōu)越的地段吸引了眾多賓館、酒店、餐廳、保險(xiǎn)、證券等企業(yè)聚集于此，形成了一個(gè)成熟的商務(wù)辦公中心，故而長期以來一直保持著太原市乃至山西省的商務(wù)中心龍頭地位。該區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目不多，大多定位中高端，分布有太原市標(biāo)志性地標(biāo)建筑——山西國際貿(mào)易大廈、王府商務(wù)大廈、盛唐大廈、華宇國際大廈、新聞大廈等寫字樓，而其中又以山西國際貿(mào)易大廈最為高端，入住了山西國際電力集團(tuán)、山西省國信投資集團(tuán)公司、山西信托投資有限責(zé)任公司、山西證券有限責(zé)任公司、山西焦煤集團(tuán)國際發(fā)展有限公司等眾多大型企業(yè)和國際知名公司辦事處。

親賢北街、長治路、長風(fēng)街為主要街區(qū)的“工字型”商務(wù)區(qū)地處城南，得益于太原市城市南移西進(jìn)規(guī)劃政策的實(shí)施，近年來發(fā)展迅速。區(qū)域內(nèi)酒店林立，商業(yè)繁華，寫字樓項(xiàng)目聚集，高端居住社區(qū)匯聚，商業(yè)氛圍濃厚，吸引了眾多省內(nèi)外企業(yè)入駐于此。區(qū)域內(nèi)以和信商座、長風(fēng)大廈、澳林百合中心、千禧世紀(jì)廣場、泰華城市廣場、陽光商務(wù)大廈等為代表，形成企業(yè)總部辦公基地為特色的商務(wù)新區(qū)。

長風(fēng)文化商務(wù)區(qū)位于汾河西岸長風(fēng)西大街南側(cè)，是2011年4月份在太原召開的“中博會(huì)”的主會(huì)場。該區(qū)域東臨濱河?xùn)|路、南臨南中環(huán)街、西臨新晉祠路、北臨長風(fēng)西大街，地理位置優(yōu)越，交通便利，未來將建成太原市市級(jí)行政樞紐和辦公會(huì)議中心，區(qū)域內(nèi)分布有即將建成的山西大劇院、山西省圖書館、山西省科技館、太原美術(shù)館、太原博物館、中國（太原）煤炭交易中心等大型公共文化設(shè)施，是集文化、商業(yè)、金融、貿(mào)易、咨詢、辦公、會(huì)展為一體的商務(wù)新區(qū)。目前周邊匯聚了酈華苑、萬國城moma、海爾十二院城、富力現(xiàn)代廣場、蘭亭御湖城、綠地世紀(jì)城、圣湖觀瀾國際等十余個(gè)知名地產(chǎn)項(xiàng)目。

南內(nèi)環(huán)商務(wù)區(qū)位于南內(nèi)環(huán)街，以金茂、賽格、財(cái)富國際等寫字樓為代表，形成了以電子產(chǎn)品營銷為主體商業(yè)特征，入駐企業(yè)主要是從事it行業(yè)的企業(yè)，由于區(qū)域內(nèi)有青龍電腦城、賽格數(shù)碼港、陽光數(shù)碼港、頤高國際數(shù)碼城等大型it賣場，人流量大，商業(yè)繁華。

高新開發(fā)區(qū)商務(wù)區(qū)位于學(xué)府街以南，依靠區(qū)內(nèi)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和政策優(yōu)勢，分布有高新動(dòng)力港、時(shí)代廣場、方大領(lǐng)地、火炬創(chuàng)業(yè)大廈等寫字樓，聚集了很多國際知名企業(yè)及高新產(chǎn)業(yè)，與南內(nèi)環(huán)商務(wù)區(qū)相似，均為專業(yè)性寫字樓市場。

萬達(dá)廣場塊位于太原市傳統(tǒng)的城市中心區(qū)龍?zhí)豆珗@片區(qū)，屬杏花嶺區(qū)舊城改造規(guī)劃項(xiàng)目，距離府西街中央商務(wù)區(qū)僅500米，區(qū)域內(nèi)擬建成集國際酒店、高檔寫字樓、酒店式公寓、高檔住宅、休閑百貨、國際影院為一體的城市綜合體，總建設(shè)規(guī)模約150萬㎡。目前酒店式公寓、高檔住宅、商鋪已陸續(xù)建成。未來該寫字樓建成之后，將進(jìn)一步加強(qiáng)府東（西）街傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)的地位。

從目前的租售價(jià)格情況來看，租金和售價(jià)呈現(xiàn)出不同的狀況。其中，府東（西）街傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)市場租金最高，為3.0~5.0元/ m2·日，而國貿(mào)大廈可達(dá)5.0元/ m2·日以上；親賢北街、長治路、長風(fēng)街為主要街區(qū)的“工字型”商務(wù)區(qū)一般在3.0元/ m2·日上下；其余區(qū)域則集中于2.0~3.0元/ m2·日；至于銷售或轉(zhuǎn)讓價(jià)格，府東（西）街傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)和親賢北街、長治路、長風(fēng)街為主要街區(qū)的“工字型”商務(wù)區(qū)較為接近，主要在12000~14000元/ m2，其余區(qū)域則在8000~12000元/ m2。

從長遠(yuǎn)來看，府東（西）街傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)由于所在區(qū)域人口密度大、出行道路交通擁堵、發(fā)展用地不足等原因以及受省、市兩級(jí)行政中樞南遷的影響，未來發(fā)展空間受限；親賢北街、長治路、長風(fēng)街為主要街區(qū)的“工字型”商務(wù)區(qū)經(jīng)過近些年的發(fā)展，供應(yīng)量不斷加大，市場已基本飽和；南內(nèi)環(huán)商務(wù)區(qū)、高新開發(fā)區(qū)商務(wù)區(qū)依托自身專業(yè)優(yōu)勢將會(huì)繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展；而長風(fēng)商務(wù)區(qū)順應(yīng)城市規(guī)劃，發(fā)展用地充足，加上近年來政府主導(dǎo)在道路、公共服務(wù)設(shè)施等方面大力建設(shè)，大型的高端住宅社區(qū)正不斷興起，人口逐漸增多，商業(yè)日漸繁華，交通十分便利，發(fā)展空間較大。

可以推斷，在未來的時(shí)期里，城南長風(fēng)商務(wù)區(qū)的租售價(jià)格上升水平會(huì)較之其他區(qū)域較快，并有可能領(lǐng)跑太原市高端寫字樓市場的發(fā)展。

樓盤項(xiàng)目市場定位篇五

2007-9-24 16:05:18

9月14日晚，位于西區(qū)的雙子星國際廣場soho公寓正式開盤銷售，由于其優(yōu)越的地理環(huán)境，受到了揚(yáng)州市民的熱情關(guān)注，據(jù)介紹，早在8月底，雙子星soho公寓就已經(jīng)預(yù)訂120套，而自開盤這幾天來，樓盤推出的挑高5米的soho公寓已經(jīng)銷售超過50%。而西區(qū)的京華城的德馨經(jīng)貿(mào)大廈、恒通企業(yè)有限公司開發(fā)的金天城大廈等寫字樓都受到了揚(yáng)州市民的追捧，面對揚(yáng)州寫字樓市場逐漸回暖，有人預(yù)測，揚(yáng)州的寫字樓時(shí)代到來了。

1—9月寫字樓市場逐漸回暖

熟悉揚(yáng)州樓市的人知道，揚(yáng)州寫字樓這幾年的發(fā)展可謂是一波三折，而今年以來，市區(qū)的寫字樓發(fā)展卻甚為“陽光”。根據(jù)記者手中的一份權(quán)威“市場分析”報(bào)告顯示,從2004年第一季度起,我市寫字樓市場價(jià)格存有不小波動(dòng)。2004年第一季度市場價(jià)位3480元/平方米,至該年三季度已升至4008元/平方米,隨后市場價(jià)格持續(xù)下跌,到2005年一季度已跌至2467元/平方米。隨后一年多時(shí)間,寫字樓價(jià)格強(qiáng)勁反彈,到了2006年二季度已升到4674元/平方米,價(jià)格幾乎翻了一番。此后,寫字樓市場略有調(diào)整,價(jià)格也有一定的下跌，但到了今年年初，特別是到了今年二三季度,市區(qū)寫字樓市場價(jià)格已達(dá)到4607元/平方米。而根據(jù)揚(yáng)州房產(chǎn)網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，今年1-8月銷售排行榜，京華城中城、金天城大廈、雙子星國際廣場、東城國際大廈、公元國際大廈分列寫字樓銷售前五位，銷售面積達(dá)兩萬多平方米，銷售數(shù)額近兩億元。而到了9月，市場受雙子星國際廣場集中歸檔影響，成交量得到進(jìn)一步提升，眾多跡象表明寫字樓市場逐漸回暖。

西區(qū)寫字樓成了“香餑餑”

據(jù)了解，今年二季度寫字樓合同成交均價(jià)達(dá)到4751元/平方米。而到了三季度末，寫字樓價(jià)格有所提升，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，我市寫字樓價(jià)格均上漲了200—500元/平方米。而近兩年預(yù)售或開盤銷售的寫字樓樓盤大都集中在西區(qū)，西區(qū)的寫字樓價(jià)格也隨之水漲船高。

西區(qū)寫字樓為何成為“香餑餑”？揚(yáng)州西區(qū)某樓盤的策劃許先生告訴記者，揚(yáng)州的寫字樓如九洲大廈、東城國際大廈、凱旋國際大廈、公元國際大廈、京華城中城的德馨經(jīng)貿(mào)大廈、華遠(yuǎn)國際大廈、聯(lián)合廣場、雙子星國際廣場、金緣大廈、云鶴大廈（現(xiàn)改名為揚(yáng)州金陵大酒店）等大部分集中在西區(qū)，主要是因?yàn)槲鲄^(qū)特定的地理位置和商務(wù)環(huán)境所決定的。寫字樓開發(fā)的首要條件是地理位置和四通八達(dá)的交通，而新城西區(qū)作為揚(yáng)州市的副中心和重要區(qū)域，其寫字樓的規(guī)劃服務(wù)半徑覆蓋了老城區(qū)、開發(fā)區(qū)、邗江區(qū)和維揚(yáng)區(qū)。隨著揚(yáng)州城市化建設(shè)步伐的加快,揚(yáng)州西區(qū)的發(fā)展將更加迅猛,西區(qū)也必將成為新的投資熱土。西區(qū)尤其是新西區(qū)的建設(shè),現(xiàn)已突出其揚(yáng)州城副中心的地位,雙博館、體育公園、會(huì)展中心、火車客站等公建項(xiàng)目及京華城商業(yè)中心和一批住宅的分別建成,打造了優(yōu)美的環(huán)境、聚集了大量的人氣,為西區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)。

提前投資成了一種流行趨向

寫字樓市場之所以回暖，投資成了很多市民購買的理由。記者了解到，很多預(yù)訂和購買寫字樓的市民都是抱著投資的目的來的，不過，他們也明白揚(yáng)州的寫字樓市場還不能和上海、北京這些城市媲美，寫字樓真正紅火起來還需要一段時(shí)間，不過很多投資者看好揚(yáng)州寫字樓市場的前景，提前投資成了一種流行趨向。

在金天城購買寫字樓的陳軍告訴記者，揚(yáng)州隨著長三角與寧鎮(zhèn)揚(yáng)板塊的打造以及獲得聯(lián)合國人居獎(jiǎng)后嶄新形象的凸現(xiàn),地區(qū)性政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商貿(mào)影響力在加強(qiáng),特別是第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,如外貿(mào)公司、金融業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)、咨詢信息業(yè)、設(shè)計(jì)業(yè)、文化傳播業(yè)、旅游服務(wù)業(yè)、教育培訓(xùn)、it及其他技術(shù)創(chuàng)新業(yè)等等,這類企業(yè)對商務(wù)寫字樓的需求較大。隨著城市品位的提升以及功能定位的調(diào)整,揚(yáng)州將會(huì)需要大量的商務(wù)空間。這時(shí)候他提前投資將來肯定會(huì)獲利的，他的一個(gè)朋友投資了2003年推出的九洲大廈寫字樓，現(xiàn)在已經(jīng)小賺一筆了。他必須抓住這樣的機(jī)遇。

揚(yáng)州年輕創(chuàng)業(yè)人爭做soho一族

寫字樓投資需要一定的資金實(shí)力，對于剛剛創(chuàng)業(yè)的年輕人來說，他們似乎更青睞soho公寓。記者在采訪時(shí)了解到，相對于一些已經(jīng)取得創(chuàng)業(yè)成功的老板，揚(yáng)州年輕人更青睞于做soho一族，購買或投

資soho公寓。所謂soho即sall office home office的縮寫，泛指在家辦公或小型創(chuàng)業(yè)者。剛剛從私企辭職的蕭先生告訴記者，soho其實(shí)代表了一種更為自由、開放、彈性的工作方式。所以現(xiàn)在專門為soho族設(shè)計(jì)的房屋也成為商家的新賣點(diǎn)，一些樓盤常常被冠以soho一詞，意思就是給自由職業(yè)者準(zhǔn)備的商、住合一的公寓。他今年在京華城中城買了一套中套soho公寓，既可以自己住，也可以作為辦公用房，他更愿意把soho叫成super office(and)human office,即超級(jí)的辦公室、人性化的辦公室。對他的創(chuàng)業(yè)很有好處。蕭先生表示，未來的就業(yè)形式是多種多樣的，像soho公寓這樣的寫字樓不但有投資價(jià)值，而且非常適合創(chuàng)業(yè)剛剛起步、手頭資金不多的年輕創(chuàng)業(yè)者。

2007年1-8月寫字樓銷售排行榜

9,395.5158,058,783.0064

4,656.4828,836,707.0031

4,505.8426,786,856.0081

4,587.9820,988,105.0020

2,789.7415,749,132.0017

4,536.7715,650,328.0055

4,948.4910,082,219.0061

1,918.798,655,649.0012

1,572.148,068,093.004

2,342.796,846,976.001

3排名開發(fā)企業(yè)揚(yáng)州京華城中城生活置業(yè)有限公司揚(yáng)州恒通企業(yè)有限公司揚(yáng)州市金勝置業(yè)有限公司揚(yáng)州金利華置業(yè)有限公司江蘇新能源置業(yè)集團(tuán)有限公司揚(yáng)州高力國際汽車城有限公司中宇揚(yáng)州置業(yè)發(fā)展有限公司揚(yáng)州市城建國有資產(chǎn)控股（集團(tuán)）有限責(zé)任公司揚(yáng)州市經(jīng)濟(jì)適用住房發(fā)展中心揚(yáng)州紅潤揚(yáng)置業(yè)有限公司

項(xiàng)目名稱

京華城中城

金天城大廈

雙子星國際廣場

東城國際大廈

新能源·公元國際大廈

揚(yáng)州高力汽車汽配城

江陽商貿(mào)城二期

繆莊商業(yè)辦公綜合樓

文昌花園

潤揚(yáng)廣場

揚(yáng)州寫字樓市場逐漸回暖

稍有常識(shí)的人都知道，房地產(chǎn)業(yè)按其產(chǎn)品分類，由住宅、商鋪和寫字樓三大板塊組成，某地房產(chǎn)“三架馬車”聯(lián)動(dòng)，表明那里的經(jīng)濟(jì)欣欣向榮和市場已進(jìn)入成熟狀態(tài)。遺憾的是，揚(yáng)州作為長三角地區(qū)的二線城市，與生機(jī)蓬勃的住宅市場比較，寫字樓市場發(fā)展遲緩，呈現(xiàn)“瘸腿”現(xiàn)象。

為了說明問題，可以拿一系列數(shù)據(jù)為證。2006年1—6月，市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資26.14億元，其中辦公用房僅完成1.00億元。供應(yīng)情況也不理想，辦公用房批準(zhǔn)預(yù)售面積1.15萬平方米，占同期新建商品房累計(jì)預(yù)售面積102.13萬平方米的1.13%；與此相對應(yīng)，銷售情況同樣窘迫，合同成交1.68萬平方米，同比下降46.8%。低水平的運(yùn)行數(shù)據(jù)與“揚(yáng)州樓市已進(jìn)入寫字樓時(shí)代”的熱情鼓吹，反差鮮明。說這話，一點(diǎn)也沒有否認(rèn)寫字樓市場正出現(xiàn)喜人的“轉(zhuǎn)暖”跡象的意思。有人說，揚(yáng)州寫字樓已發(fā)展到第四代，并列舉了每一代的代表作品，這樣的分類是否科學(xué)且不論，這兩年，揚(yáng)州涌現(xiàn)出一批新型的堪稱先進(jìn)城市高端寫字樓相媲美的物業(yè)，確是不爭的事實(shí)。它們不僅占盡區(qū)位優(yōu)勢，交通條件、配套水平也都無可挑剔。空間規(guī)劃合理，擁有地標(biāo)性外觀、氣派門廳、公共空間、通信設(shè)備、自動(dòng)化系統(tǒng)等超一流優(yōu)點(diǎn)，成為吸引購買人眼球的理由。看好揚(yáng)州商業(yè)前景的客戶，或自用，或投資，不約而同的選購辦公樓，促進(jìn)揚(yáng)州辦公樓市場向高一級(jí)水準(zhǔn)跨越。

西方有句諺語“羅馬不是一夜建成的”，就是說，事物的發(fā)展必須循序漸進(jìn)，不可揠苗助長。這幾年揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，地區(qū)性的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商貿(mào)影響力日趨加強(qiáng)，外貿(mào)、金融、保險(xiǎn)、信息、文化傳播、旅游服務(wù)、教育培訓(xùn)、it及其他技術(shù)創(chuàng)新業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)有了長足進(jìn)步，這類企業(yè)對寫字樓有旺盛的需求。隨著城市品位的提升以及功能定位的調(diào)整，在快速“繁殖”壯大的新客戶的強(qiáng)力推動(dòng)下，揚(yáng)州寫字樓市場將逐漸進(jìn)入“牛市”。

然而，必須清醒看到，辦公樓客戶群的培育是個(gè)長期過程，不可能一蹴而就。寫字樓市場剛步入“蹣跚學(xué)步”階段，離展翅高飛的理想狀態(tài)還有不小的距離。這些，只要稍稍留意現(xiàn)有辦公樓的運(yùn)行實(shí)況，頭腦會(huì)立馬清醒許多。如去年才竣工交付的東區(qū)某寫字樓，鶴立雞群，模樣不可謂不先進(jìn)。但透過黑洞洞的窗口和門廳來往稀疏的腳步，無論如何得不出該項(xiàng)目的投資收益已進(jìn)入高枕無憂的階段。更不要說市區(qū)那些1.0版本的老樓了，雖經(jīng)涂脂抹粉，仍難掩飾景況蕭條的“底色”。因此，預(yù)測市場必須留有分寸，牛皮吹過了頭，只會(huì)使人懷疑預(yù)言家的智商和嘲諷他們臉皮的厚度。

說一千道一萬，說揚(yáng)州已涌現(xiàn)高質(zhì)量的寫字樓，它們的銷售狀況正發(fā)生“由熊轉(zhuǎn)牛”的轉(zhuǎn)折，我完全贊同；但夸口“揚(yáng)州樓市已進(jìn)入寫字樓時(shí)代”，似乎寫字樓馬上要進(jìn)入“一房難求”的佳境，估計(jì)太樂觀，我舉雙手反對。趙國平

揚(yáng)州四代寫字樓的前世與今生？第三代寫字樓揚(yáng)城唱“主角”？

一、二代寫字樓“享受”繁華優(yōu)勢

第一代寫字樓一般是指計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的行政辦公樓,只能滿足于基本辦公功能。第二代寫字樓指的是外企進(jìn)入中國,改革開放后獲得開發(fā)建設(shè)的寫字樓。這批寫字樓除了滿足功能需求之外,內(nèi)部空間開始針對客戶靈活分割,智能化水準(zhǔn)有所提升。

根據(jù)記者的走訪了解，第一、二代寫字樓相對集中在市區(qū)，開發(fā)時(shí)間一般都要達(dá)到10多年。記者發(fā)現(xiàn)，這些寫字樓規(guī)模雖然都不算太大，但因?yàn)榇蠖嗵幵谑兄行模猿蔀椴簧倨髽I(yè)的辦公場所。而這些寫字樓不論租金還是出售價(jià)格都比較高。記者在藍(lán)天大廈附近的一家寫字樓了解到，這里的每一間租金一年都要達(dá)到30萬元左右。一位在此“入租”的房產(chǎn)公司的工作人員告訴記者，這里的租金長期都是處于高位的，因?yàn)槲粚傥牟倘Γ允诌m合同客戶交流。

一、二代寫字樓

硬件功能

逐步“退化”

一、二代寫字樓雖然“享受”繁華優(yōu)勢，但記者在走訪時(shí)同時(shí)也發(fā)現(xiàn)，由于建設(shè)年代相對較長，這些寫字樓的硬件功能都在逐步“退化”，而且很多寫字樓的設(shè)計(jì)很不合理。不少寫字樓一樓為商鋪，二樓說不定

就是舞廳，三樓還可能成為棋牌室，到了四樓卻成了辦公用房，彼此都有一些影響。

記者在采訪過程中，因?yàn)橐覔P(yáng)州兩家本土的房產(chǎn)公司，結(jié)果費(fèi)了很大的周折，除了房產(chǎn)公司的標(biāo)志不太明顯之外，很多一、二代寫字樓甚至很難找到上去的樓梯。而在寫字樓內(nèi)部，設(shè)計(jì)和裝潢都相對簡陋，地面和墻面都有不少污垢。讓人很難想象，這就是一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的辦公用房。

對于一些相對過時(shí)的寫字樓，好的位置也不一定能給他們帶來好的效益。9月19日，記者在天閣假日酒店拍賣會(huì)現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，相對于住宅，一些一代、二代寫字樓拍賣比較困難。如瓊花路上的一處營業(yè)房，地理位置非常好，但在拍賣現(xiàn)場就沒有人舉牌。揚(yáng)州星光拍賣行的法定代表人錢德才告訴記者，很多一代、二代寫字樓的流拍主要在于其設(shè)計(jì)不合理，硬件條件難以跟上，像瓊花路上的這處營業(yè)房也存在類似的問題，但總價(jià)要達(dá)到500萬元，投資者肯定要相當(dāng)謹(jǐn)慎。

第三代寫字樓

成為新興“主角”

相對于第一、二代寫字樓的優(yōu)勢和弱點(diǎn)，揚(yáng)州第三代寫字樓正在逐步“異軍突起”，它們雖然不一定處在繁華鬧市，但隨著城市寫字樓市場的迅猛發(fā)展，第三代寫字樓在近幾年橫空出世，它們在第二代的基礎(chǔ)上開始考慮以客戶的貼身需求為導(dǎo)向，加入綠色環(huán)保辦公理念，提高舒適度，大大提高了智能化的水平。而這些寫字樓的出現(xiàn)，一下子就吸引了不少新興發(fā)展的公司。如位于邗江中路、大潤發(fā)附近的凱旋國際大廈，當(dāng)年一推出，短短幾個(gè)月，就被一搶而空，現(xiàn)在企業(yè)的入駐情況也非常好。

我市房地產(chǎn)策劃師吳為告訴記者，在商品經(jīng)濟(jì)時(shí)代,寫字樓里創(chuàng)造的價(jià)值已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了工廠，很多揚(yáng)州人現(xiàn)在已經(jīng)開始著手投資，而隨著揚(yáng)州日新月異的發(fā)展，很多新興公司也積極“進(jìn)軍”揚(yáng)州。所以當(dāng)傳統(tǒng)企業(yè)還在致力于提升銷售網(wǎng)絡(luò)和生產(chǎn)能力的時(shí)候,大多數(shù)新興的公司更愿意選擇優(yōu)秀的辦公場所,第三代寫字樓的發(fā)展其實(shí)是一個(gè)信號(hào)和開端。如2003年推出的九洲大廈寫字樓，則吸引了大批的投資者和“入租”公司，而且這些公司和企業(yè)中不乏一些知名公司,如西門子公司揚(yáng)州辦事處、用友軟件、北大青鳥等。因此，完全可以這么說，第三代寫字樓正成為這座城市的新興“主角”。

第四代寫字樓

發(fā)展也是一種“必然”

就當(dāng)?shù)谌鷮懽謽钦谂畈l(fā)展的時(shí)候，第四代寫字樓也應(yīng)運(yùn)而生。吳為告訴記者，揚(yáng)州第四代寫字樓在今年可謂是“來勢洶洶”，如聯(lián)合廣場、京華城中城德馨經(jīng)貿(mào)大廈、華遠(yuǎn)國際大廈、金天城大廈以及揚(yáng)州南京金陵大酒店等，雖然大多還沒有建設(shè)完工，但已經(jīng)吸引了不少揚(yáng)州市民和一些企業(yè)的眼光。

吳為表示，所謂第四代寫字樓，即在第三代的功能基礎(chǔ)上,強(qiáng)調(diào)以客戶需求為中心,旨在提供低成本、高效率的商務(wù)平臺(tái),提倡人性化的溝通與交流,注重辦公空間對企業(yè)文化和員工素質(zhì)的培養(yǎng)和提高,引導(dǎo)智能化,強(qiáng)化綠色環(huán)保辦公理念,從而達(dá)到國際化商務(wù)社區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。

而同前三代寫字樓相比,第四代寫字樓具有以下幾個(gè)特點(diǎn):

■目標(biāo)客戶明確。第四代寫字樓主要瞄準(zhǔn)外資企業(yè)和有實(shí)力的國內(nèi)大中型企業(yè),在最大程度上滿足使用者對辦公舒適性和提升工作效率及效益的要求。

■景觀要求更高。國際上許多知名cbd或知名寫字樓都是建在優(yōu)美的自然景觀附近。除了自然景觀,寫字樓內(nèi)的綠色景觀也越來越受歡迎,有共享交流功能的樓內(nèi)中庭式花園將成為日后寫字樓發(fā)展的一種趨

勢。

■更多商務(wù)空間。隨著網(wǎng)絡(luò)的普及,資源的共享成為提升工作效率的重要議題。故而辦公環(huán)境的規(guī)劃將突破傳統(tǒng)的“辦公室+公共走廊”的空間模式,從封閉及注重個(gè)人隱私逐漸走向開放和互動(dòng)。

吳為表示，第四代寫字樓更大程度地提供給大家商務(wù)共享空間,使辦公空間趨于模糊化,在倡導(dǎo)交流溝通的基礎(chǔ)上提高工作效率,將工作融入休閑中,打造全新的辦公方式。

■提倡綠色環(huán)保。第四代寫字樓不僅注重外部的環(huán)境景觀,在內(nèi)部的辦公空間中也廣泛引入立體綠色景觀,形成健康環(huán)保的辦公空間。此外,如何巧妙地將自然空氣引入辦公樓內(nèi)也成為“后非典時(shí)期”寫字樓客戶非常關(guān)心的問題,因此目前正在規(guī)劃中的大部分寫字樓都已經(jīng)將內(nèi)部中庭花園和新風(fēng)系統(tǒng)融進(jìn)了設(shè)計(jì)當(dāng)中。

■高智能化。第四代寫字樓的智能化程度達(dá)到了相當(dāng)高的程度,并要求為將來的升級(jí)換代預(yù)留充足的升級(jí)空間,達(dá)到5a甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)將是最低的智能化標(biāo)準(zhǔn),包括樓宇智能化、安防智能化、辦公智能化等。

不過，揚(yáng)州寫字樓是否已經(jīng)邁向“第四時(shí)代”，吳為表示，未來的寫字樓將走向更加高端的水平，甚至可能出現(xiàn)第五代、第六代理念的寫字樓。但揚(yáng)州的企業(yè)不可能一下子全飛躍到第四代的境界。他個(gè)人以為，第四代是揚(yáng)州寫字樓的“必然”，但一、二代逐步淘汰，三代挑大梁，四代大發(fā)展應(yīng)是揚(yáng)州寫字樓的一種發(fā)展趨勢。

德馨經(jīng)貿(mào)大廈體現(xiàn)6t商務(wù)機(jī)能，是京華城中城為揚(yáng)州精心打造的甲級(jí)寫字樓；雙子星國際廣場西區(qū)商務(wù)公寓“頭等艙” 時(shí)下在揚(yáng)州,人們只要一提及“挑高soho公寓”,第一印象就是雙子星國際廣場；聯(lián)合廣場打造第四代寫字樓……從這些寫字樓廣告語就可以看出，經(jīng)過幾年的發(fā)展，揚(yáng)州的寫字樓正邁向新的輝煌。有人說，揚(yáng)州的寫字樓已經(jīng)邁向“第四時(shí)代”。有人說揚(yáng)州是第三代寫字樓在唱“主角”。揚(yáng)州的寫字樓真的到了新時(shí)代嗎？揚(yáng)州四代寫字樓目前發(fā)展又是怎樣的呢？