最新家裝驗收標準

由 故事會 分享時間：2024-05-11 18:53:39 加入收藏我要投稿點贊

每個人都曾試圖在平淡的學習、工作和生活中寫一篇文章。寫作是培養人的觀察、聯想、想象、思維和記憶的重要手段。范文書寫有哪些要求呢？我們怎樣才能寫好一篇范文呢？下面是小編幫大家整理的優質范文，僅供參考，大家一起來看看吧。

家裝驗收標準篇一

1、一般公司用的是外徑為16mm的電管（也就是常說的4分管），我們公司電管一律用外徑為20mm的電管（也就是常說的6分管），彎頭一律用弧型彎頭。

2、檢查交底的位置是否合理，所有材料是否符合合同要求。以前的水管、線管、電線是否需要更換。

3、在布水電路時，水電路不準故意饒線路，尤其是在過墻的時候必須打眼穿墻過，以布完電線后線管彎頭少于五處且易抽動為原則。

4、在布水電路時，水管和電管之間距離不得少于30cm，更不得出現在同一槽內，水管和強電線管原則上不得出現交叉，水管和弱電線管如若出現交叉則水管必須從電管下部通過。

5、混水伐的水口距離要正確和水平，所有水口與墻體平齊，混水固定閥水口中心距14.5cm，左熱右冷。

6、水試壓，保持0.6—0.8mpa（約6—8公斤），20分鐘不掉壓，各上下試水暢通。

7、電視線、網絡線必須有分配盒，整線分支到所有的位置。禁用電視線、網絡線或電話線走同一管道。.8、所有暗盒要平整，不能超出墻平面，線管要低于墻平面8mm，與暗盒連接用暗盒螺母，開關插座分別要在同一水平面上。

9、所有空調、廚房、衛生間的電線各作為一個回路直接進入配電箱，空調用4平方線，普通插座用2.5平方線，照明用1.5平方線。所有線路必須穿管子，管子穿進盒子，不能穿管子的特殊地方，用護套線處理。相線、零線、地線同徑，分清花色。

10、吊頂內的電線要用阻燃線管固定在頂上，線路一次到位。線頭全部卷好。

11、在鋪電線之前要確定是用復合地板還是實木地板，注意臥室與客廳、客廳與廚房及衛生間、臥室與廚房及衛生間的高低差。

12、強弱電路安裝固定，不得斜拉，不裸露帶電線頭。暗盒間要分開10cm左右，線管不能交叉太多。

13、電路安裝完畢后，電源全通，燈全亮，插座是左零右相，面板平整、牢固，吊頂要牢固。用手鉆試用每一個插座。

14、水安裝無滲陋，水伐、龍頭與墻體用掩蓋，坐便器安裝用密封圈、玻璃膠及膨脹螺栓固定。

15、水安裝完畢后，無人居住時將水總伐、電源關閉，同時也交代關電關水，以防不測。

16、留下清晰的水電路走向圖。

水電很重要,在此再來談談水電的驗收標準吧

一。水路驗收

檢查各上下水是否通暢，通過八公斤壓力試壓看是否有漏水現象，衛生間是否有積水，潔具配件安裝是否牢固。

二。電

1.開關插座的驗收標準：開關插座等的面板安裝要端正，同一房間開關或插座上緣高度一致，開關通斷靈活；開關邊緣距離為150-200mm,距地面高度為1300mm,廚房插座距地面1200mm,衛生間插座距地面1500mm，客廳插座距地面300mm，在潮濕場所應采用良好的防濺水插座

2.兒童活動場所應采用安全插座。

3.室外按燈的引入線路需做防水處理，以免將水流引入燈具內。

4.吊燈的安全問題：固定螺絲或螺栓不得少于兩個，當絕緣臺直徑為75mm及以下時，可采用不著1個螺釘或螺栓安裝后置埋件；燈具重量在0。5kg以下時，采用軟電線自身安裝；大于0。5kg的燈具采用吊鏈，使電線不受力；燈頭的絕緣外殼不應有破損和漏電現象，帶開關的燈頭，開關部分不應有裸露的金屬部分

家裝水電設計：電氣篇?給排水篇

住宅電氣設計要根據住戶的使用要求、家具布置、裝修風格及家電布置，對照原有燈具、插座和出線口位置確定方案。要遵守有關的技術要求和規范，保證施工質量和安全，以避免施工過程中或入住后反復修改。住宅的電氣改造因其造價不高，又很瑣碎，常常得不到裝修單位應有的重視。但對住戶來說，少一個插座、電視或電話出線口，都會造成使用不便，在裝飾一新的家里拉明線也顯得不協調。

1．對現狀進行勘察和測試

(1)配電箱

要查看配電箱內的電表、進線和出線開關。目前應用于住宅的電能表有5(20)、5(30)和10(40)a等，按其負載范圍、功率因數0．85計算，分別可帶3．7、5．6和7．5kw。進線斷路器的整定值決定了住戶可以用多大用電負荷，在裝有上述容量的電表時，其相應進線斷路器整定值分別為20、32和40a時，才能帶動上述負荷。當負荷超過時，進線斷路器跳閘，住戶內所有電源都會斷掉。同樣，當斷路器電流整定為16a時，如果負荷超過3kw，也會出現跳閘斷電，所以不能將大容量用電負荷集中裝于一條文路上。出線回路的數量也很重要，在照明、插座和空調三個支路的基礎上，當住戶家用電器較多時，增加廚房、電熱水器等支路也是必要的。除空調外的插座支路應裝有漏電保護裝置，用于住宅的漏電開關動作電流30ma，動作時間0．1s，是為了保證人身安全而選擇的。

(2)對現狀線路進行測試

住宅的電氣管線為暗敷設，其線路走向和暢通的狀況，不能直接從外觀看出，因此對現狀線路進行測試，是一個不能忽略的步驟。常常聽見住戶抱怨有的插座沒電——土建施工中如果電線管在暗敷設過程中被壓扁或堵死，電線無法穿過，造成局部電路不通；家里插座不少，電表容量不小，可大容量用電電器一開就斷電——設計中對支路雖有明確的劃分，但施工中可能沒有按圖施工或將住戶空調、電熱水器等用電量大的電器都裝于同一支路；更重要的是用電安全，如果把移動電器(如電吹風、電熨斗)或潮濕場所的電器(如電熱水器)接于無漏電保護的支路上，就會留下安全隱患。電話、電視線路等也應進行檢查，要試試電話(電視、可視對講等)出線口與上一級端子箱間預留的帶線(鐵絲)能否抽動，如果不能抽動，該出線口以后也不可能接通使用，只能另設明線。因此，住宅電氣改造的第一步是要檢查每一盞燈、每一個插座是否通電，檢查至每一個弱電出線口的管線是否暢通，記錄下現狀配電線路的連接情況，哪些插座接在有漏電保護的支路上，哪些插座接在無漏電保護的支路上。有條件的話，測一下導線的絕緣是否完好，導線間和導線對地間的絕緣電阻不得低于0．

5m，測一下保護線是否接地良好(特別是舊住宅樓)。如果三孔插座的保護端沒有接好，如果建筑物的進戶接地出了問題或電阻值過高，戶內三孔插座的保護端也就失去了作用。

2．關于設備和材料的選擇

燈具：在選擇燈具時，除了美觀外，要注意一些基本技術性能。燈具的基本功能是提供照度。要注意熒光燈比白熾燈光效高，直接照明比間接照明燈具效率高，吸頂安裝比嵌入安裝燈具效率高，還要注意燈具遮光材料的透射率及老化問題，應選擇光效高、壽命長、功率因數高的光源、高效率的燈具和合理的安裝方式以保證照度并節約用電。要注意保持各部分亮度平衡，營造舒適的氣氛。住宅僅有均勻照明會顯得呆板，要根據室內裝修確定照明的中心，合理利用吊裝花燈、壁燈、筒燈、射燈以及不同光源的光色創造居住環境。還要注意燈具的防護和維修問題。潮濕場所(如浴室)要用防潮型燈具，向上反射的燈具容易附著灰塵等。

插座：插座的規格很多，有兩孔、三孔的，有圓插頭、扁插頭和方插頭的，有10、16a的，有中、美和英國標準的，有帶開關的，帶熔絲的，帶安全門的，帶指示燈的，有防潮的，有尺寸為86mm×86mm、也有80mm×123mm的等等。目前設計中規定要按國家標準選型，但對具體用戶來說，為了避免加轉換接線板，要選擇與家用電器電流、插頭及接線盒規格相匹配的插座面板。插座安裝高度低于1．8m時應采用帶安全門的插座。在有可能使用移動式家用電器的場所，必須采用帶有保護線觸頭(三孔)的插座。潮濕場所應采用密閉型或保護型帶有保護線觸頭(三孔)的插座。對于插接電源時有觸電危險的家用電器(如洗衣機等)應采用帶開關能斷開電源的插座面板。

家裝驗收標準篇二

1:家裝咨詢：

1）洽談用戶請裝修公司裝修，要把自己的要求告訴公司。

2）設計裝修公司收到用戶的平面圖之后，會由設計師親自到現場度量及觀察現場環境，研究用戶的要求是否可行，并且獲取現場設計靈感。初步選出一些材料樣品介紹給用戶，如果用戶表示同意，設計師會進一步提供詳細的工程圖和逐項分列的報價單，這時用戶要向裝修公司提供準備采用的家具、設備資料，以便配合設計。

2:現場量房：

由設計師到客戶擬裝修的居室進行現場勘測，并進行綜合的考察，以便更加科學、合理地進行家裝設計。

3:預算評估：

根據客戶選擇的設計風格，設計師進行家裝設計，并有客戶反饋，最終確定設計方案、圖紙及相關預算。

4:簽定合同：

在雙方對設計方案及預算確認的前提下，簽定北京市工商行政管理局監制統一印刷的《北京市家庭居室裝飾裝修工程施工合同》，明確雙方的權利與義務。5:現場交底：

由客戶、設計師、工程監理、施工負責人四方參與，在現場由設計師向施工負責人詳細講解預算項目、圖紙、特殊工藝，協調辦理相關手續。

6:材料驗收：

家裝材料進場后，經客戶進行驗收后，方可進行施工。

7:中期驗收：

由客戶、設計師、工程監理、施工負責人參與，驗收合格后在質量報告書上簽字確認。

8:尾期驗收：

由客戶、設計師、工程監理、施工負責人四方參與，對工程材料、設計、工藝質量進行整體驗收，合格后簽字確認。

9:工程完工：

家裝工程全部完工，施工現場清潔、整理。

一、家裝半包材料（輔材）：水路管件及輔料電線電纜及輔料木工板面板木龍骨(輕鋼龍骨)石膏板乳膠漆油漆鋁扣板桑拿板生態板

二、家裝全包里含所有半包材料外，全包材料（主材）有：磁磚木地板門套（窗套）櫥柜衣柜潔具燈具五金鎖具

家裝驗收標準篇三

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【家裝掃盲系列五】材料驗收

技術交底之后，將進入施工階段，首先就是材料驗收，由裝飾公司代購的各種材料運到現場后，必須由客戶驗收合格，并簽字認可后，方可進行施工，未驗收的材料不得施工，未經驗收擅自施工，造成損失由裝飾公司負責。由客戶自行購買的材料，也要由施工負責人、工程監理驗收合格后，確保材料質量無問題后，并雙方簽字后，方可使用。驗收不合格，客戶強行使用，出現問題由客戶自行承擔。但是對于第一次裝修房屋的消費者，都不是行家里手，自然會有這樣那樣的疑問。比如您知道有多少種裝飾材料嗎？您需要的家裝材料主要是那些?特別是對于基材、主材的選購，常用的材料會過時嗎?有弊病嗎?新材料的使用真有優勢嗎？花更多的錢買新材料，值不值？這些問題困擾著消費者，在新舊材料的選擇上，總是舉棋不定。

裝飾材料分類

裝飾材料分為兩大部分：一部分為室外材料，一部分為室內材料。

室內材料再分為實材、板材、片材、型材、線材五個類型。

實材也就是原材，主要是指原木及原木制成的規方。常用的原

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木有杉木、紅松、榆木、水曲柳、香樟、椴木，比較貴重的有花梨木、櫸木、橡木等。在裝修中所用的木方主要由杉木制成，其他木材主要用于配套家具和雕花配件。在裝修預算中，實材以立方為單位。

板材主要是把由各種木材或石膏加工成塊的產品，統一規格為１２２０毫米×２４０毫米。常見的有防火石膏板（厚薄不一）、三夾板（３毫米厚）、五夾板（５毫米厚）、九夾板（９毫米厚）、刨花板（厚薄不一）、復合板（２０毫米厚），然后是花色板，有水曲柳、花梨板、白樺板、白杉王、寶麗板等，其厚度均為３毫米，還有是比較貴重一點兒的紅櫸板、白櫸板、橡木板、柚木板等。在裝修預算中，板材以塊為單位。

片材主要是把石材及陶瓷、木材、竹材加工成塊的產品。石材以大理石、花崗巖為主，其厚度基本上為１５—２０毫米，品種繁多，花色不一。陶瓷加工的產品，也就是我們常見的地磚及墻磚，可分為六種：一是釉面磚，面滑有光澤，花色繁多；二是耐磨磚，也稱玻璃磚，防滑無釉；三是仿大理石鏡面磚，也稱拋光磚，面滑有光澤；四是防滑磚，也稱通體磚，暗紅色帶格子；五是馬賽克；六是墻面磚，基本上為白色或帶淺花。

木材加工成塊的地面材料品種也很多，價格以材質而定。其材質主要為：梨木、樟木、柞木、櫻桃木、椴木、櫸木、橡木、柚木

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等等，在裝修預算中，片材以平方米為單位。

型材主要是鋼、鋁合金和塑料制品。其統一長度為4米或6米。鋼材用于裝修方面主要為角鋼，然后是圓條，最后是扁鐵，還有扁管、方管等，適用于防盜門窗的制作和柵欄、鐵花的造型。鋁材主要為扣板，寬度為100毫米，表面處理均為烤漆，顏色分紅、黃、藍、綠、白等。鋁合金材主要有兩色，一為銀白、一為茶色，不過現在也出現了彩色鋁合金，它的主要用途為門窗料。鋁合金扣板寬度為110毫米，在家庭裝修中，也有用于衛生間、廚房吊頂的。塑料扣板寬度為160、180、200毫米，花色很多，有木紋、淺花，底色均為淺色。現在塑料開發出的裝修材料有配套墻板、墻裙板、門片、門套、窗套、角線、踢腳線等，品種齊全，在修預算中型材以根為單位。

線材主要是指木材、石膏或金屬加工而成的產品。木線種類很多，長度不一，主要由松木、梧桐木、椴木、櫸木等加工而成。其品種有：指甲線（半圓帶邊）、半圓線、外角線、內角線、墻裙線、踢腳線，材質好點兒的如椴木、櫸木，還有雕花線等。寬度小至10毫米（指甲線），大至120毫米（踢腳線、墻角線）。石膏線分平線、角線兩種，鑄模生產，一般都有歐式花紋。平線配角花，寬度為5厘米左右，角花大小不一；角線一般用于墻角和吊頂級差，大小不一，種類繁多。除此之外，還有不銹鋼、鈦金板制成的槽條、包角線等，長度為2.4米。在裝修預算中，線材以米為單位。

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接下來是墻面或頂面處理材料，它們有308涂料、888涂料、乳膠漆等。然后軟包材料，各種裝飾布、絨布、窗簾布、海棉等，還有各色墻紙，寬度為540毫米，每卷長度為10米，花色品種多。

再就是油漆類。油漆分為有色漆、無色漆兩大類。有色漆有各色酚醛油漆、聚安酯漆等；無色漆包括酚醛清漆、聚安酯清漆、啞光清漆等。在裝修預算中，涂料、軟包、墻紙和漆類均以平方米為單位，漆類也有以桶為單位的。

家裝材料分類

一般家庭裝飾裝修材料可分為墻體材料、地面材料、裝飾線、頂部材料和緊固件、連接件及膠粘劑等五大類別。

一、墻體材料及其選擇

墻體材料常用的有乳膠漆、壁紙、墻面磚、涂料、飾面板、墻布、墻氈等。

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1、壁紙。市場上壁紙以塑料壁紙為主，其最大優點是色彩、圖案和質感變化無窮，遠比涂料豐富。選購壁紙時，主要是挑選其圖案和色彩，注意在鋪貼時色彩圖案的組合，做到整體風格、色彩相統一。

2、涂料家庭裝修常用的涂料主要有以下幾類：(1)低檔水溶性涂料：常見的是106和803涂料。(2)乳膠漆：目前市場上常見的立邦漆，分高、低檔兩種。高檔的有絲得麗（立邦漆）、進口ici（多樂士）、進口gpm馬斯特乳膠漆。這類漆特點是有絲光，看著似綢緞，一般要涂刷兩遍。低檔的有美時麗，時時麗等，這類漆不用打底可直接涂刷。立邦漆遮蓋力強，色澤柔和持久，易施工可清洗。立邦漆的選擇，可根據個人喜愛、房間的采光、面積大小等因素來選。(3)多彩噴涂：多彩噴涂是以水包油形式分散于水中，一經噴涂可以形成多種顏色花紋，花紋典雅大方，有立體感。且該涂料耐油性、耐堿性好，可水洗。(4)膏狀內墻涂料（仿瓷涂料）：仿瓷涂料優點是表面細膩，光潔如瓷，且不脫粉、無毒、無味、透氣性好、價格低廉。但耐溫、耐擦洗性差。

3、飾面板：內墻面飾材有各種護墻壁板、木墻裙或罩面板，所用材料有膠合板、塑料板、鋁合金板、不銹鋼板及鍍塑板、鍍鋅板、搪瓷板等。膠合板為內墻飾面板中的主要類型，按其層數可分為三合板、五合板等，按其樹種可分為水曲柳、櫸木、楠木、柚木等。內墻飾面板現在也正在流行自然化。

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4、墻布（墻紙）:常用的有無紡貼墻布和玻璃纖維貼墻布。

5、墻面磚: 家庭裝修中，經常用陶瓷制品來修飾墻面、鋪地面、裝飾櫥衛。陶瓷制品吸水率低，抗腐蝕，抗老化能力強。瓷磚品種花樣繁多，包括釉面磚、斑釉磚、白底圖案磚、通體磚等。

二、地面材料

地面材料一般有：實木地板、復合木地板、天然石材、人造石材地磚、紡織型產品制作的地氈、人造制品的地板（塑料）。

1、實木地板實木地板是木材經烘干，加工后形成的地面裝飾材料。它具有花紋自然，腳感好，施工簡便，使用安全，裝飾效果好的特點。

2、復合地板復合地板是以原木為原料，經過粉碎、填加粘合及防腐材料后，加工制作成為地面鋪裝的型材。

3、實木復合地板實木復合地板是實木地板與強化地板之間的新型地材，它具有實木地板的自然文理、質感與彈性，又具有強化地板的抗變形、易清理等優點。

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4、地磚地磚是主要鋪地材料之一，品種有通體磚、釉面磚、通體拋光磚、滲花磚、滲花拋光磚。它的特點是：質地堅實、耐熱、耐磨、耐酸、耐堿、不滲水、易清洗、吸水率小、色彩圖案多、裝飾效果好。

5、石材板材石材板材是天然巖石經過荒料開采、鋸切、磨光等加工過程制成的板狀裝飾面材。石材板材具有構造致密，強度大的特點，具有較強的耐潮濕、耐候性。

6、地毯地毯具有質感柔軟厚實，富有彈性，并有很好的隔音，隔熱效果。

三、裝飾線板

裝飾線板包括檐口線腳、掛鏡線、踢腳板、護墻板。

1、檐口線腳在墻面與天花板交接部分，裝飾檐口線腳具有過渡、銜接的作用。

2、掛鏡線掛鏡線除了用做掛畫、掛鏡杠的功能外，還有與檐口線腳相同的作用。

3、踢腳板安裝踢腳板一者為了保護墻面，二者為了裝飾的

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需要，它起到分隔地面和墻面的作用，使整個房間上中下層次分明，富有空間立體感。

4、護墻板護墻板就是保護墻面，防止墻面被沾污，同時也使墻面顯得更有層次，圍護的氛圍感也更強，客廳、餐廳宜裝護墻板。

四、頂部材料

常用的吊頂材料有：木質三合板、紙面石膏板、裝飾石膏板、塑料扣板，鉆扣板和塑料有機透光板等。

其作用主要用：隔熱、降溫；掩飾原頂棚各種缺點；為了取得裝飾效果和烘托氣氛；衛生間里防止蒸汽侵襲頂棚、隱蔽上下水管。

1、pvc吊頂 pvc吊頂是以聚氯乙烯為原料，經擠壓成型組裝成框架再配以玻璃而制成。它具有輕、耐磨、耐老化、隔熱隔聲性好、保溫防潮、防蟲蛀又防火等特點。主要適用于廚房、衛生間。選購pvc材料時應造設備條件好，質量有保證的廠家的產品。

2、石膏板吊板石膏吊頂裝飾板是我國目前家裝中應用最廣的一種新型吊頂裝飾材料，主要功能有：

(1).防潮石膏裝飾板特別適用于衛生間、廚房的吊頂裝飾。

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(2).吸聲石膏裝飾板具有很強的防噪音功能。

(3).復合型石膏裝飾板具有保溫、隔熱，又有裝飾作用。

(4).紙面石膏板用途廣泛，裝飾作用強，適用于居室、客廳的吊頂。

3、礦棉板礦棉板作為一種新型吊頂裝飾材料，具有優良的吸聲性能，可控制和調整混響時間，改善室內音質，改善室內音質、降低噪音；同時具有優良的耐火性能和輕盈、美觀、保溫、隔熱等特點。

4、裝飾燈具室內燈具按固定形式可分為固定形式及移動式；按安裝位置可分為頂燈、壁燈、地燈、臺燈等。頂部燈又可分為吸頂燈、裝飾吊燈、水晶燈、射燈、麻將燈等。

材料的選擇

1、地面材料：地板（實木地板占七成（主要是水曲柳、柚木、另外還有橡木、楓木等）、復合型地板）地毯（羊毛占一半多、晴綸占 1/

4、其余的是全棉和真絲地毯）大理石、pvc地面磚、地磚、花崗巖。

2、墻面材料：涂料（中高檔占八成以上）、墻紙、板類。

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3、木材：水曲柳、櫸木、柳安和柚木占七成以上，其余的是柞木、本松、白松等。

4、潔具：3000元左右的合資產品占八成，高、低檔各占一成。

5、廚房料理臺材料：大理石占七成、瓷磚和不銹鋼材料各占一成半左右。

6、門窗材料：鋁合金材料占五成、木料及塑鋼材料各占二成半。

7、廚房設備：購買現成的組合式櫥柜及料理臺和自制的各占一半。

8、裝飾線：木線條占七成多，其余的是石膏條和塑料條。

9、水嘴：注重款式和實用的各占三成、注重品牌和價位的各占兩成。

選擇裝飾材料需要多方面考慮，其中以下幾方面不能忽略：

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一、經濟合理的選材

(1)就符合室內環境保護的要求，室內裝飾材料都要用在室內，所以材料的放射性、揮發性要格外注意，以免對人體造成傷害。

(2)應符合裝飾功能的要求。大理石在家庭裝修中一般用于入口玄關及客廳，客廳、臥室等公用區域選用木地板，廚房、洗手間、陽臺等公用區域，可選用地磚、墻磚、通體磚材料，其優點是便于清理，臥室、兒童房選用地毯較為合適。

(3)應符合整體設計思想。只有自己的總體思路、設想、愛好確定了，設計師才可能為你做出符合自己意愿的設計，購買材料時才能選擇滿意的裝飾材料。

(4)應符合經濟條件。主要要考慮一次性投資能力，購買自己預算所能支付范圍內的理想材料。

二、簡易型裝飾選材

(1)室廳：鋪地板或地板磚，粘貼墻壁紙。頂棚施涂料或粘貼頂面紙，做頂角線、石膏線、踢腳線，裝直板塑料窗簾盒，電線埋設，裝平面開關和插座。

(2)浴廁：封管，改暗管，鋪地磚，墻面貼瓷磚，吊頂，裝臉盆，裝噴沐浴設施。

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(3)廚房：鋪地磚，墻面貼瓷磚，改暗管，裝熱水器，抽油煙機，保留原操作臺及原灶具架。不包括陽臺裝修和室內大件陳設。此種裝飾大約每平米費用為200？400元。

三、普通型裝飾選材

(1)室廳：鋪地板或陶瓷錦磚，墻壁施涂料，裝護墻板，頂棚,噴涂料設石膏板、石膏線窗簾盒，電線埋設，裝平面開關、插座，裝路軌管射燈架，改裝雙窗結構，木板門改裝合成革或木板包鑲門，設木條掛鏡線。

(2)浴廁：封管，改暗管，裝毛巾架、鏡臺、梳妝臺、鋪地磚，墻面貼瓷磚，裝彩色陶瓷臉仇及防潮燈、電暖爐、排風扇。

(3)廚房：鋪地磚，墻面貼瓷磚，改暗管，裝熱水器、抽油煙機、不銹鋼灶具，改裝操作臺或裝灶具柜，裝壁櫥及排風扇、類具，隔斷柜櫥。

(4)陽臺：地面鋪缸磚，護欄裝飾，封窗。

四、豪華型裝飾選材

(1)室廳：鋪高級木質拼合地板或鋪羊毛整體地毯，墻面貼進口壁布，吊頂，作輕鋼龍骨架石膏板，設木板掛鏡線，裝石膏線窗簾盒，裝木質護墻板，電線埋設，裝護套管，裝平面開關、插座，裝射壁燈架、吊燈，裝鋁合金雙窗、鋁合金隔斷、鋁合金門、隔音墻。

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(2)浴廁：封額定，改暗管，彩釉陶瓷墻面，馬賽克地面，彩色陶瓷凹式柱腳臉盆，彩色陶瓷浴缸，坐式便桶，通風設施，裝不銹鋼毛巾架、拖鞋架、連鏡梳妝臺、皂缸、卷紙盒、防潮燈、涂料吸濕頂棚、淋浴器或淋浴間鋁合金門。

(3)廚房：墻面貼白釉陶瓷磚，地面鋪紅缸磚，裝大理石操作臺、鋁合金架壁櫥、多眼燃氣灶箱、熱水器、污物桶，不銹鋼洗滌槽、洗碗機，防潮燈、抽油煙機、排風扇、灶柜、鍍鉻水龍頭、鋁合金間隔、ps玻璃門、鋁合金門窗、餐具柜、金屬網炊具掛盤。陽臺與廚房統一裝修。

裝飾材料的發展趨勢

1、趨向于無害化。

2、趨向于復復合型材料。

3、趨向于制成品與半成品。所以在您購買裝飾材料的時候，看看是否符合上述的三個方面。

如何避免選擇有弊病的裝飾材料

選擇裝飾材料需要多方面考慮，其中以下幾方面不能忽略：

1．應符合室內環境保護的要求，室內裝飾材料都要用在室內，所以材料的放射性、揮發性要格外注意，以免對人體造成傷害。

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2．應符合裝飾功能的要求。

3．應符合整體設計思想。

4．應符合經濟條件。

家裝驗收標準篇四

商品房驗收完全手冊目錄

一)驗收新房的注意事項二)具體詳細講解如下三)關于驗房常見問題的解答 1.怎樣計算商品房套內建筑面積

2.因為房屋有質量問題，所以還沒有交房，但開發商要我先交物業管理費，我可以不交嗎？

3.檢查房屋質量三環節 4.配套施工受阻不屬不可抗力 5.開發商延期交房買家可延付尾款

6.辦理交房手續時拒付物業費物業公司無權扣鑰匙 7.住宅入住時，業主需要繳哪些費？標準是什么？ 8.商品房出現質量問題怎么辦？ 9.什么是房屋的公共地方？

10.哪些項目不計入商品房的建筑面積范圍 11.房屋面積多算了怎么辦

12.購買的商品房面積不足怎么辦？ 13.什么是“八房五證二書”？ 14.住戶有哪些權利和義務？ 15.物業管理收費有什么規定？ 16.房屋售出后誰來維修？四)戲談新房的”風水” 五)業主散文 17.驗收如何把關

六）相關政府規定及商品房質量書

整理人:eastking,二零零四年五月一日

? 一)驗收新房的注意事項

1、房屋外觀及內部結構是否與售房說明書一致，門洞尺寸是否便于家具出入。

2、門、窗是否穩當、密封，是否在開關時發出雜音。

3、地板、墻面、天花板是否有空隙、裂縫、水漬、抹灰是否脫落。

4、可視、對講系統是否正常。

5、開關是否開關自如、插否有電（請使用電筆測試）。

6、廁所、廚房是否給、排水順暢、馬桶、浴缸是否運作正常、是否有裂痕、少配件

7、廁所、廚房地漏是否夠用（防止發生意外時水外流）。

8、操作臺尺寸，流線是否符合使用。

9、廚房、廁所地面應關水24小時，檢查樓下的天花板和相鄰墻面是否滲漏。

10、用尺將各房內徑尺寸量清楚，并仔細記錄下來，便于裝修設計和購買家具。

這十條檢查你都應仔細做到。驗收如發現損壞情況應記錄下來交發售方盡快維修。必要時可拍照作記錄。還有一點請記住在入住后更換大門門鎖。

? 二)具體詳細講解如下: 1招看“備案”留“兩書”

新房入住前，業主應看到該項目有關備案文書的復印件，以便確認該項目是合法建筑；同時，應得到開發商提供的《住宅質量保修書》和《住宅使用說明書》。

2招衛生間不滲不存

檢查衛生間地面是否滲漏，可以用塑料袋裝滿沙子放在地漏上，然后在衛生間蓄一些水，24小時后，到對應的下層衛生間，看其頂部是否有滲漏。這個檢測最好與上層住戶同時進行，這樣既可檢測自家衛生間的地面是否滲漏，也可檢測自家衛生間的頂部是否滲漏。

檢查衛生間地面是否存水，也是先在衛生間蓄一些水，然后放水，看地面是否有積水現象。合格的地面不應有積水存在，因為安裝地漏處是衛生間最低處。但是，毛坯房除外，因為地漏周圍留出了一定的后期鋪裝地面的高度。

3招門窗靈活嚴又亮

試試門窗開啟是否靈活，目測門與門框、窗與窗框的各邊之間是否平行，關上門

窗聽聽隔音效果，同時也了解了它們的密封程度。不過，衛生間的門不要求嚴絲合縫，為了防水，反而規定下方須離地面１．５厘米。門窗的油漆質量主要看有無流墜（油漆滴淌的痕跡），各個門的頂部那面都必須刷漆，衛生間的門還要刷下邊那面。

4招輕敲各面聽空裂

墻面的抹灰、地面裝飾面層及其他裝飾面層是否存在空裂現象，只要用小錘輕輕一敲便知。若聽到“空空”的聲音，就是各面層與墻（地）面接觸有縫隙，需要返工；若聽到沉悶的碰擊聲，則表明它們接觸良好。

5招頂層住戶查滲雨

如果買的是頂層，一定要查看各個房屋的頂面有無雨水滲漏的痕跡。因為按照建筑施工要求，所交工的房屋要么經過兩場大雨的“考驗”，要么施工方在監理單位的監督下進行過雨淋實驗。

6招陽臺裂縫危險大

一般而言，墻面的裂縫大多不是結構裂縫，影響美觀，但危險性不大。房屋的結構問題常出現在陽臺，萬一發現房間與陽臺的連接處有裂縫，很有可能是陽臺斷裂的先兆，一定要立即通知相關單位。

7招保溫不好墻滴水

冬天，房間里的墻面如果有結露現象（類似夏天冰鎮的瓶啤，在室溫下外瓶壁出現的水滴），這個墻面的保溫層肯定有問題。

8招大開龍頭查漏堵

上下水管道有無滲、漏、堵現象，打開水龍頭便知，需要注意的是，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二來試試排水速度。

9招暖氣支管有坡度

暖氣供、回水支管不是水平安放的，供水支管連接進水管的那端要高于連接散熱器的那端，回水支管的兩端高度正好相反，這個坡度與兩根支管的長度成正比，一般每米相差1%。

10招供暖管道要套管

供暖管道穿墻及穿過樓板應設套管（在管道與墻面或樓板交接處，給管道再套上一小截管子），地面的套管應高出地面2-3厘米，地面為初裝修的，應高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道熱脹冷縮后拱裂墻面和樓板。

11招拉閘斷電不可少

電閘及電表在戶外的，應檢查其是否能控制室內的燈具及室內各插座，方法是拉閘后戶內是否完全斷電；戶內有分閘的，也應同樣分別檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。

12招保險插座護幼童

為防止幼童把手指頭伸進插座孔中，距離地面30厘米高的插座都必須帶保險裝置。

13招衛生間插座規矩多

衛生間內的電源插座應是防潮插座并有防濺措施?衛生間的照明燈座必須是磁口安全燈座洗手盆的上方不應有插座。

14招廚衛緊鄰通風道

廚房、衛生間應與通風道就近安排，這樣有利于異味、廢氣等氣體的迅速排出，保持室內空氣的清潔。

15招開關接口拉一拉

檢查一下開關、插座的牢固程度，尤其別忘了打開電話、電視的線路接口，用拉一拉，看是否虛設。

? 三)關于驗房常見問題的解答: 1.怎樣計算商品房套內建筑面積

人們在買房時，一般對房屋的建筑面積和使用面積比較注意，但對套內建筑面積及其計算方法卻不甚了解。本文介紹一些關于套內建筑面積計算的方法。

套內建筑面積是由三部分組成的，其計算公式為：套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積。

一、套內使用面積的計算應符合下列規定：(1)套內使用面積包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛生間、假層、廁所、儲藏室、壁柜等分戶門內面積總和；(2)躍層住宅中的房內樓梯按自然層樓的面積總和計入使用面積；(3)不包含在結構面積內的煙囪、通氣道等面積。

二、套內墻體面積的計算：新建住宅各套內使用空間周圍的維護或承重墻體，有公用墻和非公用墻兩種。

新建住宅各套之間的分隔墻，套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括外山墻)均為公用墻，公墻墻體按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。

非公用墻墻體也按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。內墻面裝修厚度均計入套內墻體面積。

三、陽臺建筑面積的計算：(1)原設計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；(2)挑陽臺(底陽臺)按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積；(3)凹陽臺按其凈面積(含女兒墻墻體面積)的一半計算建筑面積；(4)半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進部分按其凈面積的一半計算建筑面積。

2.因為房屋有質量問題，所以還沒有交房，但開發商要我先交物業管理費，我可以不交嗎？

答：根據《上海市居住物業管理條例》第四十六條規定，新建商品住宅交付使用之前發生的物業管理費用應由住宅出售單位承擔。所以只要你沒有簽房屋交接書，房屋自然也不能算是正式交付使用，也就是你現在不用繳納物業管理費

3.檢查房屋質量三環節

簽好質量條款驗收入住房屋注意保留證據

房屋質量是購房者最關心的問題之一。要避免房屋質量困擾，購房者需做到簽好質量條款、仔細驗收房屋和注意保留證據三個環節。

（一）簽好質量條款。如今購房者購買的多是期房，簽合同時房屋還未造好。入住后發現房屋有質量問題，若合同里沒有約定解決問題的具體辦法，對購房人來說是非常不利的。因此，在簽合同時購房者就應對房屋質量留個心眼。本市目前采用的預售合同示范文本里沒有明確約定房屋質量問題的解決辦法，只約定了保修責任和賠償責任，對購房人來說很難解決實際問題，這使得簽訂質量補充條款就非常必要。購房者可和開發商約定，房屋交付時，若有質量問題，購房者有權延遲辦理入住手續，并不承擔違約責任；若出現嚴重質量問題，購房人有權單方解除合同，開發商應退還全部房價款，并支付利息及賠償相應損失。

（二）仔細驗收房屋。辦理交房入住手續時，購房者首先應要求開發商提供房屋的竣工驗收備案表，查看自己所購房屋是否在該表的范圍內；開發商還應提供新建住宅質量保證書，保證書規定了房屋各部位的具體保修范圍和時間，是購房者要求開發商履行保修義務的書面文件。其次，購房者只有在仔細驗收房屋，確信沒有質量問題后才可以辦理入住手續，莫要草草驗收即簽署房屋交接單。最后，若購房者發現房屋有質量問題，應立即要求開發商對有質量問題的部位予以書面確認并加蓋公章，并盡量在開發商解決問題后再辦理入住手續。如果問題無法及時解決，購房者應要求開發商承擔延期交房的責任，并索要書面憑證。如果房屋質量問題很嚴重，購房者可提出解除購房合同并要求賠償。依據最高院日前出臺的司法解釋，法院會支持購房者的請求.（三）注意保留證據。購房者實際入住后，如果出現質量問題，首先要分析該質量問題的性質，是房屋本身的質量問題，還是裝修造成的問題。如果是裝修造成的問題，購房者只能找裝修公司維修，要求賠償損失，與開發商無關。這種情況下，購房者一定要保管好當初的裝修合同、材料清單、付款發票等書面憑證。如果是房屋本身的質量問題，按照有關規定，在保修期內，購房者應向開發商要求維修，盡量用書面方式提出，并讓開發商蓋章確認。若開發商拒絕或拖延維修，購房者可請他人進行維修，此時購房者要保管好發票和相關書面憑證。維修完畢后，購房者可要求開發商承擔全部的修復費用，賠償因修復給自身造成的合理損失，包括花時間維修而造成的誤工費。如果開發商拒絕承擔維修費，購房者可向法院起訴。如果質量問題經多次維修仍不能有效解決，并影響到購房者的正常居住，那么可認定為嚴重的質量問題。購房者可依法解除合同并要求開發商賠償損失，這里的損失包括裝修費、房款利息和損害賠償等。

4.配套施工受阻不屬不可抗力

大產證延期一年開發商賠款七萬

購房者認為開發商延期交房一年需承擔違約責任，而開發商說延期交房是配套工程施工受阻這一不可抗力事由造成的，不愿賠錢。日前，靜安法院對這樁官司作出一審判決：配套工程受阻不屬不可抗力，開發商應繼續履行合同，支付延期交房的違約金七萬余元。

2001 年5月10日，顧某與一家房產公司簽訂了一份《上海市商品房預售合同》，購買本市萬春街一處建筑面積為105.98平方米、總價為45萬元的商品房。雙方約定：交房最后期限為2001 年6月30日，交房條件為開發商取得大產證及《住宅交付使用許可證》，注銷房屋抵押。合同同時約定，因非不可抗力因素導致逾期交房的，按已付房款每日萬分之五支付違約金。

同年6月，顧某按約定付清了全部房款，但開發商直至2002 年6月才辦出大產證，同月6日通知顧某辦理小產證。顧某在6月13日收到通知后，一直未辦理相關辦證手續。2002 年9月，顧某將房產公司告上法院。他認為房產公司對房屋設定的抵押未注銷，不具備合同約定的房屋交付條件，拒絕收房。同時，他要求房產公司支付從2001 年7月1日至2002 年9月13日的延期交房違約金9萬余元。

庭審中，房產公司的辯解是樓房確實抵押給了農行上海市分行，但顧某購買的房屋已作內部注銷，且顧某已辦妥了貸款抵押手續，不存在因未辦理抵押注銷手續影響交房入住的問題。此外，房產公司認為延期交房是供電配套施工受阻的原因造成的，屬不可抗力，不應支付違約金，故對顧某的要求不予認可。

法院認為，合同約定的交房條件為辦出大產證和注銷抵押，但據相關房地產資料顯示，2001 年6月7日登記的房屋權利人是顧某，其他權利人為市住房置業擔保有限公司，設定日期從2001 年6月7日至2006 年5月25日。由此可見，不論農行的抵押是否已注銷，都不會影響入住和辦理小產證。另外，供電配套施工受阻不屬于不可抗力，房產公司應承擔延期交房責任。由于顧某在2002 年6月13日收到交房通知后，未履行驗收手續，故此后的責任應自理。據此，法院作出上述判決。

5.開發商延期交房買家可延付尾款

問：我預訂的房屋原定于去年1月30日交房，可開發商書面通知我交房要延期至今年3月15日。在付款方式上，我和開發商在預售合同中約定：我在辦妥入住手續當日，將尾款交齊。由于開發商延期交房，1月30日并沒有辦理入住手續，我也就未付尾款。誰知，開發商日前來函說我未交尾款，構成違約。為此，來信請教我難道真的違約了嗎？

市民李先生答：你反映的情況屬于《合同法》中的“先履行抗辯權”。按照我國《合同法》的規定，合同當事人應當按照約定全面履行自己的義務，如果合同一方義務的履行以另一方義務的履行為前提，即有先后關系的，若負有先履行義務的一方不履行義務，則后履行的一方可以拒絕履行自己的義務直至應先履行義務的一方履行了自己的義務。

從你與開發商之間賣買合同來看，你們雙方在交房與付尾款上互相負有義務，即開發商的義務是在今年1月30日將房屋交付給你，你的義務則是在辦妥入住手續當日將尾款交齊。因此，你們之間的義務有先后履行順序，開發商應當先履行交房義務。在開發商將房屋交付給你之前，你享有“先履行抗辯權”，即拒絕交付尾款是有法律依據的。

在此需注意的是，“先履行抗辯權”只是延遲你的付款責任，在開發商將房屋實際交付后，你仍應履行付款義務。

6.辦理交房手續時拒付物業費物業公司無權扣鑰匙

物業公司受開發商委托代辦交房手續，購房者因對物業管理有意見而拒交物業

費，物業公司以此為由扣押了房屋鑰匙，不予辦理交房手續。由于不知物業公司如此行為是否合法，讀者王小姐咨詢了本報。據有關法律專家介紹，業主在辦理交房手續時不付物業費，物業公司無權扣押房屋鑰匙。

2001 年年底，王小姐買了一套預售商品房。今年年初辦理入住手續時，她被告知要找物業管理公司辦理。找到小區物業管理公司后，王小姐填寫了有關表格、交納了相關手續費。由于對物業管理費漲價心存疑問，王小姐拒絕預付3個月的物業管理費。誰知物業公司竟然扣押了她的房屋鑰匙，并說何時付了物業費，何時才準王小姐辦理交房手續，入住新房。

帶著物業公司這種行為是否合法的問題，記者請教了上海市圣信律師事務所主任徐叢林律師。徐律師說，購房人簽訂了房屋買賣合同，購買了房屋，就與開發商之間形成了房屋買賣法律關系。購房人的主要義務是交納房款，而開發商的主要義務則是按照合同約定交付房屋，包括將房屋鑰匙交給購房人。購房合同就是他們之間買賣法律關系的體現。如果購房人已按照約定付清全部房款，開發商就應把房屋交給購房人。交房時，開發商應把鑰匙交給購房人，使購房人能夠占有、使用該房屋，這樣才是履行了賣出方的合同義務。如果開發商讓物業公司代為辦理交房手續，依據代理的有關規定，代理機構不能以自己的名義出現，而只能以開發商的名義交付房屋。物業管理公司作為代理交房機構，只能替開發商完成交房義務，不能在此過程中將自己的權利附加為業主的責任與義務。因為購房人和開發商之間的房屋買賣關系與購房人和物業管理公司之間的委托管理關系是兩個獨立的法律關系，兩者不應混為一談。

7.住宅入住時，業主需要繳哪些費？標準是什么？答：入住時可一次性收取的項目和標準：（1）物業維修基金：由住宅購買人、出售人共同繳納，帶電梯設備的，分別按成本價的3％和4％繳納；不帶電梯的，分別按成本價的2％和3％繳納。成本價由市房地部門公布。

（2）電度表保證金。單相表每表80元或三相表每表250 元，向業主或使用人收取此項費用后，出具市供電部門的專用收據。

（3）有線電視初裝費。市區每戶（終端）240元、市郊城鎮每戶330元、郊縣農村每房480元，向業主或使用人收費后，出具有線臺專用收據。

（4）建筑垃圾清運費。按所在區縣物價部門核定的建筑垃圾清運費標準，向準備裝修居室的業主或使用人或房東收取。業主或使用人表示不裝修并作出書面承諾的，物業公司或環衛部門不得收取該項費用。

除上述收費外，物業管理企業提供給業主或使用人的《入住須知》、《住宅使用手冊》等不得收費。物業管理企業不得向業主、使用人或裝修隊伍收取裝修保證金、押金。對

施工人員予以登記管理并發放小區出入證，收費不得超過每人10元。物業管理企業按有關部門規定并墊付了資金加裝防盜分戶門、電控總門設施的，按成本向業主或使用人收取，但在簽訂購房合同時明確作為房屋附屬設施交付的，此費用應包含在房價內。物業管理企業在辦理差價換房的入戶、退房或退租手續時，可向換房人各收取50元手續費，但不得向購買新建住宅的業主或單位套配、增配住宅的使用人收取此項費用。在差價換房或單位分房、配房過程中發生房屋空關，空關期間的物業管理費或公房租金按同期標準向業主或使用人計收。對同一時段的管理費或租金，不得重復收取。對違反上述規定的，由物價檢查機構按有

關法律法規實施處罰。

8.商品房出現質量問題怎么辦？商品房也是一種商品。《消費者權益保護法》對消費者的權利和經營者的義務作了明確規定。《消費者權益保護法》第七條規定：“消費者在購買、使用商品和接受服務時享有人身、財產安全不受損害的權利。消費者有權要求經營者提供的商品和服務，符合保障人身、財產安全的要求。”第十一條規定：“消費者因購買、使用商品或者接受服務受到人身、財產損害的，享有依法獲得賠償的權利。”第十八條規定：“經營者應當保證其提供的商品或者服務符合保障人身、財產安全的要求。”第二十二條和第二十三條規定：“經營者應當保證在正常使用商品或者接受服務的情況下其提供的商品或者服務應當具有的質量、性能、用途和有效期限。經營者提供商品或者服務，按照國家規定或者與消費者的約定，承擔包修、包換、包退或者其他責任的，應當按照國家規定或者約定履行，不得故意拖延或者無理拒絕。”第三十五條規定：“消費者在購買、使用商品時，其合法權益受到損害的，可以向銷售者要求賠償。消費者或者其他受害人因商品缺陷造成人身、財產損害的，可以向銷售者要求賠償，也可以向生產者要求賠償。”

建設部發布的《建設工程質量管理辦法》對建設工程的質量問題作了具體細致的規定。該辦法規定：建設工程自辦理交工驗收手續后，在保修期內，因勘察設計、施工、材料等原因造成的質量缺陷，應當由施工單位負責維修。并規定：民用與公共建筑，一般工業建筑、構筑物的土建工程的保修期1年，其中屋面防水工程為3年；建筑物的電氣管線、上下水管安裝工程保修期為3個月，建筑物的供熱及供冷的保修期為一個采暖期及供冷期，室外的上下水管線和小區道路等市政公用工程保修期為1年。施工單位在接到保修通知書之日起，必須在兩周內到達現場與建設單位共同明確責任方，商議返修內容。《辦法》還規定，因建設工程質量缺陷造成人身及財產損害的，侵害人應按有關規定，給予受害人賠償。因建設工程質量責任發生民事糾紛，當事人可以通過協商或調解解決。當事人不愿通過協商、調解解決或協商、調解不成的，可以向仲裁機構申請仲裁向人民法院起訴。需要注意的是：根據《辦法》第四十五條規定，因建設工程質量存在缺陷造成損害要求賠償的訴訟時效期限為1年，自當事人知道或者應當知道其權益受到損害時開始計算。

因此，在商品房出現質量問題時，如在規定的期限內，既可找房地產公司，也可以找施工單位，如果房地產公司或施工單位都不予理睬或相互推諉，則可向當地消費者協會投訴，如投訴還不能解決問題，還可以向人民法院起訴.9.什么是房屋的公共地方？

對公共地方的規定是房屋使用、管理、維修公約中不可缺少的一個環節，購房人在簽公約時，一定要注意公約對公共地方的規定。如某大廈公約規定“公共地方包括各入口大堂及通道、各層升降機大堂、扶手梯、樓梯間、人行道、行車道、梯臺、綠化區、休憩地方、各監控室、電表房、鍋爐房、電閘控制房、泵房、灑水系統泵房、消防及保安設備控制房、消防泵房、水箱、升降機房、發電機房、空調機房及為該大廈的業主、訪客而設并供其共用的其他地方或范圍??發展商可以將其在該大廈中所有的任何部分指定或重新指定為公共地方，不必經其他業主或其他擁有該大廈權益的人士同意，但發展商在享有此項權利時不得妨礙其他

業主使用其所有的單元”。再如某花園別墅公約規定，“公共設施和共用設備指為該物業的公共利益或公共服務而在該物業所屬地塊范圍內裝設的供所有業主享用的各種器械、設備、裝置??包括游泳池、健身房等”、“在物業的公共部位或共用設備等地方，開發企業保留建造及豎立招牌、海報、廣告牌的權利”。上述公約對公共地方的有關規定不同程度地存在一些問題。

一般購房者尤其是購房自用的消費者也許對公共地方以及上述規定不太在意，認為有關公共地方的規定與自己的切身利益沒太大關系，其實在今后的生活中，它與購房是有著千絲萬縷的聯系的。假如有一天，在您居住的樓前建起一排違章建筑，您在失去茶余飯后休憩、活動的地方的同時，還要負擔這片綠地的養護管理費用，您是否能泰然處之？又比如您有一天發現您家的樓頂或外墻上豎起一塊塊廣告牌，您以為與您沒有關系，并未多加留意，但是您知道嗎？樓頂和外墻也屬于公共地方，它的使用權歸全休產權人所有，產權人相應地也擁有這部分廣告的收益，低沉還能無動于衷嗎？再比如，某家物業管理公司通知您，從本月起，您應承擔的物業管理費增加了，原因是原本不屬于公共地方的餐廳（甚至有可能是其他尚未賣出的單元）被暫時劃定為公共地方，需要由您承擔相應的費用，而您不曾使用到該地方時，您愿意承擔這部分管理費嗎？

究竟什么是公共地方，有關政策法規中有明確的解釋。公共地方包括兩部分，一部分是根據建設部所規定的商品房銷售面積部分，包括電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室、其他功能上為整棟建筑服務的公共房和管理用房以及套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻和外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半；另一部分是根據國家物價局、建設部、財政部《商品住宅價格管理暫行辦法》中規定的分攤到商品房房價中的基礎配套設施部分，如公共綠地、道路等。

業主對公共地方享有權利的原因在于，房價構成中包含住宅建筑安裝工程費、住宅小區基礎設施建設費和住宅小區非物業性配套公共建筑建設費如道路、公共綠地等。正因為享有權利，所以才要交納相關物業管理費。

業主對物業的所有權，包括占有、使用、收益和處分四種權利。對于自有物業，由于產權的完全而相當明確；對于共有部分，由于共為全體產權人所有，需由全體業主同意后才有效。

在房屋出售前，由于所有財產歸開發單位，所以開發單位可在政策允許的范圍內任意決定，但隨著房屋的售出，開發單位對公共地方的權利也就相應減少，并逐漸失去對這部分公共地方的壟斷地位。因此，除功能上由全體業主共同使用外，對公共地方進行的任何改動，都需要通過全體業主的同意并經政府批準，或通過業主委員會的決議達成，因為業主委員會是由物業區域內的業主和使用人選舉的代表組成的組織，該組織將維護全體產權人和使用人的合法權益，享有監督物業管理企業的管理服務活動、選聘或解聘物業管理企業等權利。

如果出現對公共地方的侵權行為，除可通過物業管理委員會干涉外，還可通過雙方協商，向政府有關部門投訴，申請仲裁，或向法院提起訴訟。

10.哪些項目不計入商品房的建筑面積范圍？

不計算在商品房建筑面積中的項目包括：

1、層高在2.2米以下的房屋，凈高在2.05米以下的地下室和半地下室。

2、突出房屋墻面的構件、配件、藝術裝飾、垛、挑沿、半圓柱、勒腳、臺階等。

3、房屋之間無上蓋的架空通道。

4、無柱雨

篷。

5、建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間空置箱、罐的平臺。

6、騎樓、過街樓的用做街巷通行的部分，以及房屋底層用做街巷通行的部分。

7、房屋的天面、挑臺、天面上花園、游池。

8、消防、檢修等用途的室外爬梯。

9、構筑物，如獨立煙囪、煙道、水塔、儲油（水）池。如何計算商品房的建筑面積？

商品房的建筑面積系指層高在2.2米以上（含2.2米）的房屋外墻（或柱外圍）水平投影面積。層高取自地面至樓面、樓面至樓面、樓面至屋面（不包括隔熱層）的垂直高度。

計算商品房全部建筑面積的范圍包括：

1、永久性結構的單層房屋，不論其高度均算一層，按其外墻勒腳以上外圍水平投影面積計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。

2、自然層內的附層、技術層，按其層高在2.2米以上的部位的上口外圍水平投影面積計算。

3、穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，不論其高度，均按一層計算。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2.2米以上的，按其水平投影面積計算。

4、樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋面積計算。

5、突出房屋屋面，有圍護結構且層高在2.2米以上的方形或坡形樓梯間、水箱間、電梯機房，按其維護結構外圍水平投影面積計算。

6、封閉陽臺、挑廊，按其外圍水平投影面積計算。

7、屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積總和計算。

8、建筑物墻外有頂蓋和走廊、檐廊，按其柱外圍水平投影面積計算。

9、房屋間永久性的、封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。

10、凈高在2.05米以上的地下室或半地下室，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平面積計算。

11、有柱雨篷或有維護結構的門廊、門斗，按其柱或維護結構外圍水平面積計算。

12、玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。

13、屬于永久性建筑有柱車棚、貨棚等按外圍水平投影面積計算。

14、位于自然層以上的假層房屋或斜面結構房屋，按其設計超過2.2米以上部位水平投影計算。（應具備通風、采光條件）

計算商品房一半建筑面積的范圍包括：

1、與房屋相連有上蓋、未封閉的架空通道和無柱走廊、檐廊按其圍護結構水平投影面積一半計算。

2、獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚、站臺等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積一半計算。

3、未封閉的陽臺、挑廊按其水平投影面積的一半計算。

4、無上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積總和的一半計算。

11.房屋面積多算了怎么辦

一幢住宅中的某一套房屋，購房者比較容易丈量和計算的是房屋的使用面積，而較難丈量和計算其建筑面積。因為作為分割出售的商品房，除了自己一套房屋范圍以內的房屋建筑面積以外，還包括分攤的公共部位和功能上為整幢房屋服務公

共用房和管理用房的建筑面積。

每一套房屋，無論是處在哪一層，都有共用墻和非共用墻。非共用墻就要全部計入建筑面積，與鄰戶共用的墻以及外墻、與公用空間之間的分隔墻就應分攤計算建筑面積。

以上計算的是一套房屋的套內建筑面積。然后計算公用建筑面積。這一面積由兩部分組成：一是前面所說的各套房屋與公用建筑之間的分隔墻及外墻的一半；二是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳或過道等功能上為整幢房屋服務的公共用房和管理用房建筑面積。

整幢房屋的建筑面積扣除該幢房屋內各套房屋的套內建筑面積，再扣除銷售或出租的作為獨立使用的空間，如地下室、車庫及人防工程等建筑面積，就是這一幢房屋的公用建筑面積。

據此計算出公用面積分攤系數，即用整幢房屋的公用建筑面積除以該幢房屋各套房屋套內面積之和。

以這一分攤系數乘以套內建筑面積求得該套房屋應分攤的公用建筑面積，再加上原來求得的套內建筑面積，就是該套房屋的面積。

這一計算方法較為復雜，實際上，國家工商行政管理局和建設部監制的《商品房購銷合同》中第二條已標明了購房者的實得建筑面積和分攤公共部位和公用房屋的建筑面積，房地產權屬登記機關在對商品房進行備案登記時，也使用這一方法來計算建筑面積。因此，在已經使用統一的《商品房購銷合同》后，面積計算的錯誤比較少見。

上述計算方法是從1995年12月1日開始使用的。對于在此之前已簽訂的商品房銷售合同，除了合同對銷售面積的約定有明顯的違法或計算錯誤外，仍應維護合同所約定的面積。如果買賣雙方有一方（有時賣方也會因原面積計算偏小而提出向購房者追加售房款的要求）提出按上述方法計算商品房銷售面積，或是房地產權屬登記機關按上述方法計算商品銷售面積，而不是按合同約定的面積，買賣雙方可以對合同中的銷售面積進行調整，但對合同中所約定的銷售價款則不能變更。

房地產開發公司確實多計算了商品房的面積，如果在允許的誤差范圍之內（這一誤差在雙方訂立商品房銷售合同約定），則不是違約行為；如果誤差超出了約定的范圍，就可以要求糾正，如房地產開發公司不愿意糾正，則可以向有關部門（如消費者協會）投訴，也可以依照合同規定，申請仲裁或提出訴訟。

12.購買的商品房面積不足怎么辦？

購買商品房，面積是否符合合同的規定，是人們非常關心的問題。如袁某從某家房地產開發公司購置了一套商品房，面積為93.21平方米，并按此面積支付了購房款。在辦完一切手續，買賣成交后，袁某發現該房面積不足93.21平方米，遂向該房地產開發公司提出補足面積或退款的要求，但均遭該公司拒絕。后經有關方面測定，該商品房的實際面積為89.14平方米，房地產開發公司在出售時多算了4.07平方米的面積（其中建筑面積多算2.05平方米，公攤面積通過巧立名目多算2.02平方米）。于是，袁某向市消協投訴：要求開發商補足面積或退款。

根據《消費者權益保護法》第四十條第六款規定：“經營者提供商品或者服務有諸多不合理情形的（其中包括銷售的商品數量不足的），除本法另有規定外，應當依照《中華人民共和國產品質量法》和其他有關法律、法規的規定，承擔民事責任。”

這一條款是關于經營者為損害消費者權益的行為承擔民事責任的規定。所謂“銷售的商品數量不足”，是指商品的實際數量低于消費者與經營者約定的數量，也就是人們通常所稱的缺斤短兩、短尺少寸。根據該條款的精神，經營者售出的商品數量不足的應給予消費者賠償或者補足。

據此，袁某以所購買的商品房面積與實際付款的面積不符，向房地產開發公司提出補足面積或者退款的要求是合理的。作為房地產開發公司應承擔這個民事責任。如果房地產開發公司不承擔這個民事責任，袁某可以向當地人民法院起訴，請求法院調解或判決。作為一個購房者，如你也遇到類似情況，不妨學學袁某的作法。

13.什么是“八房五證二書”？

下列八種情況的房屋買賣國家有規定：

一、違法或違章建筑，不能買賣；

二、房屋產權有糾紛或產權未明確的，不能買賣；

三、教學、寺廟、庵堂等教育、宗教建筑，不能買賣；

四、著名建筑物或文物古跡等需加以保護的房屋，不許買賣；

五、由于國家建設需要，征用或已確定為拆遷范圍內的房屋；禁止買賣；

六、單位不得擅自購買城市私房；

七、出租人、共有權人、出典人的房屋可以出售，在同等條件下，承租人、共有權人、承典人有優先購買權；

八、對出賣享有國家或單位補貼廉價購買或建造的房屋有一定的限制。

商品房銷售應持有的“五證”包括：

計委立項、可行性研究的批件；規劃局的規劃使用證；國土局的土地使用證（證明賣方已交納了土地出讓金；擁有產權保證）；建委開工許可證；房管局的商品房預售許可證。在這其中最重要的是土地使用證和商品房預售許可證，它表明所購房屋屬合法交易范疇。

建設部近日規定，1998年9月1日起，房地產開發企業在銷售新建住宅時，必須提供《住宅質量保證書》和《住宅使用權說明書》。《住宅質量保證書》可作為商品房購銷合同的補充內容。

14.住戶有哪些權利和義務？

在住宅小區中，住戶按照對房屋所擁有權屬的不同，分為業主和非業主使用人。業主指物業的所有人，即房屋所有權人和土地使用權人；非業主使用人指不擁有物業的所有權，但通過某種形式（如簽訂租賃合同）而獲得物業使用權，并實際使用物業的人。作為物業的主人，業主依法享有所擁有物業的各項權利和參與物業管理，要求物業管理企業依據物業管理委托合同提供相應的管理與服務的權利。前者包括依法對物業自用部位占有、使用、經營、處置、修繕、改建等基本權利和依法使用物業共用設施及設備、共用部位和公用設施、公共場所的權利以及擁有對本物業重大管理決策的表決權。后者包括對物業管理企業提供的物業管理服務的監督、建議、咨詢、批評投訴的權利。業主的基本義務就是遵守的有關法律、法規、政策的規定及業主公約、物業管理委托合同所載明的各項條款和執行、服從業主大會及業主委員會的各項決議、決定，這就要求業主的各項行為必須合法，并且以不損害公眾利益和他人利益為前提。也就是說，權利與義務是對

等的，在享有權利的同時，必須承擔相應的義務。

由于非業主使用人首先與業主發生關系（如租賃關系），非業主使用人的基本權利義務就受到租賃合同的一定限制。即在租賃合同中，要明確闡明業主賦予非業主使用人哪些權利、義務；同時，非業主使用人作為物業的實際使用人，也是物業管理服務的對象，也應享有物業管理委托合同約定的相應的權利、義務。

15.物業管理收費有什么規定？

國家計委和建設部制定了關于《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》，確定價格形式有三種：政府定價、政府指導價和經營者定價。凡屬為物業產權人、使用人提供的公共衛生清潔，公用設施的維修保養、保安、綠化等具有公共性質的服務以及代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等公眾代辦性質的服務收費，實行政府定價或政府指導價；凡屬為物業產權人、使用人個別需求提供的特約服務，除政府物價部門規定有統一收費標準外，服務收費實行經營者定價。特約服務包括房屋裝修、家電修理、居室清潔、代購商品、找醫送藥、看護病人、接送子女上學等。實行經營者定價的物業管理服務收費標準由物業管理企業與小區業主委員會或產權人代表、使用人代表協商議定，并應將收費項目和收費標準向當地物價部門備案。

如果物業管理單位按普通居住小區服務內容、服務標準提供無法分開的公共性服務，如保潔、保安、各項費用統收服務、綠化等，高檔住宅亦享受同樣服務的，則按普通居住小區物業管理服務收費標準交納；如果物業管理單位按高檔住宅服務標準提供公共性服務，普通住宅同樣享受的，則按高檔住宅服務交費。為普通住宅與高檔住宅分別提供的服務項目如樓體維修，普通住宅按普通住宅小區物業管理收費標準的規定交費，高檔住宅的維修可不執行此收費標準。

16.房屋售出后誰來維修？

購房后房屋的共用部位如承重結構（樓蓋、梁、柱、內外墻、基礎）、屋頂、外墻面、樓梯間、走廊通道、公用門廳、設備層、院墻等；共用設施設備如分戶電表以外的設備線路、分戶水表以外的上水管道和配件、下水道干管、雨水管、垃圾道、煙道（排氣孔道）、信報箱、避雷設施、共用電視天線等的維修應由房管組織負責，費用由維修基金來承擔。共用部分的維護基金來源于售房單位從售房款中提取的10%和購房人交納的相當于購房款的1%，維修基金要專門存入銀行，由售房單位專項使用，當維修資金不足時，由共同使用的房屋所有人按各自住房的建筑面積分攤。

售出房屋的自用部分和自用設備如戶門窗、戶內頂棚、內墻面、衛生器具和相關的下水管道的維修和維修費用由房屋所有人負責和承擔。

上層房屋的居室、衛生間、廚房、過道等部位及下水管道向下層滲水、漏水的，由上層房屋所有人負責維修，房屋的所有人和使用人因房屋的使用、修繕等問題發生糾紛時應當協商解決，協商不成的由房管組織或區縣房管部門進行調解，也可向人民法院起訴。返回頂部 ? 四)戲談新房的”風水” 1.衣櫥鏡引出“風水”爭端

林先生的臥室內擺了一個四門衣櫥，其中兩扇邊門的面板是鏡面，方便穿衣照鏡。鄰居家的樓與林先生家的樓前后并排，客廳正對林家臥室。鄰居幾次找到

林先生，要求把衣櫥的鏡面換成普通板材，鄰居的理由是：你的鏡子正對我家客廳，這是“照妖鏡”，“克”我家“風水”！

2.設計師學起“家居風水”

“其實更多講求風水的還是那些裝修的業主。”全美家居工作室的一位設計師說，有的業主在設計時就先期請“風水師”介入意見，也有的是在工程即將完工時請“大師”驗收。只要“大師”提出意見，業主都不惜浪費財力、物力重新裝修。這位設計師說，他現在已經開始買書學習有關“家居風水”方面的“知識”，不僅能避免“無用功”，而且更容易得到業主認可和滿意，“錢能賺得輕松些”。3.“風水大師”主動登門

雖然主動請“風水先生”的人還是少數，但實際上，有不少都市人正越來越重視“風水”的說法，這使得一部分人得以“趁火打劫”。

有報道稱，現在有一些人就專門到各新建小區“拜訪”正在裝修的業主，一進門就大侃業主房內風水如何不好，并放言“只要給錢就給破招”。于是，業主往往出于“寧可信其有也不信其無”的心理而掏錢買平安。

看風水各有不同看法

清華大學一位建筑評論家對風水持否定觀點：風水建立在易學基礎上。《易經》里有很多智慧的東西，但兩千年前的一本書，管得了兩千年后的建筑規劃嗎？研究風水，只能作為一種歷史現象，而不是當成科學來研究。

天津大學一位論著“風水”的教授則認為，風水能保留幾千年，是因為“氣”和“水”都是經過長期實踐和思考后總結出來的，風水是把宅舍作為大地有機體的一部分，強調建筑與自然及周圍環境的和諧，從某種意義上說，風水學與建筑生態學的步調是一致的。

雖然專家各有看法，但是有一點是一致的：風水里畢竟有迷信和糟粕，即使其中有科學，也絕不是“風水先生”能輕易掌握的。而建筑學者王貴祥的觀點對遏止都市新迷信現象的蔓延會更有些說服力：風水學對現代建筑的意義很小，主要是因為現代建筑觀念和傳統的不一樣，空間感也不一樣，與古代的宏大空間相比，現代人的空間太狹小了。

? 五)業主散文: 1.裝修--讓我歡喜讓我憂

（一）驗房領鑰匙（上）

終于所有手續都辦妥了，準備領鑰匙了，沒想到遇到了這么多麻煩事，在這里記錄下來，給大家作為參考。

我們的房子買的時候，很多人已經入住了有半年多了，kfs手里壓了幾套樓層好的，等到現在房價上漲比較兇的時候拋出，賺了不少我們的血汗錢啊！我和lg算了一下，這兩年掙工資的錢不吃不喝存起來也沒有房價漲的多，了解到我們這棟樓里正在裝修的一位鄰居他們年前買的，我們3月份剛剛買的，結果多花了4萬呀！我哭。。。終于等所有的貸款手續都辦好了，該是領鑰匙的時候了，心情無比激動，但是我把驗房這個環節看的太輕了，致使接下來發生了很多不愉快的事情。（需要事先說明的是，我們買房子之前來看房的時候，這里有人住，是在小區里維修的工人，kfs跟我們解釋說房子沒賣出的時候總是會讓民工住的，否則他們也沒地方呀，當時心里挺不是滋味的，但是回來仔細考慮后，覺得現在這個時候我們這個房子的性價比就已經很不錯了，想想其實房子沒蓋好的時候民工都是在里面住著的，反正kfs已經保證我們一交錢，就讓他搬走，于是也就想

通了。）

辦入住手續的時候挺讓我傷心的，首先kfs給我打電話說可以辦入住了，我特意請假去辦，結果才知道原來kfs只是負責開入住單，但是沒有權利給鑰匙，必須到小區的物業去辦理，那也沒什么，我就去了，到了那里發現，會計不在辦不了，這我可急壞了，好不容易才請了假，我跟人家好說歹說，人家才答應先給我鑰匙，并和我去驗房，回來再補辦手續。

第一次接觸物業感覺并不象傳說中那么不負責任，覺得不錯，盡管當時總是有人去投訴，說房子這里那里有問題，不過物業那個人態度依然和藹，我心里高興。上了樓，物業給我開門，開了半天就是打不開，正在這時，門自己開了，嚇了我倆一跳，啊！竟然里面有人，他給我們打開的。當時物業就跟她急了，經過一番質問，才知道原來這個人就是一直住在這里的維修工，現在已經是我們的房子了，竟然還沒搬走！我都要氣瘋了，不過物業一直維護我的權利，斥責了他一頓，又經過一番聯系，終于通過他的上級決定讓他當天晚上就搬走。

沒辦法，我終究還是沒有辦成入住，物業那個人安慰我說反正會計也不在，下次一起辦吧，我也只好答應了。

回家的路上，我在想其實那個工人沒什么錯，根本就是物業和kfs的責任（物業說是kfs的責任），有種被欺騙的感覺，可是房子已經買了呀，能怎么辦呢？幾天后，我又厚著臉皮向領導請假，領導還是很通融，我想不管怎樣，這次一定要辦妥。先交錢，又花了我1800，這里面包含裝修押金、裝修垃圾清運費、裝修工人管理費（我至今不明白他們費了什么力氣去管理了，這么多工人在樓里裝修，但是就是沒見物業在哪兒）、裝修后樓道整修費以及小區一年的物業費。交完錢，物業才跟我說，樓道大門鑰匙共有3把，自家房門鑰匙共有6把，但是呢現在我家的只有5把，還有1把在他們維修工人手里，過兩天就幫我要回來，我當時越想越覺得這樣不妥，物業看出我有些顧慮，就答應我如果要不回來，就給我換鎖，這樣我才拿了鑰匙。這是我第一次體會到物業的狡詐之處。

他們出了一個人陪我去驗房，我當時也沒有經驗，沒怎么仔細看，只是跟她說盡快給我們換鎖，結果那個小姐竟然在這時提出我們需要交鎖錢，我無比驚訝，這根本不是我的錯，憑什么讓我出錢換鎖？小姐說這個他們不管，反正這個不是他們的問題，錢由誰出，只能我們自己與kfs去協商解決，我當時沒話說，唉！這是我第二次體會到物業的狡詐之處。

周末和lg以及他的家人說好去看看新房子，我給了他們大門以及自家門鑰匙各1把，約好轉天直接在家里集合，我到那里的時候發現他們已經到了，可是他們說給他們的那把大門鑰匙根本打不開門，沒辦法又去找物業開的門，我說這怎么可能呢？拿出鑰匙一比對，發現根本不是一套鑰匙，我后悔那天為什么沒仔細看清楚，在屋里看了一圈發現多了一些垃圾：一個鞋盒，里面有破錢夾以及一些什么臟東西，還有一把掃帚，還有一個破木凳等等，我立刻察覺肯定是有人進來過，我們立即去找物業，跟他們說明情況后，問他們有沒有把鑰匙要過來，結果才發現他們根本沒跟那個人聯系，更別提要鑰匙了。我當時氣壞了，他們這時態度倒是蠻好的，不過這次我可不會被他們蒙騙了，這是我第三次體會到他們的狡詐之處。

經過聯系，那個工人的上級推諉說他們手里沒有鑰匙了，可是他們又實在沒辦法解釋屋里有人進去這回事，于是在我們的再三要求下，他們答應給我們換鎖，錢由施工隊來出。事情終于這樣不愉快地解決了，結果我并不滿意，因為我深刻體

會到了物業是如何推卸責任的，我也深刻體會到這種有人住的房子根本不能買，早知道事后會有這么多麻煩，我還不如多花點錢買別處的房子呢。

等到要換鎖的時候，我才在親戚的提醒下發現我忽略了一個重要的問題，就是驗房，因為那件事把我的想法整個打亂了，我決定需要重新檢驗我的水電管路。未完待續。

我在重新檢驗房子之前找了裝修公司來度尺（這部分將在后續中仔細記錄），這過程中他提出了一個問題，可能大家都知道，在房子剛剛蓋好時，施工者為了方便從這個樓棟穿到那個樓棟，都挖有人孔，等到竣工之前再將該孔填補上。但是我的房子呢可以明顯看到有填補的痕跡，裝修公司的人告訴我說必須讓維修人員進行一下處理，否則恐怕裝修后也會有開裂的痕跡，這個我確實沒有經驗，在這里提出來，也請大家都要注意。這個問題我與物業交待后，他們提出即使讓維修人員進行修補也只是重新刮一下膩子，但是裝修的時候還是要重新刮膩子一樣的，我說裝修公司已經說了，只要跟維修人員一說，他們就知道應該怎樣弄，呵呵，物業又想推諉責任，被我駁回了。這是我第四次體會到物業的狡詐。這次的檢驗我可不放過任何一個細節，（因為據我的親戚說當初他家就是因為沒有仔細檢驗，到后來入住后發現空調插座是壞的，每次打開就跳閘，慘！）每個電源我都用試電筆試過，每個下水口我都向里面倒過水，結果證明水路和電路都沒有問題，主要還是在房子的結構上。窗戶的紗窗與窗戶之間有明顯的大縫隙，這可是大問題，到了夏天，如果不開空調開窗戶，蚊子就會統統進來飽餐一頓了，所以在這里提醒大家也要注意。陽臺的一個邊角發現有縫隙，并且有滲進過水的痕跡，據我的一位朋友說，很有可能是墻體沒有套嚴造成的，這要是不修，將來到了雨季可能會滲水。暖氣還沒檢驗呢，不知道該如何下手，只能聽天由命了，各位如果有好辦法，建議建議吧！這諸多問題我都已經向物業提出了，但是什么時候能進行維修他卻沒有準確答復我，唉！

這就是物業，用各種借口進行推諉，我要與他們抗爭到底！

裝修馬上要開始了，我的這些問題只有門鎖更換了，大門鑰匙他們讓我們自己配去，就算他們給配，也要我們付錢，算了，一把鑰匙，我沒有精力跟他們費那口舌了！就是心里有些憤憤，其它問題到底何時才能給我解決呀！期待中。。。2.收房記

昨日kfs通知我去收房，晚上又剛下過雨，空氣清新，爽！今天是4月1日，很有記念意義的一天，不過老天爺可別耍我啊。

和lp約好9點鐘在售樓處見面，我提前半小時到，先觀察一下現場，呵夠亂的，剛下過雨，到處泥濘。地磚還未鋪好，還有一幫工人在開槽穿電纜，對講門未裝，電梯未通，水電都在測試，怎么現場還這樣kfs就交房了呢，我都給拍下來了，等著找kfs算賬。實際上，kfs已經推遲兩個月交房了，估計是交不起賠償金，死咬著3月31日必須交房，這叫什么事呀。想拿鑰匙還得交錢，交了1000元裝修拆改押金；1086元物業費（是按銷售面積算的，150平米，單價6毛，這么算對嗎？不是按建筑面積嗎？）；200元垃圾清運費；又交了133元電費（300度）領電表卡。總共收了我2419大元。真土匪！交了錢，去拿鑰匙，又要登記驗房表，然后有人跟著我們去驗房，其實也很簡單，水電、有線、通迅都沒通，我帶的試電筆也英雄無用武之地。只檢查了一下窗戶、紗窗、玻璃、墻面頂面、上下水、開關、水表電表。那紗窗直叫一個次，繃得象老母豬的肚子，松松绔绔，lp一不樂意，那位趕緊賠笑，對不起對不起，都這樣。什么玩藝兒。

把跟班的打發走，我們倆開始較尺寸，以前也量過但是不準，這次量細得一點準備訂家俱。量完尺寸倆人又對裝修設想合計了一下，基本是我講lp點頭，lp剛想有點指示就被我果斷否定-----我想得細還是你想得細，lp基本無話----她才不愿操這心呢，樂得清閑。

裝修時有幾個要點值得注意：

1、地面采暖方式鋪地板（不管什么地板）時，一定不要用厚的地墊，也不要用鋁箔墊，用普通地墊時也要在地墊上均勻的開出透氣孔，孔的密度要占到墊子面積的五分之一以上；

2、地面采暖方式的衛生間防水處理，不要用在60攝氏度以內會熔化的防水油，最好用耐性好的防水膠/漆，就象做亞克力用的膠（不過我還沒發現）。

3、電線、電話線、電視線最好不要同管鋪設，以免串線干撓，這以前dx也經常提到。總結一下，為了新家，兵馬未動，糧草先行，預算雖然改了又改，已經花了的銀子卻再也飛不回來了，到目前為止，花在電器上的錢已達八千多元，嚴重超支！而且都是我一手操辦的，lp一點沒介入，難以推卸責任吶。不過也好，家電主了半邊天，先買就買好的，省得后邊預算緊了想買好的也不成（這是什么想法啊，放羊了）。這是我第一篇日記，余待續。

在收房時，kfs給了俺一大摞資料，昨天沒來得及看，今天仔細閱讀，有很多發現：kfs給俺的資料有《天津市商品住宅使用說明書》；《crowning低溫輻射供暖系統用戶指南》及供熱施工圖；《物業公司管理制度》；《物業公司服務項目》。不錯，挺全，得印象分。

先看住宅使用說明：位置樓層都沒錯，是俺家的。結構：框架，沒錯。

墻體材料：空心磚+輕體材料，不如剪力墻好，但是可以隨意拆改（可是俺又不大動）。衛生間防水：聚氨酯，這正是我要找的材料，既然可以鋪在采暖層下，當然也可以鋪在采暖層上。陽臺：封閉式，沒錯。設計載荷：俺得好好看看，客廳、臥室150kg/平米；廚衛200kg/平米；陽臺250kg/平米。等等俺算算，客廳150kg/平米？俺體重90kg，43號鞋（0。07平米），折合2142kg/平米，俺的天爺呀！俺在客廳打電話：誰呀，俺在11樓哩，俺----唉喲----嗖--嗖----唉喲，誰-誰找俺呢？俺-俺在地下室呢，唉喲。。。您說俺算的對嗎？唉喲。

往后看，燃氣、給水、熱力都有了，開關插座也注明是津產津耐牌，還標明了型號，行，敢標清楚了就說明質量還湊合。

室內預留了電視、電話、網絡插座，好，省我事了。

再看建設單位，嗯？不對勁？怎么kfs、施工單位、物業公司都是一個boss啊，這倒也好，出了事從頭兜到尾，不能推卸責任。

再看看資質證書：注冊資金1000w，一輛進口轎車錢，就這點m還搞房地產？！后邊是水路圖，簡單。再后邊是電路圖，俺的天爺呀，這哪是電路圖，整個一個蜘蛛網，kfs為了省錢，房頂布線全是斜的，好在俺也算半個電工，以前俺家布線全是俺干的，雖然有時個把燈頭關了還閃（回火），但從沒捅過婁子。憑俺的半專業知識也看了個大概，空調線已經單跑，只要線徑夠，不用重鋪（省錢），其它電源線可得小心，俺可不想把自已當烤串。完工時線路圖一定要畫好畫準。最后看看地熱采暖說明：有一條很重要，制造商列出的適合地采暖的地面材料由優至次順序為，a、天然石材或人造石材類；b、各類磁磚或地磚類；c、復合地板或實木地板類。鋪了地熱還有保險，保險金額每案例：2500000歐元；嘿嘿，歐元，這得折合人民幣多少錢？返回頂部

? 六）相關政府規定：

《關于實行商品房住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的通知》天津市建委建房[1998]714號

根據建設部建房[1998]102號文件精神，為了保障商品住宅消費者的合法權益，加強商品住宅售后服務管理，促進商品住宅的銷售，經研究，決定于1998年9月1日起，在房地產開發企業的商品房銷售中實行《天津市商品住宅質量保證書》和《商品住宅使用說明書》制度。

經研究《天津市商品住宅質量保證書》由天津市城鄉建設管理委員會監制，并統一印制（見附件）。現將《天津市商品住宅質量保證書》印發給你們，請遵照執行。

《天津市商品住宅使用說明書》由各房地產開發企業自行編制，但不得少于以下內容：

1、開發單位名稱，工程坐落地點，建設項目名稱，設計單位名稱，施工單位名稱，質量監理、監督單位名稱，物業管理單位名稱；

2、結構類型；

3、二次裝修、裝飾管理辦法和裝修、裝飾注意事項；

4、上水、下水、電、燃氣、通訊、消防等設施配置說明；

5、有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項；

6、門窗類型、使用注意事項；

7、配電負荷；

8、承重墻、保濕墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明；

9、住宅中配置的設備設施，生產廠家另有使用說明書的應附在《商品住宅使用說明書》中；

10、其他需要說明的問題，各房地產開發企業可另外補充說明。

房地產開發企業在《商品住宅使用說明書》中對住戶合理使用住宅應有提示。因住戶使用不當，設備位置和不當裝修造成的質量問題，及影響其他用戶的損失，房地產開發企業不承擔保修責任。凡住戶擅自拆改結構，影響建筑物結構安全的，住戶除按要求改正外，按有關規定給予處罰。返回頂部擦亮裝修業主的眼睛——驗收如何把關

家裝業主作為非專業驗收應如何把關，從何下手？業主們一定要擦亮眼睛，主要從以下五方面入手：

第一、水：水池、面盆、潔具，上下水管，暖氣等。

把關要點：水池、面盆、潔具的安裝是否平整、牢固、順直；上下水路管線是否順直，緊固件是否已安裝，接頭有無漏水和滲水現象；

第二、電：電源線(插座、開關、燈具)，電視，電話。

把關要點：電源線是否使用國標銅線，一般照明和插座使用2.5平方線；廚衛間使用4平方線，如果電源線是多股線還要進行焊錫處理后方可接在開關插座上；電視和電話信號線要和電源線保持一定的距離(不小于250mm)燈具的安裝要使用金屬吊點，完工后要逐個試驗。

第三、瓦：瓷磚(濕貼、干貼)，石材(濕貼、干掛)。

把關要點：施工前要進行預排預選工序，把規格不一的材料分成幾類，分別放在不同的房間或平面，以使磚逢對齊，把個別翹角的材料作為切割材料使用，這樣就能使用質量較低的材料裝出較好的效果。

第四、木：門窗，吊頂，壁柜，墻裙，暖氣罩，地板。

把關要點：選擇木材一定要選烘干的材料，這樣才會避免日后的變形；木方要靜面涂刷防火防腐材料后方可使用，細木工板要選用質量高環保的材料。大面積吊頂、墻裙每平米不少于8個固定點，吊頂要使用金屬吊點，門窗的制作要使用好些的材料以防變形。地板找平的木方要大些(不小于6×6)

第五、油：油漆(清油、混油)，涂料，裱糊，軟包。

把關要點：裝飾裝修的表面處理最為關鍵，油漆一定要選用優質材料，涂刷或噴漆之前一定要做好表面處理，混油先在木器表面掛平原子灰，經打磨平整后再噴涂油漆，墻面的墻漆再涂刷前，一定要使用底漆(以隔絕墻和面漆的酸堿反應)以防墻面變色。

附：天津市商品住宅質量保證書

根據建設部建房[1998]102號，關于《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》的通知精神，為了維護商品住宅消費者的合法權益，本著對購買商品房住戶負責的原則，加強商品住宅銷售后的服務，本公司對提供商品房銷售的區

路

里

幢

門

室，建筑面積

平方米的住宅在其結構、部件、設施、配套、維修方面作出如下質量保證：

一、工程竣工后符合天津市住宅建設設計標準。

二、通過市、區（縣）質量監督部門的驗收，有書面的質量等級證書。證書編號為：

發證單位為：

三、本商品住宅自

****年**月**日起，在正常使用情況下，凡有以下工程質量問題均由本公司按規定承擔免費保修：

1、屋面防水3年；

2、墻面、廚房和衛生間地面、地下室滲漏1年；上下水管道滲漏2年；

3、墻面、頂棚抹灰層脫落1年；

4、地面空鼓開裂，大面積起砂1年；

5、門窗翹裂，五金件損壞1年；

6、管道堵塞2個月；

7、供熱、供冷系統和設備二個采暖期或供冷期；

8、衛生潔具1年；

9、燈具、電器開關6個月，電器管線2年。

四、入住后按國家規定年限通過使用一段時間，如發現結構質量問題經市有關專業主管部門鑒定，影響建筑物安全的將予以退換。

五、住戶進入后如有住宅質量的來信、來仿本公司將直接或委托物業管理公司及時派員予以答復和檢修。

六、房地產開發企業自向用戶交付商品房使用之日起，因住戶使用不當或擅自改動結構而造成的質量問題不在本公司保修范圍之內，由用戶自行承擔維修責任。

七、本公司質量保證其他內容（見附頁）。

八、該保證書作為商品房銷售合同的附件，為合同的有效文件，與合同具有

家裝驗收標準篇五

家裝驗收

一、按項目資料驗收

1、查漏項。帶上裝修預算單，現場核對項目是否施工結束，是否有遺漏項目。

2、查尺寸。帶上全部施工圖紙，用來審核所有項目是否按圖紙施工，施工尺寸是否準確。

3、要簽字。帶上尺子、筆、記事本。發現問題，要讓質檢和設計簽字認可，限期整改，不要相信口頭承諾。

4、越是小地方、細節部位，越能體現施工的工藝水平。

二、裝修材料的驗收。在家庭裝修過程中，與裝飾材料有關的糾紛較多，主要體現在“施工方的材料以次充好”以及“業主的材料供應影響了施工進度和質量”兩個方面。因此在進行裝修的時候一定要進行材料驗收。

1、通知合同另一方材料驗收的時間。材料采購以后，采購方就要通知合同的另一方準備對材料進行驗收。這個驗收最好是安排在材料進場時立即進行。因此，約定驗收時間非常必要。以免出現材料進場時，另一方沒有時間對材料進行驗收，影響施工進度。

2、材料驗收時合同中規定的驗收人員必須到場。家裝合同本身就是一份法律文書，需要認真對待。若不認真對待就有可能出現不必要的麻煩。

3、驗收程序必須嚴格。驗收人對合同中規定的每一個材料約定都應該進行必要的檢查，如材料質量、規格、數量等。

4、合同中規定的驗收人應在驗收單上簽字。若檢查結果材料合格，驗收人就應該在材料驗收單上簽字。這樣做才是一個較完整的過 339

程。

三、水電改造驗收（見p173~175）。

四、墻地面瓷磚驗收。驗收時間很重要，剛鋪的時候水泥內的凝聚過程沒有完全完成，最好等20天以后水泥強度完全上來了才驗收。驗收方法是：一看、二敲、三潑、四摸。

1、看。當墻地磚運來的時候，應先查看一下產品包裝標記上的色號（色號一定要一致，否則會產生色差）。

（1）墻磚的驗收。墻面整體應平整、垂直、不得錯縫、不得空鼓、陰陽角應順直，非整磚使用部位適當，排列平直。預留孔洞尺寸正確、邊緣整齊。不得有釉面缺損的瓷磚出現，夾角密實。可用2m長的靠尺驗收，平整度應控制在2mm之內，立面垂直誤差小于2㎜，接縫高低偏差小于0.5㎜，平直度小于2㎜。

（2）地磚的驗收。地磚裝修鋪貼質量主要看整體表面的平整度在2m長范圍內是否大于2㎜，磚與磚之間接縫高低是否大于0.5㎜，接縫平直度在5米長度內有否超過3㎜，凡超過上述范圍的均屬于裝修質量不合格。

2、敲。輕輕敲擊墻面和地面，目的是防止發生墻面和地面出現“空鼓”現象，這是墻面和地面鋪貼質量的大忌。

3、潑。對已經鋪設完畢的地面和墻面潑水，主要檢查地面流水是否快速流盡和墻面是否發生滲漏兩個方面。潑水后若地面仍有積水，說明地面坡度標準不夠，這顯然是施工質量問題。在檢查墻面是否滲漏時，建議數次潑水，且潑水后觀察一段時間。

4、摸。在已經貼好的墻面和地面上摸一下，感覺一下墻地磚之間是否凹凸不平。特別要注意墻地磚之間的嵌縫是否平整密實，否則 340

墻地磚之間不會牢固，甚至發生滲漏現象

附1：墻面瓷磚粘貼常見質量問題及處理方法。墻面瓷磚粘貼常見的質量缺陷為空鼓脫落、變色、接縫不平直和表面裂縫等。

（1）空鼓脫落。主要原因是粘結材料質量不好、瓷磚浸泡不夠及基層處理不凈。施工時，釉面磚必須整潔干凈，浸泡不少于2小時，粘結厚度應控制在7~10㎜之間，不得過厚或過薄。粘貼時要使面磚與底層粘貼密實，可用木錘輕輕敲擊。產生空鼓時，應取下墻面磚，鏟去原來的粘結砂漿，采用加占總體積3%108膠的水泥砂漿修補。

（2）色變。主要原因除瓷磚質量差、釉面過薄外，操作方法不當也是重要因素。施工中應嚴格選好材料，浸泡釉面磚應使用清潔干凈的水。粘貼的水泥砂漿應使用純凈的砂子和水泥。操作時要隨時清理磚面上殘留的砂漿。如色變較大的墻磚應予更換。

（3）接縫不平直。主要原因是磚的規格有差異和施工不當。施工時應認真挑選面磚，將同一類尺寸的歸在一起，用于一面墻上。必須貼標準點，標準點要以靠尺能靠上為準，每粘貼一行后應及時用靠尺橫、豎靠直檢查，及時校正。若接縫超過允許誤差，應及時取下墻面瓷磚，進行返工。

五、木工活驗收

1、木工家具制作驗收。不少業主選擇請木工到工地現場打造家具，這樣做雖然花費較多，但是能夠看到制作的整個過程，比較容易控制家具的造型和風格，打造的家具能夠與整體的家居風格更匹配。木工制作家具的驗收要把好以下幾點：

（1）看是否符合設計要求。請木工現場制作家具，需要先做好家具的設計圖紙。驗收的時候首先看是否按照圖紙制作的，其次看材料 341

是否選用的是規定材料，有無以次充好的情況

（2）看縫隙尺寸大小。驗收時要看木封口線、角線、腰線飾面板碰口縫不超過0.2mm，線與線夾口角縫不超出0.3mm，飾面板與板碰口不超過0.2mm。

（3）看結構和造型。無論水平方向還是垂直方向，正確的木工做法都應是直平的；檢查弧度與圓度是否順暢、圓滑；除了單個外，多個同樣造型的還要確保造型的一致。應保證木工項目表面的平整，沒有起鼓或破缺，對稱性木工項目應做到對稱。

（4）看轉角和拼花。轉角是否正確，木工活正常的轉角都是90度的，特殊設計因素的除外；拼花是否嚴密、準確，正確的木質拼花，要做到相互間無縫隙或者保持統一的間隔距離。

（5）看柜門開關是否正常。驗收柜體柜門時，要試試其開關是否正常，柜門開啟時，應操作輕便、沒有異聲。

（6）看釘眼是否補好。吊頂結構所用的釘子，都需要在釘眼上涂上防銹漆，并在木工項目完成后檢查裝飾面板釘眼是否補好。

2、木龍骨吊頂驗收。木龍骨吊頂施工屬于隱蔽工程施工，需要在施工中期進行驗收，驗收要點如下：

（1）檢查木龍骨質量。使用的木龍骨應無節疤，節眼不能大于截面的1/3。水平木龍骨截面尺寸應達到要求，小面積吊頂25*30mm，大面積吊頂25*35mm。

（2）看龍骨是否做了防火處理。吊頂的木龍骨必須進行防火阻燃處理。應在安裝前涂刷防火涂料，涂料必須滿涂覆蓋木質，眼觀無木質外露。涂料厚度、涂刷方法應符合相應涂料使用說明的要求。

（3）檢查龍骨間距。主龍骨間距≤30㎝，次龍骨間距≤40㎝，342

懸臂式龍骨的挑出長度≤15㎝，有特殊設計要求的應依據設計要求處理，但須進行加固。

（4）檢查安裝是否牢固。木龍骨安裝需牢固，骨架排列應整齊順直，搭接處無明顯錯臺、錯位。木龍骨吊桿間距應≤60㎝，且在橫向龍骨的兩側對稱配置，水平木龍骨與罩面板接觸的一面必須刨平，次龍骨在接處對接錯位偏差應≤2mm。

（5）吊頂厚度。家裝室內吊頂高度，要以房屋層高而定。一般吊頂厚度為20~25㎝。

（6）檢查罩面板與龍骨的連接。連接是否緊密，表面是否平整，不得有污染、邊裂、缺棱掉角、錘傷等缺陷。

3、木器堅固穩定性檢查。木工施工最容易出現的問題就是穩固性問題，如門窗套與墻體連接不穩固、柜子安裝不牢固等。

（1）門窗套與墻體連接的穩固性檢查。在門窗套上常見的問題多數是，門窗套與墻體的固定點太少，如一個2米高的門套，卻依靠3個小木塊固定，其堅固穩定程度可想而知。門框和門套的固定，應為多點位支撐，找平及垂直后，應用膠水填實，以加強堅固程度。其他木器制作，如窗套也應參考這個標準制作。

（2）柜子的穩固性和密實性檢查。鞋柜、儲物柜等柜體，應線條順直，楞角方正，不露釘帽；接縫嚴密，與墻面貼緊；門板開啟靈活，切割整齊。

（3）木制品外觀驗收。木制品的外觀流暢度是影響整體感官的重要指標，橫平豎直、彎曲表面流暢必須做好。

附2：木工施工三大要點

（1）要有完整的設計施工圖。施工圖包括立面圖、剖面圖、平面 343

圖、大樣圖和材料說明。施工過程中，盡量避免更改設計。

（2）對施工材料的處理。木材要盡量避免雨天進場，杜絕在運輸和搬運過程中濕水。材材進場時，要注意檢查材料質量，是否有裂縫、蟲蛀、白木等；進場后材料要做好防水措施，若遇上梅雨天氣，材料保存沒做好，容易因材料潮濕而無法使用；板材還要注意擺放方式，不要過度直立，橫放可以避免板材彎曲變形。

（3）對施工細節的把握。木工在施工時需要注意垂直、水平和直角三大問題。在檢查木工施工工藝時，可以查看垂直、水平和直角是否標準，若不符合要求，應叫裝修公司整改。

六、墻面驗收

1、乳膠漆墻面驗收。乳膠漆墻面的效果是否細致平整、不脫落、不發霉，主要取決于涂料的質量和施工技術，尤其是墻面基層的處理技術。因此驗收墻面漆面要先從基層開始，包括墻面基層的驗收和墻面漆膜的驗收兩個方面。

（1）墻面基層的驗收。基層處理是保證施工質量的關鍵環節，其中保證墻體完全干透是最基本的條件，因為水泥做粘結材料的砂漿，未硬化前呈堿性，此時涂刷乳膠漆必然反堿。當水泥砂漿硬化后，堿性值大幅度下降，此時方可進行乳膠漆涂刷。干透時間因氣候條件而異，一般應放置10天以上。墻面必須平整，最少應滿刮2遍膩子，如仍達不到標準，應加刮至滿足標準要求。（2）墻面漆膜的驗收。乳膠漆涂刷使用的材料品種、顏色符合設計要求，涂刷面顏色一致，不允許有透底、漏刷、掉粉、泛堿、起皮、咬色等質量缺陷。使用噴槍噴涂時，噴點疏密均勻，不允許有連皮現象，不允許有流墜，手觸摸漆膜光滑、不掉粉，門窗及燈具、家具等 344

潔凈，無涂料痕跡。

①站在距墻1.5m處觀察，無砂眼、咬色、流墜、色差、透底等。

②應涂飾均勻、粘結牢固、不得漏涂、起皮和反堿。

2、瓷磚墻面驗收。廚房、衛生間的墻面裝修主要以瓷磚鋪貼為主，墻面瓷磚應以平整、貼實、整齊為主（見前面墻地面瓷磚驗收）。

3、壁紙墻面驗收。鋪貼壁紙的墻面要做到平順、貼實，花紋交接處無縫隙。

（1）壁紙驗收方法。壁紙施工完后，站在1.5m外目視紙沒有明顯的接縫或不明顯；對花整齊；裱貼牢固、無開縫、空鼓、翹邊、皺褶、污斑、毛邊、膠痕和壓痕情況；陰陽角處無接縫。

另外有一種情況需要注意，有的壁紙因為花型或顏色的關系，逆著強光線處看能看到接縫，這是無法避免的。淺色的或紋理較粗的款式從視覺效果上基本不存在上述問題。

（2）壁紙驗收標準

①裱糊后的壁紙、墻布表面應平整，色澤一致，不得有波紋起伏、氣泡、裂縫、皺折及污斑，斜視時應無膠痕。

②壁紙、墻布與各種裝飾線、設備線盒應交接嚴密。

③壁紙、墻布邊緣應平直整齊，不得有紙毛、飛刺。

④壁紙、墻布陰角處搭接應順光，陽角處應無接縫。