為了確保事情或工作得以順利進行，通常需要預先制定一份完整的方案，方案一般包括指導思想、主要目標、工作重點、實施步驟、政策措施、具體要求等項目。那么我們該如何寫一篇較為完美的方案呢？接下來小編就給大家介紹一下方案應該怎么去寫，我們一起來了解一下吧。

怎樣編寫物業服務方案 物業服務方案篇一

1、管理服務理念和目標

結合本項目的規劃和布局、建筑風格、小區硬件設施配置及物業使用性質等特點，進行有針對性的策劃，闡述對本項目的實施管理服務的思路，提出物業管理服務的定位和目標，以及可能的長遠打算。

2、項目管理機構運作方法及管理制度

（1）編制項目管理機構，工作職能組織運行圖

（2）編制崗位職責和內部管理的職責分工

（3）編制日常管理制度目錄和考核辦法目錄

3、管理服務人員配置

根據物業管理服務內容、標準和本項目實際情況擬定崗位人員配置方案。

4、物業管理服務實施方案，根據物業管理服務內容，標準編制物業管理服務實施方案，主要包括以下內容：

（1）編制物業共用部位維修服務方案

（2）編制物業管理區域內共用設施設備管理維修方案

（3）編制物業管理區域內環境保潔方案

（4）編制物業管理區域內公共秩序維護及車輛停泊管理方案

（5）編制物業管理區域內綠化管理服務方案

（6）編制業主求助、投訴處理和回訪方案

5、編制物業維修養護措施及應急方案

6、編制與業主生活密切相關的服務方案（特約服務、增值服務）等

7、編制豐富社區文化，加強業主（住戶）相互溝通的措施

8、編制物業服務費用測算明細表（應列明收入項目和支出項目預算），有文件規定的按其規定預算，沒有文件規定的按市場價預算）

9、編制財務報表公開方案，以及按規定歸屬業主收益的分配、結算方案。

怎樣編寫物業服務方案 物業服務方案篇二

怎樣編寫縣志初稿

縣志初稿的編寫要堅持存真求實，科學客觀；體現時代特征，突出地方特色；以類系事，橫排縱述；橫不缺項，縱不斷線；體現規律，述而不論；以事系人，生不立傳；詳略得當，重點突出；重視經濟，注重人文，更要重視資料的收集。在資料收集齊全之后，要反復熟悉資料，反復熟悉篇目。做到胸有成竹，先編什么，后寫什么，編寫中應注意哪些問題：

一、文體：

地方志的文體，采用規范化的語體文。文字表述要科學，要字斟句酌，反復推敲，避免文學描寫，詞藻堆砌。避免文言文、白話文夾雜，比如：“簡而言之，地方志者，地方之全史也。”

二、體裁：

方志體裁是記述體裁，古人所說：“述而不作”，“不作”就是不作直接評論，寓觀點于敘事之中。上屆編修《中江縣志?人物傳》中共列45人，其中有專家、學者、廉吏、革命烈士、戰斗英雄，勞動模范、能工巧匠??但也有劣跡昭彰的謝百城、曾望堯、吳貫之、劉慶剛等4人，詳記了他們的生平事跡，寓“懲惡揚善”于《人物傳》中。再如《謝百城傳》：寫了他先期加入中國同盟會，繼又參加中華革命黨，后又在靖國軍石青陽部作顧問，任過蔣介石總司令部咨議、國民政府蒙藏委員會秘書、中央立法委員會委員。解放戰爭開始，謝與閻錫山研究攻守策略，劉鄧大軍進入川東，謝回中江召開8次參議會，與當時的縣長彭心明、縣黨部書記曾望堯等，組織4個臨時警察中隊，購買電臺、槍支，全縣分9個臨時游擊區，9個指揮所，抵抗解放中江。中江解放后，潛逃成都，后逮捕歸案，依法處決。通篇找不出評論的語言。但讀者讀后就能看出他是一個十惡不赦的罪人，特別在此文最后用“依法處決”4字，畫龍點睛地給他客觀地作出了評論。

三、行文：

行文就是組織文字表達意思。如何表達，概括地說，就是嚴謹、樸實、簡潔、流暢、準確等五個方面。

1、嚴謹：嚴就是嚴密，謹就是謹慎，嚴謹就是尊重客觀實事，實事求是。對歷史事實不作任意拔高，也不作故意貶低，更不能筆下生花。要按照事實本身的邏輯去展開，恰當記述人物和事件。其次，一部志書，人、地、物名、時間和數據是大量的，最容易發生錯亂，因此要認真核對，做到有憑有據，準確無誤。再次，語句要鮮明易懂，不宜用語句含混、數量不清的含糊詞語，例如：“面貌一新”、“圓滿結束”、“逐漸恢復”等。臆測性的詞，也不可用，如：大概、可能、估計、極其、特別、差不多、最、很等。更不能用籠統的時間概念詞，如：近來、近期、以前、很早、目前、至今、曾經、早些時候、當時等。簡稱用語第一次要寫全稱，夾注簡稱。如：“三反”、“三支兩軍”、“三中全會”、“三個代表”、“生資公司”、“五講四美三熱愛”等等。反貪污、反浪費、反官僚主義就是“三反”的全稱。支工、支農、支商、軍管、軍訓是“三支兩軍”的全稱。不先寫全稱，年深日久，后人無法看懂，不知所云。

用語要貼切，表達要準確，方志語言的嚴密，雖不象寫論文那樣進行嚴密的邏輯推理，但必須準確地反映和表述客觀事物的邏輯聯系。方志要真實地反映客觀事物，用語必須概念明確，毫不含糊。張冠李戴、偷換概念、歧義叢生，這是必須努力避免的。

2、樸實：樸實是志書語言風格的基本要求，語言要樸實無華，淳美自然，在行文中要摒棄浮辭，不堆砌詞藻，不故弄玄虛，不用描寫、夸張、渲染等修辭手法。如：河北省新編《井陘縣志》敘述聶榮臻救日本姑娘的故事，全文是：“一九四o年八月二十二日，聶榮臻司令員派洪河槽民兵李北堂，將在西王舍救出的2名日本小姑娘（一九八o年得知是美穗子姐妹）送往井陘車站轉交日軍。”全文共64字，把時間、地點、人物、背景、經過和結果交待得清清楚楚，無一點描寫和夸張。方志學家提出，不要偏尚文辭，不要妝點名勝，不要浮記功績，不要文史混淆，不要舞文弄墨。地方志不同于文學作品，它完全用事實說話，靠資料翔實可信而發揮功能，不能象文學作品那樣使用描寫、夸張、雙關等修辭手法。也不能象寫論說文那樣使用設問、反問等手法。在地方志中濫用修辭，將會失去地方的語言特色，影響志書的科學性效果。

3、簡潔：志書語言要科學，做到不該說的，一句也不要多，該說的，一句也不要少。句無冗句，章無贅言，不枝不蔓，不轉彎抹角，做到要言不煩，文約事豐。文貴精、不貴多。一九八三年《中國地方志》指導小組組長胡喬木同志，在全國地方志工作會議閉幕會上講話時指出：“地方志應做到詳細，同時也應做到簡略。所謂詳細，指它所應講的方面都講到了。所謂簡略，就是指每個方面的說明要像打電報、編辭書那樣精煉，要惜墨如金。”舉個例子：有兩個人同是給遠方的弟弟打電報，說是他的父親病了，要他弟弟迅速回家的事。一個寫的電文是：“父親的病很重，你快快回來”。另一個寫的電文是：“父病重速返。”意思都一樣，一個寫了11個字，一個只寫了5個字，字多的比字少的多花一倍多的錢。這就說明文字簡潔的重要，同時也說明，文字表述必須經過提煉，猶如礦石經過冶煉捶打，才能制成各種器物一樣。用文字來表達命意，經過煉意、煉詞才能成為文章。對于收集的資料不是照抄照搬，而是經過核實提煉，取其精華，去其糟粕，提煉的語言要做到“詞達而已矣”。于事無補的冗詞贅句，要舍得忍疼割愛。

志書的行文要單刀直入，開門見山，意盡則止，不要啰唆。圍繞主題，不枝不蔓，多用短句，少用關聯詞語。例如：“如果、那么、之所以、??因為等等。多用短句，同時也要做到長短句的平衡。總之，文字要簡潔，要精雕細刻，在煉字、煉詞、煉句上狠下功夫。

4、流暢：志書語言的流暢，是指志書語言的連貫性，讀起來很通暢，段與段之間意思要連貫。在每一段落中，句與句，詞組與詞組相互連接，一脈相承，前后貫通。

志書最常見的段落、層次有三種關系：①遞進關系；②并列關系；③時間先后關系。重點理順各段落內部詞句之間的條理性、邏輯性。通俗地說，即一段話里哪句先說，那句后說，不要顛三倒四，語無倫次，前言不答后語。

志書的語言流暢，要盡量避免使用拗口的詞，選詞造句要顧及音律，讓人讀起來瑯瑯上口，音調和諧，看起來舒服，聽起來悅耳，一個節奏上下貫通，左右合拍，音調和諧，富于變化性，又有節奏感。

5、準確：準確用語是志書的生命，含糊不得。行文中一律用第三人稱，不得使用我省、我市、我縣、我區、我鄉或本省、本市、本縣、本區、本鄉，一律要用全稱。區域性概念的名詞也要準確運用，如：“全市”、“市區”，全市包括城區、遠郊區和所轄縣（市）。市區包括城區和近郊區，不包括遠郊區的所轄縣(市)。忌濫用形容詞、副詞、能愿動詞、判斷詞和假設文詞。不使用因為、由于、只要、只有等因果復句和條件復句。也不宜使用希望、望、能、能夠、可能、會、應、應該等能愿動詞。再如“解放前”、“解放后”的用法都屬于概念不清，解放后應用中華人民共和國成立后。一些語意含混、交待不清的詞要盡量避免，如：“有人認為”、“多數人認為”、“由于種種原因”等。還有一些詞語是集合名詞。如“組織上”、“上級”、“貧下中農”等。志書行文要是什么組織就是寫該組織的全稱，是哪級就寫哪級，是哪級領導就寫哪級領導。不能籠統的說某人是貧下中農，家庭出身應該寫清楚，是貧農就是貧農，下中農就是下中農。對概念不清楚的時間代名詞，要避免使用。如“今年”、“明年”、“明天”、“本月”、“上月”、“最近”、“過去”等。還有如：“

七、八年”、“三四天”、“三年多”、“五年前”、“三天以后”等。

四、書寫：

文稿書寫要整潔，內容要完整，用字要準確。

1、文字書寫，一律用規范的簡化漢字。層次清楚、標題醒目，全書的篇、章、節、目四個層次，篇與篇、章與章、節與節是并列關系。篇轄章，章轄節，節轄目，均以事命題，標明順序號碼。篇、章、節冠以第一、第二、第三與標題同占一行，居中書寫。序碼與標題之間適當空格。節以下的目是否要加序號，根據內容來確定。

2、數字書寫，阿拉伯數字可按照統計局統計使用的數字和單位。必須使用漢字數字的一律使用漢字書寫。定型詞、詞組、成語、慣用語、縮略語或具有修辭色彩的詞語作為語素的數字，如“一律”、“一方面”、“十滴水”、“三葉蟲”、“四季豆”、“星期三”、“四氧化三鐵”、“八國聯軍”、“一二o師”、“四書五經”、“五四運動”、“九三學社”、“十月革命”、“十一五規劃”、“五路一橋”、“七上八下”、“第三季度”、“第四方面軍”、“十七屆一中全會”等。非公歷記年一律使用漢字數字，但要用阿拉伯數字括注公元。如清咸豐十年九月二日（公元1860年11月2日），民國五年（1917年）等。表示月日簡稱，表示事件節日的，如“五四運動”、“七七事變”、“六一兒童節”、“三八國際婦女節”、“五一勞動節”等。

3、引文注釋：在文中注釋的稱夾注。在頁末注釋的稱腳注。腳注一般來用①②③??標注符號。在文中引文要注明出處，如：《農業合作社問題》見《關于正確處理人民內部矛盾的問題》(1957年2月27日）人民出版社1957年版第773頁。又如周恩來：《發展國民經濟的主要任務》見（1964年12月21日）《周恩來選集》下卷第439頁—442頁人民出版社1984年11月第一版等。

4、標題：地方志的標題，力求簡明準確，以事命題，避免雷同，標題以名詞或詞組，或短語構成。①不寫教科書式的標題；②不寫通訊報道式的標題；③不寫工作總結式的標題；④不寫章回小說式的標題，不寫廣告或指示性的標題。標題是綱，綱舉目張。五、十忌

1、忌寫新聞報道式：新聞是對當前政治事件或社會事件的報道，要求迅速及時，言簡意明，以事實說話。它包括消息、通訊、新聞特寫等，都是最近發生的事情。多數以倒敘的方法，先述結果、后敘事實。通訊比消息更詳細、形象，報道生活中的典型，表現方法除敘述外還可描寫、議論和抒情，而方志則要按時序敘述，最忌描寫議論、抒情等手法。因此志書不能采用新聞文體的三段式（導語—主體—結尾）。

2、忌寫匯報總結式：志書行文切忌寫成工作匯報或工作總結。工作總結是一種應用文體，一般要介紹基本情況，簡述工作過程，列出成績和取得的成績的原因，以及存在的問題，概括經驗教訓，提出努力的方向等。方志也要反映經驗教訓，但記述成敗得失、經驗教訓，方針政策的正確與否，都寓于事實的記述之中，讓讀者去歸納。

3、忌文學描寫：有一部縣志的《文化志》對當地一座新建的公園這樣寫道：公園??以“春”字作為全園主題，展現社會主義欣欣向榮、春回大地之意，定園名“留春苑”。??人們扶老攜幼涌向新園。“留春榭”倒映在云影波光中，與湖面上的荷花燈交相輝映；湖心有“集翠亭”，沿岸有“閏澤亭”、“寄暢亭”??。“梅嶺”、“桃峰”傍城垣逶迤起伏，巧奪天工??。這完全是一篇散文，格調與志體不合，文中的“春回大地”、“云影波光”、“交相輝映”、“逶迤起伏 ”、“巧奪天工”，完全是流金溢彩的語言，反轉掩蓋了“留春園”的真實面目，志書是用樸素語言，白描記述。

4、忌穿靴戴帽：志書的行文，不穿靴、不戴帽。我們常見的工作報告，一開頭就先戴帽子一大堆。如：在中央、省、市的領導下，在某某會議精神的指導下，在某某的支持下，然后報告相關內容，結尾總是穿一套靴子：“我們在某某旗幟下，取得新的勝利”或“我們的目標能夠達到，我們的目標一定要達到”，“高舉某某旗幟，奮勇前進”等等。

5、忌記流水帳：志書是著述，不是帳薄，是通過編纂史料，把斷限內的事物揉合在一起。一方面采用記述方法，以時序為主線，能看出事物的演變過程及其來龍去脈；一方面記述重點，突出規律，防止掛帳式的記述。有個縣的縣志，在《政治篇?公安》章中有個條目叫“嚴打”斗爭。該條目從續志的上限至下限，逐年記述春秋兩次戰役中的若干次專項治理，出了多少警力，打掉多少犯罪團伙，抓獲多少各類犯罪嫌疑人，繳獲非法槍支、管制刀具、收繳毒品和贓款、贓物的數量，年年作流水帳式的記載。讀起來千篇一律，毫無重點，猶如嚼蠟，惹人心煩。

6、忌畫蛇添足：志書的原則是“述而不論”表明觀點不靠議論，而是靠史事說話，更不能引證馬列、毛澤東著作，引證名人言論或科學上的定理、定律來做論據。要對客觀狀況的是非功過、得失、興衰、經驗、教訓等寓褒貶于記述之中，通過大量確鑿的事實，讓讀者從中得出結論。

7、忌空發議論：志稿的編撰，力戒夾敘夾議，空洞無物。如某縣的《人口志》中有這段記述：“人口增長與經濟發展不相適應，在大規模開展計劃生育以前，并未被大多數人所認識，加之，“重男輕女”、“傳宗接待”、“多子多福”、“養兒防老”等舊觀念的影響，對縣內開展計劃生育，對控制人口增長，極為不利。”這種記述純屬議論性的語言，空洞無物。用各地的共性來代替本地特色，離開本地特色之本而不著邊際的空發議論，是志書的大忌。

8、忌以志代教：志書不是教科書，不是傳授知識的場所。如某縣志《文化志》在記述“民歌”一節中有這么一段記述：“??民歌，一般是口頭創作，口頭流傳，用以表達思想感情，具有鮮明的地方特色。演唱者用它抒發情懷，減輕疲勞，豐富和活躍勞動情趣和氣氛。民歌大體分為山歌、小調和號子三類。山歌有高腔和平腔之分，節奏自由，音調悠長，音程跳度大，較多使用延長音，高亢婉轉，豪放粗獷。小調流行城鎮鄉場??。”這么一大段文字完全是傳授民歌知識，近于音樂學院的講義，缺乏史料性，更沒有地方性。有的志書，在記述具體事物時，先要作一番名詞解釋。如《土壤》記述黃壤土，是石灰巖、砂巖、頁巖、變質巖和第四代礫石層粘土等，經冰水堆積，在亞熱帶氣候下發育而成。又如：檢察院是國家法院的監督機關，是人民民主專政的工具之一??。把志書當成教科書，當成名詞解釋的詞典，根本不是志書記述具體史事的內容。

9、忌溢美拔高：志書語言，就是一是一、二是二，不夸大，不拔高，不溢美。如有的志書記述產品，愛用國內首創，具有世界先進水平，經濟實用、具有多種功能，遠銷多少國家和地區。記地區離不了“歷史悠久”、“人杰地靈”，記人物則從小如何如何，死后還“永遠活在人民心中”。記領導愛講“事必躬親”，說領導講話時必加“重要”二字，如此等等。

10、忌故弄玄虛，有的志稿，往往引經據典，空談原委，看似高深，洋洋灑灑，實則全是水分。某縣《政法志》中寫，“警察”則追溯到“源于姬周司市之職”；寫“司法”則從商君立法說起。寫公路先寫“周道如砥”如此等等，不一而足。這些都是越時而書違反修志章法。

縣志編寫除上述之外，修志者還要加強自身的文學修養，學點邏輯學、語法、修辭。邏輯學管的是對不對，語法管的是通不通，修辭管的是好不好。用好標點符號也很重要，標點符號用不好，也是會影響志書質量的。

注：作者系中江縣原縣志辦主任，享受副縣級待遇，曾參與和主持編纂新版《中江縣志(1912－1985)》，點校民國版《中江縣志》。

怎樣編寫物業服務方案 物業服務方案篇三

怎樣編寫門禁系統方案

前言 :

一個好的門禁系統方案對項目的投標起著重要的作用.門禁系統是弱電 綜合布線 系統集成中一個較新的項目 , 也越來越成為智能化大廈的必選配置 , 門禁系統雖然并不復雜 , 但是很多工程師還是對怎樣配置和編寫門禁方案顯得非常陌生 , 微耕作為中國專業的門禁廠家和開發單位 , 不但提供產品 , 而且提供免費的專業的如何編寫門禁系統方案的指導和咨詢.幾個要素 :

要素 1: 介紹門禁系統

應該簡明扼要地介紹門禁系統 , 要讓客戶明白什么是門禁系統 , 門禁系統的組成部分 , 門禁系統的功能和作用.最好有一張門禁系統的拓撲聯網示意圖.產品的詳細參數 , 不管客戶看看都是要有的.要素 2: 公司簡介和資質證書

應該揚長避短地將公司的實力和特長表現給客戶 , 最好還有客戶比較認同的經營理念的描述.資質證書好歹要有幾個.客戶不是一定要你有什么證書 , 只是客戶習慣了 , 方案中怎么都要有證書 , 最好將復印件附在方案后面 , 包括彩頁顯得厚厚的.要素 3: 設計原則和設計依據規范

闡述設計原則時 , 要從客戶角度出發 , 要有側重點.因為客戶的選型取向是不同的 , 有的看重品質 有的看重先進性 有的看重功能強大 有的看重性價比 , 描述時一定要投其所好.設計依據往往是一些標準的名稱 , 也許你自己也不明白是怎么一回事 , 不過你還是把他們羅列出來.以示權威和規范.要素 4: 典型客戶名單和樣板工程

中國人有這么一個消費心理 , 大家都用的東西 , 應該不會差到哪里去.去餐館吃飯也是 , 如果這個餐館沒人你肯定不敢進去.所以典型客戶的名單越多越好 , 如果你自己的不夠 , 就借用廠家的客戶名單來湊 , 如果客戶是特定行業的客戶 , 該行業的其他客戶名稱就要放在顯眼的地方.樣板工程最好是根據客戶的配置來展示 , 如果客戶是大型的門禁系統 , 樣板工程一定要是大型的.如果客戶是小型的門禁系統 , 則樣板工程大型小型都要 , 讓客戶產生 你既然能做大型的做我的小型的門禁應該沒有問題 , 不要讓客戶產生 你是做大型門禁的 會不會我的小型門禁你反而做不好的心理.要素 5: 項目的計劃和施工細節

這點是要根據具體客戶的情況來編寫的 , 最好也要有圖 , 客戶會通過你的周密的計劃 , 來判斷你是否專業 , 是否規范 , 是否有實力.施工周期一定要給自己留有余度 , 萬一有個什么事情也可以如期完成.要素 6: 設備清單和價格

設備清單一定要明細 , 每一項 , 為什么要用 , 要用多少 , 要講得清清楚楚 , 不要企圖多報配置 , 或者蒙混過關 , 你誠實 , 客戶才會更相信你.價格可以根據客戶的消費習慣適當報高一點.不要報得太高 , 太高會把客戶嚇跑的 , 如果報了實價 , 客戶一還價 , 你不答應就顯得沒有誠意了.此外 , 一定要把工程施工費用 , 耗材等其他費用考慮在內.并進行合理預算.幾個原則 :

不要過于專業 , 客戶看不懂 , 絕不是件好事情 , 如果寫得不專業 , 太通俗 , 客戶也會有所顧慮.做方案要把握好專業和通俗易懂的分寸.不管怎樣一定要顯得規范和權威.通過專業參數的描述 , 引用相關標準等來突出規范.不要過于簡單 , 應該盡量顯得厚厚的 , 沉甸甸的.讓客戶感覺有分量 , 有內容.如果不夠頁數 , 用證書復印件 宣傳彩頁來湊.內容中也盡可能圖文并茂.描述要直觀 , 最好是圖文并茂 , 過于抽象的文字描述 , 只會增加客戶煩躁的心理 , 特別是軟件功能 , 一定要有界面的圖片來佐證.

怎樣編寫物業服務方案 物業服務方案篇四

小區物業管理方案

目 錄

一、項目概況２

二、物業管理內容３

三、物業管理模式９

四、物業公司組織機構和管理制度１１

五、物業費的成本測算１８

六、業服務內容、標準及質量保證措施２５

七、管理總體目標與分項目標３８

一、項目概況

1.地理位置

該項目位于sh區與jz區的結合部，面臨武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。

2.項目主要經濟指標

項 目計量單位數 值

居住區規劃總用地hm213.23

1.居住區用地hm29.87

①住宅用地hm26.89

②公建用地hm21.31

③道路用地hm21.24

④公共綠地hm20.42

2.其它用地hm23.36

居住戶數戶1292 居住人數人4134

戶均人數人/戶3.2

總建筑面積萬m219.11

1.居住區用地內建筑總面積萬m216.23

①住宅建筑面積萬m214.87

②公建面積萬m21.46

2.大賣場總建筑面積萬m22.88

項 目計量單位數 值

①大賣場面積萬m21.17

②擴建面積（三層）萬m20.96

③公建面積萬m20.75

地下車庫及人防萬m20.28

3.底層架空面積萬m21.25

住宅平均層數層7.5

人口毛密度人/hm2411.1

住宅建筑配套密度（毛）套/hm2128.5

住宅建筑配套密度（凈）套/hm2184.0

住宅建筑面積毛密度萬m2/ hm21.496

住宅建筑面積凈密度萬m2/ hm22.144

容積率萬m2/ hm21.64

停車率%50.0

停車位輛634 地面停車率%8.7

地面停車位輛110

住宅建筑凈密度%28.5

建筑密度%25.6

綠地率%40.2

二、物業管理內容

物業管理將政策和法規為理論依據，寓管理與服務之中，建立社區服務體系。為住戶提供全方位管理，服務項目呈現多元化、全方位態勢，總體歸納為“六項管理、三類服務”，即“房屋及設施設備管理、環境衛生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理”；常規性公共服務（合同服務）委托性特約服務（非合同零星服務）和經營性多種服務（全方位、多層次的綜合服務）。

1、房屋及設施設備管理

1.1建筑公共部位得到維修、養護和管理

范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結構部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。

房屋建筑的維護管理實行“管養合一”主要落實在以下幾個方面：

a、工作的主動性

管理責任人與服務中心相結合，落實巡查制度及房屋建筑維護、養護計劃，執行房屋修繕標準、有關工程施工技術規范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。

b、工作的多樣性

根據房屋的完損情況、季節變化、住戶對象等采取日常修繕服務，季節修繕服務、重點修繕服務和特殊修繕服務等形式，并做到制度化、規范化。

c、工作的針對性

在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜，根據住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務措施。

1.2共用設施、設備的管理

范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內消防設施、電梯、水泵房。

共用設施設備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成，進行統一管理，對于不同的設施、設備進行不同的維修管理，執行相應的工作質量標準，建立設施設備管理帳冊和重要設備的技術檔案，落實定期檢查、維修、保養制度各種運行記錄齊備。達到設施設備齊全、功能正常、運行良好。

1.3市政共用設施和附屬建筑物、構筑物的養護和管理

范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。

根據共用設施和附屬建筑、構筑物的類別不同，指定并落實巡查制度、維修保養制度、大中修工程的驗收制度、積累有關技術資料。對于有些專項類別，如：車庫、制定專業管理方案并實施。通過有序的工作使其達到功能正常、暢通、達標，基本完好。

1.4智能化設施設備

范圍包括：樓宇對講系統、用戶寬帶數據網系統、室內紅外線報警系統，周界紅外線對射報警系統、門禁及車庫管理系統、電子巡更系統等。

根據智能系統的構成、分系統設備的組成情況，建立起適合jt智能系統、操作性強的管理制度，從管理前期介入人員培訓入手。做好智能系統設備的檔案管理、智能系統的運行管理、系統的維護保養管理、設備維護保養工作質量的檢查及設備維修管理，并以科技為先導、智能指揮中心統一指揮、全方位服務，充分利用現有資源，提升智能系統功能，通過嚴格管理保證智能系統運作正常。

2、環境衛生管理

在jt我們遵循“高標準、嚴要求”的環境衛生管理和“高質量、高頻度”的環境衛生維護，實施環境衛生管理和環境衛生保護的職能。做好兩項工作，即衛生管理、環境管理。

2.1衛生管理

是對房屋公共部位的清潔、衛生、垃圾的收集、清運達到衛生標準。環衛設施齊全，實行標準化清掃保潔，垃圾日清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。通過對小區的清潔衛生，區域管理的過程控制，確保向住戶提供高檔次的服務水準及高質量的生活環境。

2.2環境管理 jt的環境管理為小區文明潔凈、環境質量良好、資源合理利用、生態良性循環、基礎設施健全、生活舒適便捷，形成環保意識，日常管理與保護有機結合，提高住戶的生活質量。

3.綠化管理

綠化的功能是美化環境。通過我們的管理達到綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果；我們以專業化的管理養護人員，將片區負責與巡查相結合，科學合理的保養、管理小區的綠化。綠化管理的主要內容是花木、草坪的養護。

4、治安消防管理

治安消防管理工作是jt重點管理工作之一。我們要貫徹“預防為主、防治（消）結合”的方針，對所轄物業區域的治安和消防工作進行全面的管理。

5、車輛交通管理

對小區內各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進出、行駛、停泊實施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創造優美的轄區環境。

6、公共管理

6.1住戶裝修管理

在jt物業轄區里，對業主及住戶的裝修實行全面的監管。以確保裝修設計合理，隱蔽工程符合設計規定及圖紙要求。裝修材料及施工過程符合消防管理規定的要求，并安全使用。保障住宅的結構安全及小區的整體美觀，使業主有一個舒適、安寧的生活環境。

6.2搞好維修基金以及儲備金的核收與管理。

6.3協助政府進行社會管理，如在物業轄區范圍內從事人口統計、計劃生育、預防犯罪等方面的工作。

7、常規性公共服務

即物業處履行物業管理合同，為全體業主及住戶提供的經常性服務，是所有業主及轄區內住戶都可以享受到的。它貫穿于物業管理之中。如：清潔衛生服務、治安保衛服務、維修居住區環境服務等。我們將以專業、入微、優質的服務提供給業主及住戶。

8、委托性特約服務

是為某些住戶群體提供的服務，如：為高層住戶14小時開啟電梯、24小時高層供水、水泵的維修保養等。我們以專業的養護工作為業主及住戶提供舒適便利的生活環境。

9、經營性多種服務

即向業主及住戶提供便利、高效、經濟的便民服務。營造jt溫馨、和諧的社區環境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細節考慮，以點點滴滴的積累和平凡的小事，體現物業管理的親情和為業主服務的整體水平。從而使每一位業主及住戶體驗生活在jt這個溫暖大家庭的幸福。我們將以業主及住戶為中心，有步驟地開展各種無償與有償服務，并不斷傾聽業主及住戶的意見，開辟新的服務項目。

三、物業管理模式

居住在jt社區中，不僅提高了住戶的生活質量，也改變了人們的生活觀念和生活方式。物業管理也將用現代化的管理觀念、管理機構、管理手段，通過高素質的管理人員達到最佳的管理效果。

我們的管理方式分為管理方法、管理目標、運作程序、實施措施、管理手段等五個部分。

1、管理方法

1.1嚴格資質管理確保各類人員的專業素質和綜合素質。

1.2提供共管式服務。

1.3嚴格法規、制度和標準制約，規范組織和個人的管理服務行為。

1.4運用現代化管理手段，實現辦公管理自動化。

1.5啟動ci系統，致力于精神文明建設，實施品牌和形象戰略。

2、運作程序

可分為整體管理運作流程與分項管理流程兩部分。

3、實施措施

3.1治安管理上運用現代科技手段“三防”結合，確保安全。

3.2裝修管理上采用情理手段、經濟手段、行政手段并用的方法。

3.3精心養護小區綠化，加強小區環境建設和環保建設。

3.4合理調度、有序停車，人車分流順暢交通。

3.5發揮規模優勢，實施對電梯、保安方面的專業化管理。

3.6在智能化管理上加強各方面工作

3.7超前性、創造性、全方位地實行共管式服務。

3.8開展卓有成效的社區文化活動

4、管理手段

4.1啟動思想工作機制，通過思想工作重在激發潛能，充分發揮群眾效能和工作積極性，引導員工動機，尊重個人感情，并且針對個性心理做適時的思想工作，工作方式有談心、座談等。

4.2執行獎懲制度，在實際工作中堅持優勝劣汰、獎懲分明。

通過獎與懲，做到人人有動力，個個有壓力，從而促進工作。

4.3建立激勵機制，尊重個體權力，保持團隊希望。我們把將培訓放在集體和個人發展的重要位置。培養的目標是使員工忠于企業。一專多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者讓，為人才的脫穎而出創造良性環境。方式有培養提升、培訓進修等。

4.4工資獎金重在考核。依據貢獻大小進行工資決策，既要考慮群體效能，更重視個人利益。充分肯定努力工作所應得的報酬。

4.5提倡“以人為本”的管理理念，充分發揮每個員工的主觀能動性，增強主人公意識和自我實現意識，使其在授權范圍內創造性地開展工作。

4.6管理工作的計劃性，我們根據各個階段管理要點的不同，按照輕重有序、科學實效的原則，擬定不同時期階段的工作計劃，并實施。

四、物業公司組織機構和管理制度

1、服務中心組織機構

1.1物業管理公司組織機構圖

2、公共管理制度

2.1停車場管理須知

a、區停車場交通、治安均由小區保安人員負責。入場車輛都應自覺服從停車場保安人員的調度和管理。

b、您不要亂停、亂放車輛，不要將車輛停放在阻礙其他車輛進出的位置。除預先告知外，非小區業主車輛禁止在小區停車過夜。

c、請您不要將車輛停放在小區各出入口處，影響小區居民的出入。

d、小區業主應自覺交納泊位費并辦理停車證。

e、出租車（除特殊情況下）不得駛入小區。

f、對于違反本規定的車輛，保安人員將有權進行鎖車及扣押；同時相關業主應對由此造成的損失負責賠償。

2.2衛生管理須知

為了保持小區環境整潔，使業主享受幽雅舒適的生活環境：

a、您將生活垃圾裝袋并放置樓洞門口指定地點。

b、您不要將各種雜物投入下水道及便桶中。如因使用不當，造成堵塞或損壞，業主應承擔全部修理費用及連帶責任。

c、請您愛護小區內公共環境，不要隨意亂涂、亂畫、亂帖廣告、標語。如屬兒童所為，應由其家長負責。

d、請您不要將自種花卉放置在樓棟口或樓道內，避免丟失及影響其他業主的出入。

e、請您不要在樓梯間放置車輛或將鞋架、家具、儲藏類等家庭物品。一經發現，物業處不經通知，有權進行清理。

2.3寵物管理須知

為美化、凈化小區的居住環境，防止病疫傳播，保障廣大業主合法權益不受侵犯：

a、您定時攜帶寵物犬在小區內活動，并佩束犬鏈，由主人牽領、看管，及時清除排出的糞便；

b、為免對他人的滋擾和對設施的損壞，請您不要攜寵物進入會館、公建樓、幼兒園等公共場所； c、個人豢養寵物不得妨害他人，寵物影響他人正常生活、休息時，寵物主人有義務采取有效措施予以制止；

d、每年須對所養寵物打防疫，防止疾病的傳播；

e、對生病、受傷、死亡的寵物應妥善照管、處置，死亡的寵物請不要遺棄或埋在小區內。

2.4綠化管理須知

a、了保持小區環境優美，請您愛護住宅小區內的綠地、花草、樹木、雕塑等小品是小區美化點綴設施。

b、您不要攀折花草樹木，不要用樹木晾曬衣物或扎鐵絲、鐵釘等，不要損壞花木的保護措施。

c、請您不要穿越綠化帶或碰損綠籬柵欄。

d、請您及您的孩子不要在綠化帶內打斗玩耍，不要在綠地內進行體育活動。

e、請您不要在小區公共綠地種植蔬菜及農作物，或擅自種植其它作物。

f、請您不要在噴泉、水池內嬉戲，以免觸電及發生其他危險。

3、內部管理制度（各崗位職責）

3．1物業處經理崗位職責

a.應主動配合、支持公司正副總經理和管理部、財務部的監督、檢查工作；

b.熟悉并執行各項有關政策、法律、法規及公司的各項規章制度；

c.帶領各崗位人員進行小區驗收，做好小區的各項管理工作及經濟核算工作，完成公司下達的經濟指標；

d.做好員工管理工作，檢查各崗位人員完成任務情況；

e.鼓勵員工積極學習專業知識，注意選拔有潛質的員工，對業績差的人員提出調整或給予處分的意見；

f.關心小區管委員會建設，并接受管委員會監督，共同搞好管轄區的各項工作；

g.配合街道、派出所、物業辦等相關部門做好相應工作及其他上級交辦的工作； 3．2經理助理崗位職責

a.負責本中心職責范圍內工作的策劃、指導、監督、把關；

b.負責每月向管理處經理提交本中心工作計劃及工作總結；

c.負責對本中心員工各類考核；

d.向管理處經理提交各崗位用人計劃；

e.接待來訪住戶，對住戶的投訴及時處理；投訴處理率99%；

f.熟悉樓宇結構、單元數、戶數；管線的走向；各種設備操作方法，公共設施養護辦法和常見故障、常用維修方法；督促本中心工作人員及時收繳管理費，收繳率達預定目標；

g.熟悉有關物業、市容衛生、綠化、治安、消防等管理規定；

h.每日巡查小區，檢查各部門工作，發現潛在問題及時安排處理，并加以改進；

i.負責指導、監督健全檔案管理，并抽查工作情況；

3．3環境管理部主管崗位職責

a、依據小區的環境規劃，制定小區環境整體養護的、季度、月度計劃，營造小區良好居住環境，搞好小區綠化和清潔衛生；

b、對綠化工作和保潔工作，按人分區劃片包干作業管理，做到員工之間任務劃分清楚，責任明確，檢查考核標準公開，獎懲兌現；

c、負責定期組織員工培訓，提高員工的政治素質，業務技能和工作效率；

d、經常巡視檢查員工現場工作情況，隨時掌握小區內綠化狀況和清潔狀況，必要時到現場督導員工操作；

e、對小區內各種環境標識牌及人文景觀的布置等提出合理化建設性意見和觀點，提高社區環境文化品位。

f、定期開展小區的消殺工作，并嚴格按照消殺計劃檢查和監督消殺工作；

g、合理控制本部門各項費用，廣開增收渠道；

3．4保安部主管崗位職責 a、負責保安人員的上崗培訓和職業道德的思想教育宣傳工作，不斷提高保安人員的專業素質和責任心；

b、制定業務培訓計劃，按計劃定期組織專業訓練，并做好記錄；

c、嚴格執行各種安全管理規章制度，維護管轄區的正常秩序，維護業主生命和財產安全，并接受物業處和轄區派出所的監督指導；

d、負責轄區治安、消防、交通車輛的管理工作；

e、負責轄區消防組織工作、檢查、監督消防設備的運行及消防設施、設備、器材的維護保養工作，確保每位保安人員都能做到“二懂、三會、三能”：

二懂：懂防火措施、懂起火后撲救方法；

三會：會報火警、會使用消防器材、會處理險肇事故；

三能：能遵守消防制度、能及時發現火險、能撲救火情。

f、負責保安部日常工作安排，出勤考核，合理調配人員，堅持白天和夜間的定期查崗制度；

g、定期巡視，對發現的各類事故、事件隱患及時制定解決措施并督促落實，遇到突發事件時以身作責，組織處理；

h、負責與派出所的聯系工作，做好轄區安全防范工作；

i、負責水體周圍的安全防范，杜絕惡性事故的發生。

3．5工程維修部主管職責

a、負責小區公用設施、設備的運行、保養、維修、安全檢查工作的安排與落實；

b、組織參與設備的大、中、小修，制定計劃，負責員工的專業技術培訓；

c、負責制定設備、備件采購計劃，報財務采購；

d、做好各項記錄，收集整理設備技術資料及維修保養記錄，做好設備臺帳工作；

e、參與違章糾正工作，及時發現和制止違章建筑和施工；

f、負責用戶對本部門工作的投訴處理，不合格服務的處理，糾正和預防措施的實施，跟蹤檢查； g、負責員工的考評工作，及時上報本部門考勤；

h、合理控制本部門各項費用，廣開增收渠道；

3．6、服務中心主管職責

a、熟悉物業管理有關法規政策；

b、負責建立完善服務中心信息流通網絡，包括業主報修服務，投訴受理傳遞，各部門信息匯總，對業主公布信息等；

c、負責多種經營服務及各種費用收繳的組織管理；

d、制定社區文化活動計劃，豐富業主、住戶的文化生活；

e、負責服務中心各種工作檔案、業主檔案等檔案、文件、資料存檔工作的定期檢查；

f、負責開展服務中心宣傳工作和公益性活動。

4、人員配置和人員的素質要求

jt物業管理的用人原則為“精干、高效、敬業”，確定“重學歷，也重能力；重水平，更重品德”的用人標準。我們要求事務管理具體操作人員必須是一專多能，實行一崗多職，相互協作，體現團隊精神。（人員的實際配置以具體管理范圍而定）

五、物業費的成本測算

1、管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費。

1.1 人員編制和基本工資標準：見表（01）

人員編制和基本工資標準表（01）

序 號項 目人 數（人）工資標準（元/月）總額（元/月）備注

一管理人員6/6650.00

1經理12000.002000.00

2經理助理11500.001500.00

3財務員1800.00800.00

4維修主管11000.001000.00

5保安主管1800.00800.00

6保潔主管1550.00550.00

二普通員工14/9400.00

1維修員2800.001600.00

2保安員9600.005400.00

3綠化員1500.00500.00

4保潔員2450.00900.00

三合計20/16050.00

1.2費用測算

管理服務人員的工資和按規定提取的福利費測算見表(02)

工資福利費測算表(02)

序號項 目金額（元/月）依據測算結果（元/月.m2）

一基本工資16050.00/

二福利費2407.50注(1)暫按15%測算

三服裝費667.00注(2)

四合計19124.50/

注(1)：福利費為工資總額的35.5%, 其中福利基金占工資總額的14%；教育基金占工資總額的1.5%；社會保險占工資總額的20%。

注(2)：服裝按年均400元/人計算，則每月分攤為：

20×400元/人/年÷12月=667(元/月)

2、公共設施、設備日常運行、維修及保養費 2.1采用總體匡算思路進行測算。住宅建造成本按800元/m2計算，公共設施、設備建造成本統一按30%計取，折舊年限按25年計算，維修保養費按月折舊費的40%提取。

注：因小區新建在保修期中，暫不考慮。

2.2公共設施、設備所用電為

a、（晚間19：00分至次日清晨7：00分為開燈時間，共計12小時，如本物業有200盞燈60瓦計算）。則：每日所用電費為：

（60瓦/盞×200盞×12小時×30日/月）×0.60元/千瓦/小時

=4320千瓦/小時×0.60元/千瓦/小時

=2592.00元/月

b、智能化網絡運行等綜合：1000.00元

c、共計為：3592.00元

2.3電梯運行電費為:每部電梯按每天15元計算則運行電費為：

10部×15元/天×30天

= 150元/天×30天

=4500元/月

維修保養費用為;每部每月按50元計算則為：

10部×50元/月

=500元/月

3.4水泵運行費：

10部×5元/天×30天

= 50元/天×30天

=1500元/月

3、綠化管理費：

小區綠化面積為30000m2, 綠化管理費測算見表（03）

綠化管理測算表（03）

序 號項 目測算依據金額（元/月）測算結果（元/月.m2）備注

1綠化工具費1000元/年84.00

2勞保用品費500元/年42.00

3綠化用水費400.00/

4農藥化肥費200.00

5景觀再造費0.10元/ m2.年200.00

6合 計/926.00

4、清潔衛生費

清潔衛生費測算表（04）

序號項目測算依據金額（元/月）測算結果（元/月.m2）

1工具購置費300元/人.年75.00

2勞保用品費300元/人.年75.00

3化糞池清掏費(注1)//

4垃圾外運費1000.00

5環境消殺/100.00/

6合計/1250.00

注(1):化糞池清掏費全年共計約為：2000元，由于小區新建第一年將不會產生費用。

5、保安費：

保安費測算表（05）序號項目測算依據金額（元/月）測算結果（元/月m2）

1裝備費300元/人.年250．00

2人身保險費（暫不計）//

3房租費（暫不計）//

4聯建、治安費100元/人.月1000.00

5合計/1250.00

6、辦公費：（全年開支辦公費約3萬元）

月辦公費=30000÷12

=2500元/月

7、固定資產折舊費：

固定資產總額為10萬元，平均折舊年限為5年，即：

月固定資產折舊費為：100000÷（12×5年）

=1667元/月

8、法定稅費：

兩稅一費為前八項之和的5.75%，則

多層稅費=（30309.5）×5.57%

=1688元/月

小高層稅費=（36809.5）×5.57%

=2050元/月

9、利潤：

利潤取10%，則

多層利潤=（30309.5）×10% =3031元/月

小高層利潤=（36809.5）×10%

=3681元/月

10、管理成本匯總表見（06）

管理成本匯總表（06）

序號項目金額（元/月）金額（元/月.平方米）備注

一管理成本

1工資福利費19124.50

2維修及保養費10092.00

共用照明3592.00

電梯5000.00小高層

水泵1500.00小高層

3綠化管理費926.00

4清潔衛生費1250.00

5保安費1250.00

6辦公費2500.00

7折舊費1667.00

8法定稅費

多層住宅1688.00

小高層住宅2050.00

9利潤

多層住宅3031.00 小高層住宅3681.00

10合計

多層住宅35028.50.4423多層：79193萬m2

小高層住宅42540.50.9640小高層：44127萬m2

六、業服務內容、標準及質量保證措施

為將jt小區建設成為具有標志性的超一流的文明住宅小區，物業公司將依照《全國優秀示范物業小區》標準實施物業管理。具體服務承諾及質量保證措施如下：

一、基本服務：

1、簽訂物業服務合同，明確權利義務關系；

2、承接項目對住宅區公共部分、共用設施認真檢查，做到驗收手續齊全；

3、管理人員和專業操作人員按照國家規定持證上崗；

4、建立完善的物業管理方案，質量管理，財務管理，檔案管理等制度；

5、管理服務人員統一著裝，佩戴標志，行為規范，服務主動熱情；

6、建立客戶服務中心，公示24小時服務電話。急修1小時內，其他報修按照約定時間到達現場；

7、根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務，公示服務項目和收費價目；

8、公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況；

9、每年至少一次征詢業主對物業服務的意見，滿意率75％以上。

二、公共服務

（一）安全管理

10、小區主入口24小時執勤；

11、監控室實行24小時監控；

12、別墅區設立專職保安員；

13、小區內每小時保安巡查一次；

14、對小區內的車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放；

15、對進出小區的裝修等勞務人員實行登記管理；

16、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。

（二）環境管理

17、按幢設置垃圾桶，生活拉圾每天清運一次；

18、小區道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃一次；電梯廳、樓道每日清掃一次；樓梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清潔一次；路燈、樓道燈每半年清洗1次；

19、區內公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，并視情況及時清掏；

20、二次供水水箱按規定清洗，水質符合衛生要求；

21、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養護；

22、定期清除綠地雜草、雜物；

23、定期預防花草、樹木病蟲害

（三）房屋管理

24、每周巡查一次小區房屋單元門、樓道通道以及其他公共部位的門窗、玻璃等，定期維護養護；

25、按照住宅裝修管理規定和業主公約要求，建立裝修管理制度。通知業主裝修事項。至少兩次巡查裝修施工現場，發現違反規定現象，及時勸阻，并通知有關部門；

26各組團、棟、單元門、戶有明顯標志。

27、小區道路平整，主要通道及停車場交通標志齊全規范；

28、對共用設施設備進行日常管理和維護（依法應由專業部門負責的除外）；

（四）設施、設備管理

29、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢修等記錄齊全；

30、操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施運行正常；

31、對共用設施設備定期組織巡查、作好巡查記錄、屬于小修范圍的，及時組織修復；

32、載人電梯早6點至晚上12點正常運行；

33、消防設施設備完好，可隨時啟用，消防通道暢通；

34、路燈、樓道燈完好率不低于80％

35、容易危機人身安全的設施設備有明顯警世標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急方案；

三、便民服務

物業公司提供的無償服務（共計24項）

類別編號項目內容

家 政 服 務1代請裝修、裝飾公司

2代請家教、介紹保姆

3代租售房屋、代租汽車

4發布氣象信息、國內外新聞信息

5組織各種展銷活動

6無償配備醫藥急救箱

7代訂中、西餐

8代訂牛奶

商 務 活 動9代購車船、飛機票

10代訂報刊、雜志 11代辦旅游手續

12電話留言服務

13代訂酒店、客房

禮 儀 服 務14代購代送禮品、鮮花

15代辦喜事慶典

文 化 娛 樂

服 務16提供圖書、音像制品交流

17開設棋、牌活動場所

18開展各種健康、醫療培訓

19組織健身舞晨練隊

20開展球類、健身培訓

21開展網上游戲攻關競賽交流會

老年服務22建立老年活動組織，開辦老年課堂

23組織老年聯誼活動

24組織健康義診活動

物業提供的有償服務（共計62項）

類別編號項目內容價格待定

1瓷磚改造

2鋪貼普通地磚

3洗手盆安裝

4坐便器安裝

5安裝抽油煙機 6安裝分體式空調

7安裝熱水器

8安裝吊燈

9安裝電腦、傳真等辦公設備

10家用電器檢查、小修

11換門鎖（材料自備）

12更換、檢修開關、插座

13空調加氟利昂

14配鑰匙、修鎖

15查線、換線

16自行車、摩托車小修

17鐘表維修

18更換燈泡、燈管

19更換燈角、燈口、鎮流器

20木門窗維修

21清洗抽油煙機

22清洗空調過濾網

23安裝音響與家用電器

24安裝燈具、門鈴、櫥柜（不含材料）

25修理更換水閥門、各類軟管（不含材料）

26修理洗臉盆、洗菜盆、馬桶水箱（不含材料）

27疏通下水管道 28修理窗簾、拉窗等（不含材料）

29修理家具配件

30內墻修理粉刷

31配木門窗玻璃

家 政 服 務32室內整體保潔

33木地板打蠟

34看護病人

35上門收洗衣服（洗衣費另記）

36接送小孩上學

37家庭綠化盆景造型

38剪裁、寵物喂養指導

39中、西餐

40代購、代售二手電腦家私

41家政培訓

42清潔地毯、沙發

43小學生中餐

44學生寒暑假短期學習班

45提供鐘點工（家務、護理、照顧小孩或老人）

46為老人讀報,聊天

禮儀服務47特殊安全服務

48租售鮮花、盆景

49代接、代送客人 健 康 服 務50健康檢查

51建立健康檔案

52家庭病床

53兒童保健

54健身培訓

商 務 服 務55長途電話

56接發傳真

57打字

58復印

59出租商務洽談室

60出租會議室

61租車

62汽車美容

四、服務承諾標準

序號指標名稱國家及jz市標準服務承諾標準服務質量保證措施

01房屋完好率98%99%制定維修技術人員專職負責區域巡查，建檔記錄，確保外觀整潔、無破損立面，房屋無改變使用功能，無亂搭建，公用設施及通道無隨意占用

02房屋零修、急修及時率99%100%急修、零修接到維修通知，及時趕到現場。零修現場及時完成；急修不過夜，工作量過大以協商形式解決，并按照《維修回訪制度》進行回訪記錄、質量跟蹤

03維修工程質量合格率100%100%分項監督檢查，結合部位，嚴格把關，按照工序維修到位，杜絕二次返工

04保潔率99%99．5%由專職保潔員進行保潔，并實行巡查制度，建檔記錄，由主管監督，確保小區垃圾日產日清，設施完好，區內潔凈衛生 05綠化完好率95%99%制定專職綠化員負責維護，并實行園藝師直接負責的巡查制度，建檔記錄，確保小區綠地樹木無破壞、無黃土裸露、無病蟲害現象

06道路、車場完好率及使用率95%99%制定公用設施管理員進行維護，實行巡查制度，建檔記錄，由維修主管負責監督。建立健全道路、停車場管理制度，責任落實到人

07化糞池、雨水井、污水井完好率95%99%由工程維修部清理疏通及維修計劃按相應作業規程實施，有檢查、記錄，達到排放暢通，無堵、無塌陷、井蓋完好無損

08排水管明暗溝完好率95%99%維修工作依計劃定期檢查，發現問題及時維修，達到排水暢通無積水、無污染、無塌陷、無殘缺

09路燈完好率95%98%維修工每日檢查，隨壞隨修，做到路燈完好無損，夜間正常使用計劃維修保養，保持潔凈

10停車場、自行車棚完好率98%99%每日檢查，隨壞隨修，達到車輛行駛停泊有序、車場無損壞、無積水、平坦整潔，設施完好無損

11公共問題設施以及小品雕塑完好率95%99%每日檢查，發現問題及時維修定期按計劃實施維修、維護工作，確保使用功能，保持外觀造型完好無損

12小區內治安案件發生率年1‰以下年1‰以下實行24小時保安巡視制度，設立24小時報警中心，充分利用小區智能化設施人防、技防、物防三結合的治安管理，確保小區居民人身財產安全

13消防、智能化設施完好率98%100%每日巡檢與定期保養相結合，確保設施設備完好無損，各項記錄齊全

14火災發生率年1‰以下年1‰以下加強防火宣傳教育和防患措施，配齊消防器具，通過消防檢查，發現隱患及時處理，并組織強有力的兼職消防隊伍

15違章發生率1‰1‰建立巡視制度，對區內各類違章通過巡查，發現問題及時處理，對違章現象跟蹤管理，建檔記錄，通過宣傳教育活動使區內居民自覺杜絕違章

16違章處理率95%99%

17住戶有效投訴率2‰1‰按政策規定做好各項工作，強化服務意識，了解住戶需求，滿足住戶合理需要，及時為住戶排憂解難，投訴處理有記錄，有回訪

18住戶投訴處理率95%100%按政策規定做好各項工作，強化服務意識，了解住戶需求，滿足住戶合理需要，及時為住戶排憂解難，投訴處理有記錄，有回訪

19管理人員專業培訓合格率90%100%管理人員持證上崗，培訓與自學相結合，有培訓制度，培訓計劃、培訓考核、培訓記錄，保證人員較高的專業素質

20維修服務回訪率95%99%建立嚴格的工作制度、回訪制度，做好回訪記錄、工作記錄、上門回訪與電話回訪結合，業主滿意、文明服務

21居民對物業管理滿意率95%98%采取現代科學的管理手段，開展溫馨服務、親情服務，在日常服務過程中及時收集住戶需求信息，盡可能滿足住戶需要，與住戶加強溝通，確保住戶對物業管理滿意程度

22檔案建立與完好率98%100%各種檔案資料專人管理、分類存放、檢索方便，保證檔案資料齊全

23管理費收繳率90%95%按照規定收取，杜絕擅自提高收費標準和亂收費，合理使用費用，做到取之于民、用之于民

七、管理總體目標與分項目標

為了將jt項目建設成為全國一流的文明住宅小區，物業管理公司將依照《全國優秀示范物業小區》標準實施物業管理，我們的目標是：

自jt業主入住一年內獲得jz市達標公寓稱號；二年內獲得jz市物業管理優秀住宅小區；三年內獲得jz市物業管理示范住宅小區；四年內成為湖北省物業管理優秀示范小區。

怎樣編寫物業服務方案 物業服務方案篇五

怎樣編寫物業服務方案？

日前，和物業同行們就各類物業服務方案資料進行溝通，普遍感受是現在物業服務方案的編寫存在很多問題，方案質量不高，過于雷同，物業服務方案應該在現有基礎上進行優化、規范，突破目前趨向長篇、不同類型物業一個面孔的方案。

個人認為一份好的物業服務方案至少應符合以下3個要求： 一是符合招標書的要求；

二是符合本物業項目管理的實際需求；

三是充分反映本物業公司的服務特點和管理優勢。

那么，物業工作者應該怎樣編寫一份好的物業服務方案呢？菜鳥先生結合自己的工作經驗從實操的角度剖析撰寫物業服務方案存在的問題和應注意的事項，以茲與同行共勉。

物業管理方案是物業服務企業在確定參與招標活動，擬接管項目時，組織相關人員在對擬接物業項目基本情況進行分析和對物業管理模式進行確定的基礎上制訂的，是技術標的重要組成部分。

對于一項招投標活動需要準備投標文件，又稱標書。標書一般由投標函、投標報價表、資格證明文件、物業管理方案、招標文件要求提供的其他材料等幾部分組成。常見的做法是將投標文件根據性質分為商務文件和技術文件兩大類。商務文件(或稱物業基本情況)又稱商務標，主要包括：公司簡介；公司法人地位及法定代表人證明；投標報價單及招標文件要求提供的其他資料。商務文件要求投標人按招標要求和行業標準真實反映企業的情況和詳細的報價。技術文件又稱技術標，主要是物業管理方案和招標方要求提供的其他技術性資料。由此可見，物業管理方案質量高低對于取得投標項目的重要性。

一、物業服務方案編寫存在的問題

1、不了解物業服務方案要求的內函，盲目抄襲。

比如，管理機制主要指激勵機制、監督機制、自我約束機制、信息反饋及處理機制等。如果對各種機制的內容不清晰，就無法根據本公司的運作機制制定出管理方案。以監督機制為例，監督機制主要是物業服務公司通過對服務過程流程的細致檢查，及時發現流程的缺陷和失敗點，識別不合格服務，了解員工工作狀態的一種監控手段。了解了這一內涵，有的公司在方案中可以根據運作情況簡潔地表述為：識別不合格服務，采取措施，分析和糾正不合格，以滿足顧客的需求；通過管理者巡檢、抽檢、記錄檢查，重點跟蹤管理，讓員工的行為符合公司規范和顧客的需求，提供優質的服務。通過業主意見反饋，投訴記錄，業戶訪談等各種形式，接受社會多方面的廣泛監督，促進管理目標的實現；對多方信息進行分析、跟蹤、整改、反饋，實現監督管理的閉環機制，保證物業管理監督機制的有效實現。

2、物業服務方案語言不簡練，條理不清晰，重點不突出。

現在物業服務方案越來越趨向于長篇，啰里啰嗦，沒有重點，哪些詳寫，哪些略寫，哪些是重點表述，哪些是一筆帶過不清楚。本來一句話可以表述明白，非要大半篇的文字。有些物業公司的方案陷入了概念炒作，概念堆砌，反復在一個概念上解釋描述。標書不是文藝創作，要的是語言簡練，準確，條理清楚，表述重點突出。

比如一個物業項目整體實施什么樣的服務模式，一家公司在編寫的時候這樣寫道“通過對該項目的初步了解，我們將以創建優質物業項目為目標，提高該項目與物業公司品牌為出發點，擬提供管家式的服務模式”。而另外一家公司同樣的項目采取同樣的服務模式，卻是洋洋灑灑地寫了上千字，并且表述不清，玩文字游戲，從傳統的物業管理企業做法與現在做法的比較展開，反復地描述一個概念，比較的內容連自己都被繞進去了。像這樣嘩眾取寵的方案越來越多，大有盛行的趨勢。

3、沒有區分了解物業服務方案的共性內容和個性問題。

各種類型的物業其物業服務方案既有共性內容，又有個性的表述。但是目前業內廣泛存在的問題是對物業服務方案的共性認識不足，個性分析不透，即對建筑本體個性、業主及物業使用人特征分析不透，項目經理作業規范性不強，大部分憑借經驗來實施對不同項目的管理，所以造成跨項目類型管理難度加大。因為存在著共性，所以不少人在編寫方案時圖省事抄襲借鑒，以物業服務方案的共性代替了個性，忽略了不同物業公司，不同類型物業，不同項目及業主群體不同的個性，這也是導致物業方案質量不高，雷同的主要原因之一。

4、方案針對性差，引用物業服務的標準不恰當。

一些人編制物業方案不是建立在對項目現場踏勘、詳細、明確的查驗、評估基礎上，沒有根據物業狀況，業主特征、使用特征，沒有全面考慮包括建筑本體、設施設備、綠化、交通規劃、安全要求、防火要求等，有針對性地制定每一項服務內容。而是圖省事直接抄襲或根據現有經驗閉門造車。

不同資質物業服務公司，不同類型的物業，執行不同的服務標準。根據本物業公司實力提出的要達到的質量目標，應符合擬接管物業的類型，如大廈物業服務執行《全國物業管理示范大廈標準及評分細則》，有些物業公司擬接住宅項目，套用別家大廈方案，結果承諾的質量目標是不達到的。

5、一味的模仿，沒有認真研究招標文件，導致方案漏項缺項。

模仿不是抄襲，模仿是為了提升創新，先模仿后創新。模仿是對方案結構的模仿，而不是只改頭換面就變成了自己的方案，有的人甚至連頭都沒改好，還帶著人家公司的名頭，就把方案報出去了，就會出現了北京某物業公司的方案中有深圳某家物業公司名字的笑話。

物業服務方案要根據物業招標文件要求編寫，有些招標文件對項目有特殊要求，比如有的標書這樣規定以下項目不在本次招標的物業費范圍內：消防系統的定期檢測和定期維護；中央空調的管網清洗和主機定期維修；變電所的年檢；安防監控系統的定期維保；滅火器的維修；電梯維保、年檢；給排水維保與管道清理。那么在對該項目進行費用測算時，就不計算上述內容。而有的招標文件沒有這個規定。如果不清楚原來標書的要求，一味的照抄該方案，就會導致物業服務費用測算嚴重偏離實際。還有的招標文件規定寫字間物業要提供會議服務的標準，而住宅沒有此項服務內容，結果一家物業公司也給照搬上去了。

二、物業服務方案要求應注意的事項

1、制作物業服務方案，一定要嚴格按照招標文件的要求，進行環環相扣的表述，關鍵是不能缺項或漏項。特別是招標單位感興趣的問題不能回避不談。在內容、格式、投標報價等對招標文件提出的實質性要求和條件作出響應，并符合招標文件中對物業管理服務需求的規定。

2、在制作物業服務方案時，一定要分析擬接管物業項目性質、類型、基本情況，比如地理位置、周邊環境、占地面積、建筑面積、棟數、層數、樓宇結構特點、配套設施設備、住戶基本構成、驗收移交情況等。了解物業的建設周期和進度，分析物業現有條件對實施物業管理服務的利弊，是否存在不符合物業管理要求的問題，根據擬接管物業的基本情況和特點制訂；要針對項目本身進行“項目管理重點、管理難點與針對性管理措施”分析。

3、方案的內容必須符合《中華人民共和國招標投標法》、《物業管理條例》、《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》及各地方的相關法規政策規定。

4、方案內容必須符合國家相關法律法規的要求，滿足招標方(或業主)需求。管理模式、各項服務承諾、質量目標等必須是本物業公司能夠履行的。方案中要針對本物業公司的管理特色，是否與接管項目相匹配，匹配程度如何做以特別說明，把本公司的“管理優勢”凸顯出來。

5、進行費用測算時，必須按照招標文件規定的項目進行測算，不能漏項。注意招標文件規定的是酬金制還是包干制。酬金制要避免為了取得利潤制訂加大成本投入的方案，包干制要注意為了控制經營風險而制訂影響服務質量的方案。

6、此外，編寫物業服務方案一定要清楚，擬接項目管理服務的總體范圍、服務內容、質量標準、保證措施、運作模式、工作流程、機構組織架構、信息反饋處理機制等。

物業服務方案編寫既要掌握其共性內容，更要清晰其個性問題，既要模仿，更需創造，符合招標文件要求，切合擬接管物業項目，與本物業服務企業管理能力匹配，這樣的方案才是好方案。