自2024年年底以來，調(diào)控政策密集出臺。從已出臺的政策來看，新一輪調(diào)控不但采用了多元政策，而且采取了政策密集連發(fā)、狠抓政策落實，具有明確的目的和針對性，凸顯中央政府全面調(diào)控的決心。新一輪調(diào)控比2007年的調(diào)控要嚴厲得多。

從調(diào)控效果來看，盡管今年的調(diào)控一波緊似一波，但從十月份樓市的發(fā)展態(tài)勢來看，今年的調(diào)控尚未對開發(fā)商造成明顯的消極影響。

注：數(shù)據(jù)來源于動力機構(gòu)監(jiān)測系統(tǒng)

本圖中均為商品住宅交易數(shù)據(jù)，不含別墅交易

上圖顯示，始于4月份的年度調(diào)控對樓市產(chǎn)生以下影響：

首次調(diào)控立竿見影，效果卻曇花一現(xiàn)。隨著調(diào)控政策的密集出臺，

5、6月份，樓市成交面積大幅下降，但成交價格依然強勢上揚。成交金額也跌至谷底，開發(fā)商資金鏈遭受嚴重考驗。

就在

7、8月份，調(diào)控已呈強弩之末的態(tài)勢。房價持續(xù)上漲，成交量大幅增加。到了9月份，成交金額已經(jīng)與2024年樓市最為火爆時期持平。經(jīng)過幾個月的持續(xù)上漲，開發(fā)商資金鏈非常充裕。

10月份，隨著二次調(diào)控落地，房價終于出現(xiàn)回落跡象。成交面積和成交金額也環(huán)比大幅下降。

對于2024年政策走勢，各方均有不同預(yù)期。我機構(gòu)觀點如下：

一、土地市場供應(yīng)分析

從近兩年土地成交情況來看，2024年6月份開始土地市場進入活躍期。2024年第一季度由于慣性，土地市場表現(xiàn)尚可，隨后在一波緊似一波的調(diào)控之下，土地市場逐漸低迷。二商業(yè)用地成交量開始顯露。

二、商品房市場供應(yīng)分析

三、2024年商品房市場供應(yīng)預(yù)測

第三部分：2024年銷售回顧及2024年預(yù)測

2024年商品房價格走勢如下：

第

一、樓市成交量已保持1年多的旺盛態(tài)勢，開發(fā)商資金充裕，短期不會全面降價。

第

二、土地市場盡管較2024年有所趨緩，但樓面價格依然居高不下。在土地價格不斷上漲之下，商品房價格下行的空間有限。

第

三、通貨膨脹凸顯，大宗商品價格持續(xù)攀升。帶動上下游行業(yè)紛紛提價。在這樣的背景之下，房價難以出現(xiàn)全面下降的趨勢。

但是在強勢調(diào)控之下，房價上行壓力也將持續(xù)增加。截至目前，調(diào)控雖未對開發(fā)商造成實質(zhì)性壓制。但此次調(diào)控與以往不同，主要表現(xiàn)在以下兩點：

(一)調(diào)控力度最強。2024年之前房地產(chǎn)市場經(jīng)歷過好多次宏觀調(diào)控，包括出臺國八條、國六條、新國四條等等，但是這些政策出臺后，開發(fā)商往往看不清方向。而這一次的新國十條，不僅嚴厲，而且方向明確，就是要把房價降下來,降低樓市風(fēng)險。此次政策出臺密集程度、力度都是空前的。

(二)調(diào)控周期最長。此次調(diào)控自出臺以來，就遭受到一片質(zhì)疑。無論是普通購房者還是業(yè)內(nèi)人士，都質(zhì)疑此次調(diào)控難以為繼。但隨后中央和各部委的表態(tài)和行動，顯示了對于調(diào)控的決心。早在今年8月份，國務(wù)院副總理李克強就曾經(jīng)在8天內(nèi)兩次提出堅決抑制房地產(chǎn)投機炒作行為。從講話釋放的信號來看，此次房地產(chǎn)調(diào)控不達目的不會罷休。此輪調(diào)控有可能成為史上最長的調(diào)控。

因此，如果房企不能適時調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，后期所面對的調(diào)控壓力非常大，對企業(yè)長期發(fā)展非常不利。如果不能當(dāng)機立斷，一旦態(tài)勢發(fā)生轉(zhuǎn)變，那時將亡羊補牢，為時已晚。筆者建議開發(fā)商轉(zhuǎn)“危”為“機”，在基于宏觀形勢判斷下，快速調(diào)整自身發(fā)展戰(zhàn)略。企業(yè)需要主動配合政府的宏觀調(diào)控，正如王石(微博 博客)所言“這次調(diào)控不是嚴厲打擊的開始，而是重新建設(shè)的開始，市場格局重新變化，行業(yè)發(fā)展趨勢也將發(fā)生變化，發(fā)展商必須主動配合這種趨勢。”這就需要開發(fā)商做到以下幾點：

首先，要樹立對樓市調(diào)控和樓市發(fā)展的正確認識。要充分認識到調(diào)控的目標(biāo)是要建設(shè)一個更加健全的多層次的住房供應(yīng)體系，而不是要徹底摧毀1998年住房貨幣化改革的根基。這種涵蓋社會各個層面居住需求的住房供應(yīng)體系，需要政府和企業(yè)的共同努力。因此，理性、建設(shè)性才具有現(xiàn)實意義。

其次，要向?qū)I(yè)化、規(guī)模化、集團化方向發(fā)展。我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過幾年的高速發(fā)展，目前正處在一個結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵時期。從全國范圍看，部分房地產(chǎn)企業(yè)正逐漸從地方走向區(qū)域、走向全國、實現(xiàn)規(guī)模化。一些大的房地產(chǎn)公司的實力正在急劇增強，市場競爭的核心能力正在加速形成，一批對市場有較大影響力的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)正在脫穎而出。實力小而又缺乏核心競爭力的房地產(chǎn)企業(yè)，在未來的幾年內(nèi)將會面臨被淘汰出局的危險。

第三，要轉(zhuǎn)變單一模式的投資戰(zhàn)略。由于近幾年住宅市場發(fā)展快速，房企都蜂擁而入。形成了住宅市場一枝獨秀的不均衡格局。對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展極為不利。房企應(yīng)該以此次調(diào)控為契機，將多元化經(jīng)營納入戰(zhàn)略規(guī)劃。爭取在商業(yè)、物業(yè)、酒店、高爾夫多重領(lǐng)域的拓展中嶄露頭角。這些都將有利于降低運營風(fēng)險和抵御地產(chǎn)行業(yè)的周期性震蕩。

第四，要樹立以人為本，以市場為導(dǎo)向的經(jīng)營準(zhǔn)則。這就要求房企一方面要加強內(nèi)部管理，優(yōu)化工作流程，保障工期，保證質(zhì)量，一如既往打造高品質(zhì)產(chǎn)品；另一方面要認真分析政策導(dǎo)向和市場發(fā)展趨勢，尊重市場客觀規(guī)律，深入了解購房者的消費習(xí)慣。制定正確的經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略，強化品牌優(yōu)勢，拓寬營銷思路及渠道。