萬科集團(tuán)成本橫向比較

工作總結(jié)

一、公司組織架構(gòu)1．總部的職能萬科由于多城市開發(fā)的需要，逐步形成了目前的地產(chǎn)化總部，總部不僅在拿地方面起到了對公司整體資源配置的樞紐作用，同時在總部設(shè)置了工程、設(shè)計(jì)、成本的相關(guān)部門，對分公司的對口部門進(jìn)行管理、支持，對發(fā)揮集團(tuán)資源優(yōu)勢、降低操作成本起著重要作用。目前萬科總部職能部門進(jìn)行的集團(tuán)統(tǒng)一采購工作、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化工作、成本信息化建設(shè)、網(wǎng)上采購工作，都走在同行前列，尤其是集團(tuán)統(tǒng)一采購，充分體現(xiàn)了規(guī)模經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢，對成本降低起到顯著作用。

相比之下，中海的大陸總部更接近投資型總部，僅在規(guī)劃設(shè)計(jì)、營銷管理上對分公司有管理職能，總部沒有工程成本管理的職能，沒有體現(xiàn)規(guī)模優(yōu)勢。奧園做為剛開始進(jìn)行多城市操作的新興企業(yè)，總部的組織架構(gòu)比較模糊，網(wǎng)上公開的資料顯示，廣州奧園、上海奧園、北京奧園僅是投資方相同的完全獨(dú)立的三家企業(yè)，沒有萬科的規(guī)模優(yōu)勢。

2．分公司的組織架構(gòu)：在分公司的組織架構(gòu)方面，中海有專門的物資部、奧園有專門的裝修部，在設(shè)計(jì)部、成本部、工程部、項(xiàng)目部及招標(biāo)小組的組織架構(gòu)上，萬科、中海、奧園基本相同，都實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)、技術(shù)分部門管理。施工單位出身的深圳中海特別重視材料設(shè)備的采購，專門設(shè)置了物資部，對材料的控制力度強(qiáng)于萬科，如大宗的材料：鋼筋、水泥、商品砼均采用甲供的形式（中海成都公司例外）。

材料甲供的好處在于能夠以較低的價格得到品質(zhì)更有保證的材料，缺點(diǎn)是增加了甲方的人力成本、對甲方的材料專業(yè)能力、管理能力要求較高。為了實(shí)現(xiàn)最大限度的成本降低，將成本按照不同專業(yè)、不同材料逐一分解，對每一種材料均找到合理的控制方式，是中海成本管理的重點(diǎn)。

中海的三大材甲供，在材料成本控制上對萬科很有啟示。北京奧園在材料設(shè)備的操作模式上與萬科基本相同，沒有設(shè)置材料設(shè)備部，三大材也沒有甲供，但其在精裝修住宅開發(fā)方面更加具有優(yōu)勢。

由于奧園所有的開發(fā)項(xiàng)目都是全裝修，故奧園對住宅的精裝修十分重視，專門設(shè)置了裝修部。裝修從設(shè)計(jì)到施工均由裝修部全過程管理，裝修的工程質(zhì)量得到充分保證，造價也能得到有效控制。

萬科目前帶精裝修的項(xiàng)目不多，沒有設(shè)置裝修部，往往是土建工程師或設(shè)計(jì)師兼職負(fù)責(zé)裝修的現(xiàn)場管理，但隨著精裝修住宅開發(fā)比例的增加，萬科目前的架構(gòu)形式就較顯得較粗放，不夠?qū)I(yè)，北京萬科星園精裝修工程中就已經(jīng)出現(xiàn)了變更簽證較多、結(jié)算久拖不決的現(xiàn)象。在帶精裝修的項(xiàng)目上，奧園裝修部的設(shè)置可以給我們的裝修成本管理上有一些啟示。

3．監(jiān)理公司的設(shè)置萬科與奧園均采用社會監(jiān)理的形式，但中海有自己的監(jiān)理公司，采用自行監(jiān)理的模式，與社會監(jiān)理相比，自行監(jiān)理更加盡職盡責(zé)，這也是中海工程管理水平強(qiáng)于萬科的一個重要原因。