最新城市規劃區范圍內的土地違法

由 故事會 分享時間：2024-05-13 13:56:45 加入收藏我要投稿點贊

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城市規劃區范圍內的土地違法篇一

發布日期：2008-11-6 閱讀次數：3280 作者：佚名

山縣人民政府

關于印發《玉山縣城城市規劃區農民建房管理辦法（暫行）》的通知各鄉、鎮人民政府，縣政府各部門，縣直各單位：

《玉山縣城城市規劃區農民建房管理辦法（暫行）》已經縣政府常務會議研究通過，現印發給你們，請遵照執行。

二oo六年十月十六日

第一章總則

第一條為了加強城市規劃區內農民建房和農民住宅用地管理，保障城市規劃和土地利用總體規劃的順利實施，依照《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市規劃法》、《江西省實施中華人民共和國土地管理法辦法》等法律法規規定，結合本縣實際，制定本辦法。

第二條玉山縣城城市規劃區范圍：東至古城溪、西至玉琊溪、南至工干群水庫、北至梨溫高速公路，約50平方公里。

城市規劃區由核心區、重點控制區和近郊區組成。核心區是指冰溪河以北、懷玉山大道（320國道）以南，城東路以西、金山大道以東區域；重點控制區是指三清山旅游服務區、武安山森林公園以及冰溪鎮所轄的所有行政區域；近郊區是指重點控制區以外的，城市規劃區以內的范圍，含巖瑞、六都、文成、橫街、四股橋等（鄉）鎮的部分行政區域。

第三條在城市規劃區內，任何農民使用集體土地和進行房屋建設，都必須遵循本辦法。

本辦法所稱的農民，是指公安機關在冊的城市規劃區內農村常住戶口，具有本集體經濟組織權利和義務的農業人口。城市非農業人口不得使用農村集體土地建房。

第四條成立玉山縣城規劃區農民建房管理領導小組。由縣政府辦公室、國土、建設、規劃、房管、監察等部門及所在地鄉鎮人民政府組成。領導小組成員單位，要依據各自的職能、密切配合，做好規劃區內農村村民住宅建設管理工作。

第五條嚴禁城鎮居民和外地農業戶在規劃區范圍內非法購地建房，嚴格控制零星建房，嚴禁為城鎮居民非法購地建造的住宅發放規劃許可證、土地使用證和房屋產權證。

第二章申請條件和申報程序

第六條建立規劃區農民房屋臺帳制度。由所在鄉鎮牽頭，公安與國土、房管等部門和單位配合，對規劃區農村常住戶口的人員結構、住宅用地、住房情況進行調查登記，建立臺帳。臺帳經領導小組會議確認后，作為審批的依據，確認后的臺帳分存領導小組辦公室、國土、規劃、房管、監察、行政村（含村級經濟合作社）等部門和單位，領導小組定期召開會議對臺帳進行動態管理。

第七條申請條件

農村村民符合下列條件之一的，可以申請新建、改建住宅。

1、原住宅面積低于人均30m2分戶標準，又確需建房的；

2、因自然災害需要搬遷或重建的；

3、經房屋安全鑒定機構鑒定，確認屬于危房的；

4、經縣級以上人民政府批準回原籍落戶，沒有住宅需要新建住宅的；

農村村民一戶只能擁有一處住宅，凡將原有住房出賣、出租、改變使用性質、或者贈與他人的，不得再申請建房。

第八條審批程序

1、符合申請建房條件的農村村民需建住宅的應向村委會（或居委會）提出申請，由所在地村民小組長簽字后送村委會（或居委會）討論，討論意見和上報名單須張榜公布。公布期滿無異議的，經鄉鎮政府審核，將申報材料報農民建房領導小組辦公室。

2、農民建房領導小組辦公室收到申報材料后，派人現場踏勘，會同國土、規劃建設、房管等部門對申報情況進行初審。

3、農民建房領導小組辦公室對農民建房初審合格后，報縣規劃區農民建房領導小組審核。

4、農民建房領導小組辦公室將領導小組的審核意見進行公示。公示無異后，報有批準權的人民政府審批。

5、經審批后，建房戶到國土、建設等部門辦理相關手續，由國土、規劃部門現場驗線后按圖施工。

6、城建監察大隊、國土資源監察大隊對農民建房實施監督，對違法建設和違法用地行為依法進行查處。

第九條因規劃需要拆遷的規劃區農民房屋，按《玉山縣城市規劃區內集體土地上的房屋拆遷安置補償指導意見》辦理。

第三章農民建房（安置）區管理

第十條以鄉鎮為單位，統籌農民建房（安置）區的布局和建設，在規劃區范圍內統一規劃集中建設農民建房（安置）區，或在統一規劃、統一供地、統一配套、統一施工圖紙的前提下村民自建，由鄉鎮人民政府配合國土、規劃等部門實施監督管理。

第十一條農民建房（安置）區建設的項目業主主要是所在鄉鎮人民政府或村級集體組織，也可以根據建設上報實際需要確定，由所在鄉鎮人民政府集中統一辦理各自轄區內農民建房（安置）區建設報建管理事宜。

第十二條規劃與用地管理

農民建房（安置）區必須編制詳細規劃，規劃未經審批的，不得批準建房。

農民建房（安置）區選址、布點和用地按下列程序辦理：

（一）布點與選址。農民建房區由所在村委會（居委會）向縣城規劃區農民建房管理領導小組辦公室提出申請，辦公室會同規劃、建設、國土、房管等有關部門共同實地踏勘，提出意見報規劃委員會審批，選址經批準后，由國土、規劃部門核發選址意見書提供規劃紅線圖和規劃設計條件。選址原則為：嚴格控制用地規模、嚴禁零星建房，在方便生活和生產的前提下，提倡和鼓勵實施村莊歸并整治和村莊改造，充分利用空閑地和未利用地建住宅?，F狀村莊整治擴容仍然不能滿足建設需要的核心區農民建房戶，由所在鄉鎮政府協調到本轄區內其他建房（安置）區。

（二）詳細規劃編制、審批。按照建設項目規劃設計條件的要求，由鄉鎮政府組織、聘請有相應資質的規劃設計單位進行詳細規劃設計，報規劃委員會審批。批準后由國土、規劃部門核發《江西省建設用地許可證》和《建設用地規劃許可證》。

（三）項目業主持建設用地許可證和建設用地規劃許可證向國土部門申請辦理用地手續。

（四）農民房屋竣工后，應持經批準的用地手續向國土部門申請土地登記、核發集體土地使用證。

第十三條農民建房（安置）區建設工程管理：

（一）放線。規劃區內的建設工程，在取得《建設工程規劃許可證》、《建設用地許可證》后，由鄉鎮政府委托國土、規劃部門放線，經縣國土、規劃部門會同鄉鎮人民政府共同實地驗線后，方可動工建設。

（二）施工。項目業主持有關審批文件向建設行政主管部門申請辦理建筑工程施工許可、質量監督等手續。

在農民建房（安置）區內的個人自建房，其施工由鄉鎮政府配合縣國土、規劃部門監督管理。

（三）竣工驗收。項目竣工交付使用前，項目業主必須先向規劃、建設、國土、消防等相關部門申請驗收，驗收合格后，方可交付使用。

第十四條凡在農民建房（安置）區內安排住房的或經批準農民自建住宅，由集體土地所有權單位與農戶簽訂舊宅基地收回合同。農民應按合同按時拆除舊房，交出舊宅基地。由國土、房管部門核銷有關證件。收回合同作為建設審批的必備材料，凡未交出舊宅基地的一律不予辦理建房審批手續。

第十五條村民所建房屋的所有權登記發證以國土、規劃部門審批的手續為依據，產權登記為集體土地性質，其產權轉換、變更、注銷的登記以及他項權利的登記按現行房地產管理的法律法規執行。

第十六條鄉鎮人民政府應配備相應人員，配合縣政府相關職能部門，加強規劃區農村村民住宅建設的日常管理工作。

第四章管理要求與建設標準

第十七條規劃行政主管部門應依照縣城總體規劃，劃定已明確需要拆遷改造的區域、需要拆遷改造但近期難以實施的區域及可以保留現狀的居民點范圍，報縣政府同意后定期公布。

（一）在不影響總體規劃的布局與路網結構的前提下保留下來的連片自然村落作為城市的組成部分，由村（居）委會牽頭，做好村莊改造詳細規劃。逐步完善市政、道路交通及社區服務功能，在不影響改造詳細規劃和嚴格管理的前提下，空閑地及周邊未利用地可適度安排農民新建房屋，老屋可以翻新改造。

（二）需要拆遷改造但近期難以實施的區域，不得進行擴建和新建，在拆遷時統一進入農民建房（安置）區集中安置。其現有的房屋一般只能加固維修，如經危房鑒定機構鑒定為確實存在居住安全隱患，需要拆除重建的危房戶，并且經縣房管部門和當地鄉鎮政府審定，該危房戶在城區僅擁有此一處住宅的，可先行進入農民建房（安置）區安置，進入安置區安置的，原宅基地應退還集體經濟組織。

（三）已明確需要拆遷改造的區域不得進行改、擴、新建，在拆遷時統一進入農民建房（安置）區集中安置。其現有的房屋不得翻修或新建，如經危房鑒定機構鑒定為確實存在居住安全隱患的危房戶，并且經縣房管部門和當地鄉鎮政府審定，該危房戶在城區僅擁有此一處住宅的，可以加固使用或先行進入農民建房（安置）區安置；進入安置區安置的，原宅基地應退還集體經濟組織。也可由縣國土部門報請縣政府同意后，先進行拆遷貨幣補償。

第十八條農民住房的建設標準和形式：

城市規劃區內的農民建住宅，其宅基地面積標準：四人以下（含四人）戶，建筑占地面積每戶不得超過80平方米，建筑總面積不得超過260平方米，房屋總高度不得超過三層；五人以上（含五人）戶，建筑占地面積每戶不得超過100平方米，建筑總面積不得超過320平方米，房屋總高度不得超過三層。

其住宅建設的形式，可根據實際情況按照公寓樓、聯體小住宅形式建設，少量的可以按照單門獨院形式建設。

第五章法律責任

第十九條農村村民未經批準或者采取欺騙手段騙取批準占用土地建住房的，由縣國土部門責令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用土地上新建的建筑物和其他設施。

超過本辦法規定的建房用地標準，多占的土地以非法占用土地處理。

第二十條非法買賣、轉讓宅基地使用權的，按非法買賣轉讓土地處理。

第二十一條農村村民未取得建設工程規劃許可證或者違反建設工程規劃許可的規定進行建設的住房，按違法建設處理。

嚴重影響城市規劃的，由城市規劃主管部門責令停止建設，限期拆除或者予以沒收；影響城市規劃，尚可采取改正措施的，由城市規劃主管部門責令限期改正，并處工程總造價5%以下的罰款。

第二十二條縣農民建房有關部門與所在地鄉（鎮）政府、村（居）委會、村民小組工作人員在建房申請、審查、審核和審批過程中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法依紀從嚴處理；構成犯罪的，移交司法機關依法追究刑事責任。

第二十三條農村村民申請建房，有關部門不得違規收費；依法應當收取的費用，必須嚴格按照物價部門核準的收費項目和收費標準收取；違規收費的，按有關規定從嚴處理。

第六章附則

第二十四條今后因城市規劃和土地利用總體規劃調整劃入城市規劃區范圍的農民建房按本辦法執行。

第二十五條城市規劃區內因征用土地的農轉非失地農民參照本辦法執行。

第二十六條本辦法由縣規劃行政主管部門、縣國土行政主管部門負責解釋。

第二十七條本辦法自發布之日起施行。

城市規劃區范圍內的土地違法篇二

我國《城市規劃法》第三條指出：本法所稱城市規劃區、是指城市市區、近郊區以及城市行政區域內因城市建設和發展需要實行規劃控制的區域，城市規劃區的具體范圍，由城市人民政府在編制的城市總體規劃中劃定。

城市規劃區是城市建成區和城市發展需要實施規劃控制的區域。劃定城市規劃區的主要目的，在于從城市遠景發展的需要出發，控制城市建設用地的使用，以保證城市總體規劃的逐步實現。

城市規劃區一般包含三個層次：①城市建成區。在這一范圍內用地管理的主要任務是合理安排和控制各項城市設施的新建和改建，進行現有用地的合理調整和再開發。②城市總體規劃確定的市區（或中心城市）遠期發展用地范圍。這部分包括建成區以外的獨立地段，水源及其防護用地，機場及其控制區，無線電臺站保護區，風景名勝和歷史文化遺跡地區等。在這一范圍內，用地管理的主要任務是按照規劃的要求，保證各項用地和設施有秩序地進行開發建設。位于其中的農村集鎮和居民點要進行的一切永久性建設，都必須經過城市規劃管理部門批準。③城市郊區。它的開發建設同城市發展有密切的聯系，因此需要對這一區域內城鎮和農村居民點各項建設的規劃及其用地范圍進行控制。特別是城市對外交通的干線兩側一定范圍內的用地，更要嚴格管理。在這一地區內進行重大的永久性建設，都要經過城市規劃管理部門批準。

《城市規劃法》第三條明確規定：“城市規劃區的具體范圍，由城市人民政府在編制的城市總體規劃中劃定”。這就是說，城市規劃行政主管部門首先要提出劃定城市規劃區的可行方案和建議，向城市人民政府匯報并進行研究論證，然后由城市人民政府定奪。

1、澄清幾個概念

一是建成區，建成區是城市建設連片，基礎設施和公用設施到達的地區，它是城市規劃區的核心部分，城市規劃區遠遠大于建成區范圍。二是總體規劃商討范圍，總體規劃設計范圍是城市總體規劃期末的“建成區”范圍，它是進行總體規劃編制的地域界限，小于城市規劃區范圍。三是市轄區，市轄區是設市建制的城市政府行政管理范圍，城市規劃區小于或可以等于市轄區范圍。四是縣轄區是縣政府行政管轄范圍，大于縣城的城市規劃范圍。五是鎮轄區，鎮轄區是鎮政府行政管轄范圍，建制鎮的城市規劃區可以等于或者小于鎮轄區范圍。

2、掌握幾條原則

一是連續性，要保持地域的連續性，注意城市規劃建設管理的歷史沿革和傳統的管理范圍。二是完整性，要保持各級行政建制的完整性，不要載然分割鎮區、村區的行政界限。一般來講，城市規劃區范圍應是一由封閉曲線所包圍的區域。三是科學性，要有發展的戰略眼光，不能目光短淺，即要從城市發展的長遠利益、全局利益、科學合理的觀點出發，考慮城市遠景的發展的需要來劃定城市規劃區。四是可操作性，要便于進行城市規劃管理和控制，有可能與行政界線相一致時，力爭吻合。

3、選擇規劃區形態

一是整片式，這種形態用于中心向外發展的大餅式城市和帶狀城市。必要時還應另劃“飛地”，如城市水源地、機場、風景名勝區、歷史文化存地區、工礦點等。二是多片式，或稱分片式，主要是對一城多點的城市適用。城市規劃區可由大小一的幾片組成，但分片數量應盡可能少為宜。三是公層式，主要是對市帶縣（市）的建制市而言，可以市區劃定市區規劃區，縣城劃定縣城規劃區，建制鎮劃定建

制鎮規劃區。各城市應當根據自己城市的特點和實際情況，提出自己城市的城市規劃區的形態，不要搞一個模式一刀切。

4、注意幾個問題一是要嚴格按照《城市規劃法》規定來劃定，必須包括市區、近郊區和規劃控制區三個部分。不設郊區建制的城市，近效區和規劃控制區可以合并考慮。二是城市規劃區范圍大小應當用圖紙表示出來，并有文字說明，作為城市總體規劃的重要內容。三是一定要有利于加強對市區、鄉鎮企業和居民點集中地區的規劃管理和控制，一并劃入規劃區。四是要從實際出發，因地制宜地合理劃定城市規劃區。建制鎮的規劃區劃定一定要研究該鎮的發展方向和發展規模，留有足夠余地?？h轄鎮的規劃區范圍，由縣人民政府在編制鎮的城市總體規劃中劃定。

5、提出可行方案

一是城市規劃行政主管部門經過調查研究分析，根據《城市規劃法》規定的自己城市的實際情況提供兩個以上方案進行比較。二是召集有關領導、專家和管理人員對方案進行論證，提出可行方案，附文字說明，向城市政府匯報或上報城市政府。三是經城市政府審查同意后批準城市規劃行政主管部門提出推薦方案報告，作為編制城市總體規劃的依據。

6、確定規劃區范圍

一是當城市總體城市批準后，在編制總體規劃中劃定的城市規劃區范圍一并確定。二是在總體規劃被批準后補報批準的城市規劃區，城市政府應向批準城市總體規劃的上級范圍，應當專門給上級政府報告，經上級政府審查、協調、批準后才能確定

劃定規劃區的目的及其劃定原則

《城鄉規劃法》第二條規定，規劃區是指城市、鎮和村莊的建成區以及因城鄉建設和發展需要，必須實行規劃控制的區域。

規劃區的具體范圍由有關人民政府在組織編制的城市總體規劃、鎮總體規劃、鄉規劃和村莊規劃中，根據城鄉經濟社會發展水平和統籌城鄉發展的需要劃定。劃定城鄉規劃區，要堅持因地制宜、實事求是、城鄉統籌和區域協調發展的原則，根據城鄉發展的需要與可能，深入研究城鎮化和城鎮空間拓展的歷史規律，科學預測城鎮未來空間拓展的方向和目標，充分考慮城市與周邊鎮、鄉、村統籌發展的要求，充分考慮對水源地、生態控制區廊道、區域重大基礎設施廊道等城鄉發展的保障條件的保護要求，充分考慮城鄉規劃主管部門依法實施城鄉規劃的必要性與可行性，綜合確定規劃區范圍。規劃區是城鄉規劃、建設、管理與有關部門職能分工的重要依據之一。劃定規劃區應按照科學性、系統性的原則，統籌兼顧各方要求，采取定性與定量相結合的方式，進行方案比選，聽取各方意見，科學論證后最終確定。在城鄉規劃的制定工作中，要結|考試大|合本地實際，因地制宜，根據城鄉規劃制定和實施管理的工作需要，科學劃定城鄉規劃區范圍。近年來，我國的一些中心城市，如北京市、天津市、上海市、重慶市、深圳市等，從加強城鄉統籌和區域統籌的需要出發，在修編城市總體規劃時，將全市域范圍都納入規劃區，加強對市域范圍的統一規劃和整體協調，市域范圍內的各級城鄉規劃主管部門按照統一的規劃實施建設管理。實踐證明，這種做法有利于提升全市的整體規劃水平，促進了城鄉統籌發展和市域協調發展，體現了《城鄉規劃法》的基本立法精神。

劃定規劃區應當遵循的主要原則包括：

一是要堅持科學發展觀的原則。綜合考慮當地城鄉經濟社會發展的實際水平與發展需要，既要為今后的發展提供空間準備，保障可持續發展目標要求的實現，又要注重經濟發展與人口、資源、環境的協調，促進集約、優化利用土地與自然資源，防止引發城鄉發展建設的盲目性、無序性。

二是要堅持城鄉統籌發展的原則。將具有密切聯系的市、鎮、鄉和村莊納入統一的規劃，實施統一規劃前提下的管理，加強市、鎮基礎設施向農村地區延伸和社會服務事業向農村覆蓋，保證一定空間距離范圍內的城市、鎮、鄉和村莊在資源調配、生活供應、設施共享等方面能夠實現相互依存、緊密聯系，避免各自為政、重復建設、資源浪費。

三是要堅持因地制宜、實事求是的原則。根據城鄉發展的需要與可能，深入研究城鎮化和城市空間拓展的歷史規律，科學預測城市未來空間拓展的方向和目標，充分考慮城市與周邊鎮、鄉、村統籌發展的要求，充分考慮對水源地、生態廊道、區域重大基礎設施廊道等城鄉發展的保障條件的保護要求。

四是要堅持可操作性原則，保證規劃區范圍位于相應層級的行政管理范圍內，在一般情況下應是一個用封閉線所圍成的區域，并且以完整的行政管理區為界限，以便于規劃的實施管理。必須強調的是，在已經確定的規劃區內，必須實行嚴格的規劃管理，一切建設活動必須依法符合城鄉規劃，服從城鄉規劃管理。

最近在糾結個問題：城市規劃區范圍內集體用地上要辦建設用地規劃許可證么？

根據城鄉規劃法第四十條在城市、鎮規劃區內進行建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程建設的，建設單位或者個人應當向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門或者省、自治區、直轄市人民政府確定的鎮人民政府申請辦理建設工程規劃許可證。城市規劃區范圍內的建設行為要辦理建設工程規劃許可證，這個是沒有疑問的，但是辦理建設工程規劃許可證需要土地權屬證明文件，而國土局提出來要辦土地手續，規劃局必須要先提供建設用地規劃許可證，規劃局說要辦理建設用地規劃許可證，那么要提供土地局的土地出讓合同或是劃撥土地的土地預審意見，但是這個是集體土地，不適用出讓或是劃撥的相關規定。

根據城鄉規劃法中37-39條，提到的辦理建設用地規劃許可證都是國有土地，并沒有提到集體用地，那么就是說集體土地是不需要辦理建設用地規劃許可證，到底是不是啊？

另外一個說法，我也想核實一下，如果一宗地并未辦理農轉用手續，即不屬于建設用地，是不是就不能辦理建設用地規劃許可證？比如有國有農場中的土地，原來就是國有的，農用地，目前也符合城市總體規劃，比如規劃為工業，哪怕再進一步符合了土地利用總體規劃，但是還沒有辦理農轉用手續，這樣的情況能不能辦理建設用地規劃許可證呢？

一、建設用地的概念與范圍

建設用地是指建造建筑物、構筑物的土地。包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等。建設用地按其使用土地性質的不同，可分為農

業建設用地和非農業建設用地；按其土地權屬、建設內容不同，又分為國家建設用地、鄉（鎮）建設用地、外商投資企業用地和其他建設用地；按其工程投資和用地規模不同，還分為大型建設項目用地、中型建設項目用地和小型建設項目用地。

二、建設用地規劃許可的內容與程序

建設用地規劃管理的基本內容是依據城鄉規劃確定的不同地段的土地使用性質和總體布局，決定建設工程可以使用哪些土地，不可以使用哪些土地，以及在滿足建設項目功能和使用要求的前提下，如何經濟合理地使用土地。

具體來說，建設用地規劃管理的內容主要包括兩個方面，一是規劃區內的土地利用和各項建設必須符合規劃，服從規劃管理，建設工程的選址和布局必須符合規劃。批準可行性研究報告時，必須附有規劃行政主管部門的選址意見書；二是在規劃區內進行建設需要申請用地的必須持有國家批準建設項目的有關文件，向規劃行政主管部門申請定點，由規劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規劃設計條件，核發建設用地規劃許可證。建設單位和個人在取得建設用地規劃許可證后，方可向縣級以上土地管理部門申請用地。

三、建設用地規劃許可證的適用范圍

建設用地的規劃許可是規劃管理工作的核心內容，是規劃選址定點工作的具體化，通過建設用地的審批程序，確定并保證建設項目的位置、性質、規模和發展方向等各個方面均符合規劃的要求。

一般來說，建設用地規劃許可證的適用范圍大體上可分為以下幾個方面：

（1）新建、擴建、遷建需要使用土地的，如國家重點工程建設需要征用農田、集體土地進行建設的；工礦企業等擴大規模需要使用本單位以外土地的；

（2）需要改變本單位土地使用性質進行建設的，如原居住用地變為工業用地的、辦公用地變為商業用地的；

（3）調整交換用地建設的，如相關或相鄰單位為生產、生活方便，交換用地進行建設的；

（4）國有土地使用權出讓、轉讓的，如國家或地方政府進行土地招標、單位或個人轉讓土地使用權進行建設的；

（5）因建設需要臨時使用土地的。（編自《建設行政管理人員法律知識讀本》，可見，沒有任何法律法規規定集體土地不適用建設用地規劃許可證。

四、他山之石

《浙江省城鄉規劃條例》第三十二條規定：在城市、鎮規劃區內以劃撥方式提供國有土地使用權的建設項目，建設單位應當持建設項目批準、核準、備案文件，向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門申請核發建設用地規劃許可證。

在城市、鎮總體規劃確定的城鎮建設用地范圍內使用集體所有土地的建設項目，建設單位或者個人應當持村民委員會簽署的書面同意意見向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門申請核發建設用地規劃許可證。按規定需要批準、核準、備案的，申請核發建設用地規劃許可證時，還應當提交建設項目批準、核準、備案文件。

談談個人看法：《城鄉規劃法》關于城市/鎮規劃區只明確了劃撥和出讓兩種方式的建設用地規劃許可的獲得方式（國有土地，對現狀集體土地的情況并沒有明確）；但同時建設工程規劃許可那個條款也明確了規劃區范圍內必須通過“一書兩證”或者“兩證”的途徑獲得合法建設的資格——這也就是說規劃區內土地最終都是國有土地。

現實中常出現博主所說的問題，控規未覆蓋+集體土地未轉國有的情況，ls回復說“簽署書面意見申請”的方式理論上行不通（理由同上），而土地部門所謂“辦土地程序需要用地規劃許可”，不是很明白難道征地也需要規劃許可？這肯定是不成立的。

個人意見，期待最終的結論。

鄉村規劃區內集體土地上的進行鄉鎮企業、鄉村公共設施和公益事業建設的，應該申請辦理“鄉村建設規劃許可證”。如確需占用農用地的，需提供農用地轉用證明文件。

城市、鎮規劃區內集體土地上進行建設，如無需農轉非的，土地部門核發“集體土地建設用地使用權證”:縣級人民政府對集體所有的依法用于非農業建設的土地進行登記造冊，核發集體土地建設用地使用權證，確認建設用地使用權。然后規劃部門核發“建設工程規劃許可證”。

規劃部門的建設用地規劃許可證實際上可以理解為城市建設用地許可證。

本文來源于城市規劃博客 http:// , 原文地址： http:///archives/3162

規劃區范圍外建筑物構筑物規劃管理

最近考慮一些城市或鎮規劃區范圍外建筑物構筑物規劃管理的問題，在到處找經驗做法，在找法律依據，很糾結??

城鄉規劃法第四十二條城鄉規劃主管部門不得在城鄉規劃確定的建設用地范圍以外作出規劃許可。

這里明確要做規劃許可必須是在城鄉規劃確定的規劃區內，而且必須是其中的建設用地范圍。這里的規劃區的概念是指城市、鎮和村莊的建成區以及因城鄉建設和發展需要，必須實行規劃控制的區域。規劃區的具體范圍由有關人民政府在組織編制的城市總體規劃、鎮總體規劃、鄉規劃和村莊規劃中，根據城鄉經濟社會發展水平和統籌城鄉發展的需要劃定。

城鄉規劃法按規劃區類型辦理不同的許可證：

第四十條在城市、鎮規劃區內進行建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程建設的，建設單位或者個人應當向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門或者省、自治區、直轄市人民政府確定的鎮人民政府申請辦理建設工程規劃許可證。

第四十一條在鄉、村莊規劃區內進行鄉鎮企業、鄉村公共設施和公益事業建設的，建設單位或者個人應當向鄉、鎮人民政府提出申請，由鄉、鎮人民政府報城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門核發鄉村建設規劃許可證。

因此規劃區范圍外不能發放建設工程規劃許可證和鄉村建設許可證。

然而，我們到網上搜索一下“規劃區外

許可”可以看到很多地方還是在規劃區范圍外進行規劃許可，比如泰安和江都，政府站網頁都是2010年，看其中具體措施都沒有創新，依據說是《村莊和集鎮規劃建設管理條例》，我去搜素了一下條例全文，沒有發現其中提到規劃區范圍可以許可或是可以參照執行的說明?？磥磲槍σ巹潊^外建設工程許可沒有現成的經驗。

我想到了鐵路、高速公路等重大基礎設施的規劃管理，有一個特別是說法叫“獨立選址”（單獨選址），不過搜索了半天也沒有從規劃部門的網站找到這個詞，倒的國土部門是有的。是指在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地區以外選址進行建設的建設項目用地，包括：能源建設項目；交通建設項目；水利建設項目；礦山建設項目；軍事設施建設項目。道路、管線工程等基礎設施建設項目用地大部分在城市和村莊、集鎮建設用地區外，小部分在城市和村莊、集鎮建設用地區內的，可以整體作為單獨選址建設項目處理。這也充分說明規劃上也很少有這樣的情況，即使有也必須是針對如屬

大、中型建設項目的，且在成片規劃建設用地范圍外獨立選址以及可能對城鄉規劃產生重大影響的區域性基礎設施項目，須加送由相應資質的設計單位作出的規劃選址論證（原件一份）。

也查找了一些海上油田的鉆井等設施的規劃審批情況，更加沒有了，這些都是空白的。

簡單來處理的話，有3中處理辦法：

1、嚴格規劃區范圍外的建設行為，一經發現舉報，都算違法建設；

2、將不是規劃區的范圍變成規劃區，理由也是有的，根據城鄉經濟社會發展水平和統籌城鄉發展的需要劃定。

3、地方出臺相應政策，規劃部門對這些建設行為進行特殊的備案或審批，不辦理建設工程規劃許可證也不辦理鄉村建設許可證。

城市規劃區范圍內的土地違法篇三

市市容園林發〔2023〕129號

西安市市容園林局

關于印發西安市城市規劃區建設項目綠地率審查辦法的通知

各區市容園林局，高新區城市管理局，經濟技術開發區市容環保局，曲江新區社會事業局，浐灞生態區生態管理局，各項目建設單位：

為進一步強化西安市城市規劃區建設項目附屬綠地的規劃建設工作，西安市城市規劃區建設項目綠化備案已正式更名為西安市城市規劃區建設項目綠化設計方案審查，為更規范、科學管理建設項目配套綠地指標審查工作，我局在去年制定的《西安市城市規劃區建設工程綠化備案管理規定》（草案）的基礎上，結合一年來工作實際。制定了《西安市城市規劃區建設項目綠地率審查辦法》，現印發你們，請認真貫徹執行。綠化設計方案審查及工程驗收辦法隨后下發。

二〇一二年七月十八日

西安市城市規劃區建設項目綠化設計方案綠地率審查辦法

第一條為進一步規范建設項目附屬綠地的建設管理，推進城市生態建設，根據《城市綠化條例》、《城市綠線管理辦法》、《西安市城市綠化管理條例》、住房和城鄉建設部《城市居住區規劃設計規范》等文件和市政府有關規定，制訂本辦法。

第二條本辦法所稱建設項目附屬綠地是指工業、民用、商業、市政、公共設施等建設工程的新建、改建和擴建項目依法按規定建設的綠地。

第三條本辦法適用于我市城市規劃區內的新建、改建、擴建項目。

第四條附屬綠地面積達1000平方米（含1000平方米）以上的建設項目，必須到西安市市容園林局進行綠地率指標審查。

第五條建設項目綠地率審查需提供以下資料：

（一）申請單位委托書、法人身份證明；

（二）市建設項目綠化設計方案審查申報表（受理窗口領取）；

（三）城市建設項目規劃總平面圖（含電子版）及申請書（含建設項目相關批準文件）；

（四）市政府審批土地件；

（五）土地證；

（六）建設用地規劃許可證；

（七）項目實際報建用地的宗地成果表；

（八）西安市規劃局規劃設計條件書；

（九）紅線圖；

第六條建設項目綠化用地面積占建設項目總用地面積應達到以下指標：

（一）居民區、賓館、飯店、體育場及其他公共建筑設施綠地率不低于30%；

（二）大專院校、醫院、療養院綠地率不低于35%；

（三）產生有毒有害污染的工廠及單位綠地率不低于40%，并按有關規定營造衛生防護林帶；

（四）其他建設工程項目，舊城區內綠地率不低于20%,舊城區外不低于30%。

（五）道路綠地：新建、改建道路綠地率應當符合下列規定：

1.園林景觀路綠地率不得小于40％；

2.紅線寬度大于50米的道路綠地率不得小于30％；

3.紅線寬度在40—50米的道路綠地率不得小于25％；

4.紅線寬度低于40米的道路綠地率不得小于20％。

（六）對某一確定建設項目的綠地率指標由規劃部門的規劃設計條件書確定，未明確的或無規劃設計條件書的須按以上規定執行。第七條建設工程綠地率是指建設工程項目實際用地范圍內的綠地面積占實際用地面積的比率。建設工程實際用地面積是指建設工程項目實際用地邊界線閉合范圍的總面積。

（一）國土部門核發的土地使用證的使用權面積；

（二）規劃部門核發的建設用地規劃許可證的實際使用面積；

（三）單體報建項目中若出現土地證面積或建設用地規劃許可證面積大于項目實際用地面積，按土地證面積或建設用地規劃許可證面積計算綠地率。

（四）報建用地面積遠小于土地證面積的新建、改建項目，可按其報建用地面積審核計算綠地率，但要求其總平圖必須標明用地界線的坐標點。

第八條建設工程用地范圍內配套綠化面積計算方法如下：

（一）宅旁（宅間）綠地：綠地邊界對宅間路、組團路、小區路算到路邊；當小區路設有人行便道時算到便道邊；沿居住區路、城市道路算到紅線；建筑物旁綠地從建筑物外墻根1.5米起算；對其他圍墻、院墻算到墻根；設計為隱形散水的建筑物外1.5米范圍的綠地可計入項目綠地面積，但項目單位須提供其剖面圖以審核其可行性。

（二）院落式組團綠地：綠地邊界對宅間路、組團路、小區路算到路邊；當小區路設有人行便道時算到便道邊，臨城市道路、居住區道路算到道路紅線；建筑物旁綠地從建筑物外墻根1.5米起算。

（三）道路綠地面積計算：道路及廣場用地范圍內的綠化用地均計入道路綠地面積。建設工程內部道路綠地計入附屬綠地面積，對于單植喬木（如行道樹等）按樹池面積計入綠地面積或按每株1平方米計入綠地面積。

（四）臨街商業建筑臨街方向綠地從距離建筑外墻根5米起算。

（五）草坪磚綠地面積計算：建設項目中植草坪磚，草坪磚計入面積不得大于純綠地面積的30%，按30%計入綠地面積。

（六）立體綠化面積計算：屋頂綠化按其實際綠化面積的30%計入綠地面積，但計入面積不得大于項目規定配套綠地總面積的30%。

（七）水體面積計算：人工景觀水體面積計入附屬綠地面積，但計入面積不得大于純綠地面積的30%。建設用地內的游泳池、消防水池等水體不計入附屬綠地面積。

（八）懸空建筑物（如：陽臺、雨篷、挑空樓）距地面垂直高度大于6米時，下方空間的綠地可計入綠地面積。

第九條分期進行綠地率審查的報建項目，要求保持同一個大方案，前后不能自相矛盾，出現矛盾的按不符合規定退件；要求每一期都必須達到綠地率的審核要求，如果要利用前期高于規定的報建項目綠地率分攤后期的綠地率，須合并兩期重新進行整體審查。

第十條凡綠地率達不到規定指標要求，建設單位不能按規定就地補建所缺面積的，須向西安市市容園林局申請并經同意實行異地綠化。實行異地綠化的項目建設單位，應按照《西安市城市綠化補償費收費標準》繳納綠化補償費；也可申請西安市市容園林局同意進行在建城市綠地建設項目的認建認養。

第十一條綠地率審查的報建項目審查圖里的圖例與圖紙內容里的圖案一致，且圖紙與圖紙的電子版必須一致；為便于審查，建議圖紙電子版本不高于cad2004或不高于天正7.5。

第十二條本辦法執行中的具體問題, 由西安市市容園林局負責解釋。

第十三條本辦法自公布之日起施行。

城市規劃區范圍內的土地違法篇四

安徽省巢湖市人民政府關于印發《巢湖市城市規劃區經營性用地管理辦法》的通知

各縣、區人民政府，市政府各部門、各直屬機構，中央、省屬駐巢各單位，市開發區管委會：

《巢湖市城市規劃區經營性用地管理辦法》業經2009年7月29日市政府第53次常務會議審議通過，現印發給你們，請遵照執行。

安徽省巢湖市人民政府二〇〇九年十月十一日

巢湖市城市規劃區經營性用地管理辦法第一章總則

第一條為優化土地資源配置，促進土地市場健康有序發展，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》和《中華人民共和國城鄉規劃法》及相關法律、法規和規章的規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條本市城市規劃區范圍內商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地出讓、開發建設及監督管理，適用本辦法。

第三條經營性用地招標、拍賣、掛牌出讓活動，應當遵守法律、法規的規定，遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。

第四條市政府成立經營性用地管理委員會，市長任主任，常務副市長、分管副市長任副主任，市發展和改革、國土、建設、財政、監察、審計、房產、規劃、招管、城投公司、土地儲備中心等部門(單位)負責人及居巢區政府、市開發區管委會分管負責人為成員。經營性用地管理委員會原則上每半年召開一次會議，研究、解決經營性用地管理中的相關問題。第二章經營性用地出讓計劃制訂

第五條經營性用地出讓實行計劃管理。市國土資源部門應根據我市經濟社會發展規劃、土地利用總體規劃、城市總體規劃、住房建設規劃以及產業政策、市場供需情況等，于每年的1月中旬前會同市發展和改革、建設、房產、規劃等部門及居巢區政府、市開發區管委會，共同制定市城市規劃區本的經營性用地擬出讓計劃，經經營性用地管理委員會研究后，報市人民政府批準實施。

第六條市城市規劃區經營性用地計劃中應統籌包括保障性住房用地面積。市建設和房產部門應當在每年年初分別擬定相關實施方案報市人民政府一并批準。

第七條市土地儲備中心根據經營性用地出讓計劃，會同市建設、房產和市城投公司等部門(單位)及居巢區政府、市開發區管委會，制定擬出讓宗地的拆遷安置或征地報批計劃，報市人民政府批準實施。第三章經營性用地出讓

第八條經營性用地實行“凈地”出讓、“凈地”交付制度。

第九條市發展和改革、國土、建設、財政、監察、審計、房產、稅務、規劃、招管、城投公司、土地儲備中心等相關部門(單位)應當在各自職責范圍內，共同做好經營性用地出讓、開發建設、商品房銷售、稅費征收及監督管理工作。

(一)市土地儲備中心負責會同居巢區政府、市開發區管委會，做好經營性用地擬出讓地塊的儲備和前期開發整理工作，明確凈地交付條件和交地時間。擬出讓地塊屬存量建設用地的，必須權屬清晰、四至清楚，先行收儲并落實拆遷補償事宜；屬新增建設用地的，應會同居巢區政府、市開發區管委會先行辦理土地征收審批、拆遷安置補償等手續。

(二)市建設部門根據市國土資源部門的提請，會同市規劃、房產、供電、供水、供氣、通信等部門提供擬出讓地塊的水(給、排水)、電、氣、通訊等公用基礎設施配套的現狀情況，并牽頭協調遷移等事項。

(三)市規劃部門根據批準的經營性用地出讓計劃，明確擬出讓地塊的規劃設計條件。

(四)市國土資源部門負責綜合各部門意見，擬定經營性用地出讓方案，出讓方案應包括出讓地塊的基本情況、出讓要求、規劃條件、開發建設時限和起始價或出讓起叫價等內容。土地出讓起始價或起叫價應在地價評估的基礎上，結合市場情況考慮預期收益提出。出讓方案報市人民政府批準后，按國土資源部《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》(第39號令)等規定的程序和要求在省市以上媒體發布出讓公告，并組織出讓。

第十條經營性用地出讓競買保證金，不低于出讓起始價總額的10%。出讓成交后，競買保證金自動轉為土地出讓金。

第十一條土地出讓成交后的出讓金首付比例：成交價在1億元以上的(含1億元)，不低于30%；成交價在1億元以下的，不低于40%。

確因國家政策變化等重大影響，不能按期繳納土地出讓金的，應在約定期限屆滿前10日向市國土資源部門申請同意，其中單次欠繳500萬元及以上的，應報經市人民政府批準。

第十二條出讓國有土地使用權時，需在開標、拍賣開始或掛牌截止前經集體決策確定標底或底價。研究確定標底或底價工作程序為：

(一)市政府常務副市長和分管副市長、分管秘書長、市國土資源部門以及居巢區政府或市開發區管委會負責人各1名(不少于3人，不多于6人)，必須在招標拍賣開始或掛牌截止前1小時到達市招標采購交易中心指定地點，在市監察部門監督下研究確定標底或底價，由相關工作人員負責記錄。標底和底價確定后，參加研究的人員在標底或底價存根上簽字。底價單當場密封，由相關工作人員在市監察部門監督下，遞交給出讓活動現場的公證處公證員。

參加出讓土地底價或標底研究的領導和工作人員必須關閉通訊工具，交現場監督人員集中保管，并在出讓活動結束后方可離開現場。

(二)市監察部門負責對每次出讓活動實施現場監督，及對標底或底價研究確定工作的監督和對開標、拍賣、掛牌過程的監督。

第十三條受讓人依照出讓合同的約定繳清全部土地出讓金，方可申請辦理土地登記，領取國有建設用地使用權證書。未按出讓合同約定繳清全部土地出讓金的，不得發放國有建設用地使用權證書，也不得按出讓金繳納比例分割發放國有建設用地使用權證書。

第十四條市國土資源部門、市土地儲備中心和宗地受讓人三方，按事先約定的交地條件、時間，簽訂《出讓宗地移交書》。第四章經營性用地開發建設

第十五條市國土資源部門應當及時將經營性用地出讓宗地的基本情況和《國有建設用地使用權出讓合同》約定的主要內容，向市財政、建設、稅務、審計、房產和規劃等部門通報。各相關部門應按規定的程序和要求，及時為經營性用地項目的建設辦理相關手續。

第十六條市建設、規劃部門應當在受理項目建設單位按出讓時規定的規劃設計條件和相應規范要求編制的規劃設計方案后，原則上在6個月內完成其項目規劃設計方案的審批工作及辦理相關手續。市建設、規劃部門批準的規劃設計方案應抄送市國土資源、房產部門。

第十七條經營性用地項目應當按照出讓時約定的規劃容積率、土地用途以及其他規劃設計條件開發建設，嚴格控制容積率等規劃條件的調整，容積率經市規劃委員會研究批準后，原則上不予調整；確需增加和調整規劃容積率、土地用途或其他規劃設計條件的，應當經市規劃部門審查同意，按程序報批。經批準后，市規劃部門及時向市國土資源部門通報。市國土資源部門根據調整后的規劃容積率、土地用途或其他規劃設計條件，核定補繳的土地出讓金數額報市政府批準后，市國土資源部門與受讓人簽訂出讓合同變更協議或者重新簽訂出讓合同，受讓人補繳土地出讓金后，辦理土地變更登記。規劃部門依據市國土資源部門出具的變更事項證明，核發建設工程規劃許可證。

第十八條調整容積率或其他規劃條件補繳土地出讓金的計算方法為：

(一)經批準增加容積率，距出讓成交時間不滿1年的，按出讓成交時確定的每平方米建筑面積土地價格乘以增加的建筑面積計算，公式為：成交土地價格÷(土地面積×原容積率)×(土地面積×增加容積率)；經營性用地經批準增加容積率距出讓成交時間超過1年的，應當經重新評定地價后補繳土地出讓金，計算公式為：重新評定地價÷(土地面積×原容積率)×(土地面積×增加容積率)。

(二)經批準調整土地用途或建筑密度、綠地率等規劃技術經濟指標及其他規劃條件的，應當對調整用途或規劃技術經濟指標后的土地重新評定價格，部分調整的，應對實際調整的部分土地重新評定價格，計算公式為：(重新評定地價-調整用途或其他規劃條件前地價)×土地面積。

(三)容積率調整后增加的建筑面積達到或超過原總建筑面積30%或由非經營性用地調整為經營性用地的，以及享有優惠政策的特定開發建設項目用地，改變其土地出讓時設定主體內容的，均應當解除土地出讓合同，由市國土資源部門重新擬定出讓方案報市人民政府批準后，再組織土地出讓。

第五章經營性用地監督管理

第十九條市國土資源部門定期會同市財政、建設、審計、規劃、房產和稅務等部門，對已出讓經營性用地的土地出讓金和稅費繳納、開發建設、規劃實施等土地出讓合同(含變更協議)履約情況進行聯合檢查，檢查情況及時報市人民政府并抄送市監察部門備案。項目建成后，根據土地出讓合同(含變更協議)及項目規劃驗收表辦理土地分割登記。

第二十條市建設部門對出讓地塊的拆遷、項目建設進度和工程質量實施動態監管，按照各類建安工程規范的要求，保證項目建設工程質量達到規范標準，確保人民群眾的生命財產安全。負責組織對項目建設情況的檢查，市國土資源、房產、規劃等部門應當參與項目檢查。

第二十一條市規劃部門負責對項目建設規劃內容實施全程動態監管，確保項目建設按規劃用途和規劃經濟技術指標等規劃條件要求實施建設。

第二十二條市稅務部門加強對房地產項目開發所涉及的相關稅費動態監管，做好相關稅費的征收工作。

第二十三條市財政部門加強對土地出讓和建設過程中的相關稅費收繳情況的監管。土地出讓金收入全額納入財政預算管理，統一繳入國庫，支出一律通過財政預算予以安排，實行“收支兩條線”管理。

第二十四條市審計部門負責對經營性用地所涉及的征地拆遷安置支出、土地出讓金征收、相關稅費征收等方面，適時進行審計和審計調查。

第二十五條市監察部門加強對各行政主管部門及其工作人員，在經營性用地出讓、開發建設等環節中依法行政情況的監督檢查，并受理相關的投訴、舉報。第六章法律責任

第二十六條經營性用地應當以招標、拍賣、掛牌方式出讓而擅自采用協議方式出讓的，集體土地未經批準征用為國有土地而直接作為經營性用地出讓的，擅自違規批準調整土地用途、容積率等土地使用條件的，依據監察部等三部委《違反土地管理規定行為處分辦法》(第15號令)和《安徽省經營性國有土地使用權出讓違法行為行政處分辦法》追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的行政責任；構成犯罪的，依法追究其刑事責任。

第二十七條國家機關及其相關工作人員玩忽職守，不認真或不正確履行職責，致使經營性用地出讓、開發建設、稅費征收等工作不能按時實現，造成國家和競得人(中標人)經濟損失的，依據有關規定追究直接責任人和該機關負責人的行政責任和經濟責任；構成犯罪的，依法追究其刑事責任。

第二十八條取得經營性用地使用權的競得人(中標人)未按《國有建設用地使用權出讓合同》約定的期限和條件，實施開發建設的，各相關部門應當依法和按照《國有建設用地使用權出讓合同》的約定予以查處。

項目建設單位擅自違反規劃、改變批準用途的，或擅自增加建筑面積、改變批準的容積率的，市規劃部門會同市國土資源部門依法嚴肅查處。

第二十九條完善土地市場準入監管，建立行業誠信管理制度。對采取惡意串通、圍標串標、排斥競爭對手等不正當競爭行為的投標人、競買人，一經查實，應記入不良信用檔案，并向社會公示，3年內不得參加本市國有建設用地使用權的競標和競買活動。

建設單位不認真履行《國有建設用地使用權出讓合同》，不能按時繳納土地出讓金、未經批準改變土地用途、違反規劃設計條件進行項目建設或無故拖延建設時限的，必須經按相關法律、法規和規章進行處理后，方可參加國有建設用地使用權的競標和競買活動。第七章附則

第三十條本辦法自頒布之日起施行。2002年7月巢湖市人民政府頒布的《巢湖市市區經營性用地管理暫行辦法》(巢政(2002)26號)和2002年8月巢湖市人民政府頒布的《關于進一步加強市區經營性用地管理的通知》(巢政(2002)27號)同時廢止。

城市規劃區范圍內的土地違法篇五

棗陽市城市規劃區個人住房建設

規劃管理暫行辦法

第一條為了加強對城市規劃區內個人住房建設的規劃管理，保障城市規劃順利實施，根據《中華人民共和國城市規劃法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國行政許可法》等法律、法規、規章，結合我市實際，制定本辦法。

第二條本市城市規劃區內個人住房建設，應當遵守本辦法。

第三條本辦法所稱城市規劃區是指城市市區、近郊區以及城市行政區城內其他因城市建設和發展需要實行規劃控制的區域。

市區指城市建成區、郊區。

城市建成區指城市行政區內實際已成片開發建設、市政公用設施和公共設施基本具備的地區。

郊區指城市總體規劃范圍內尚未建成地區。

近郊區指城市總體規劃范圍以外的城市規劃區范圍。包括南城（不含梁集）、北城、環城、開發區管委會行政轄區范圍。

第四條本辦法所稱個人住房建設系指符合下列條件的居(村)民個人或家庭投資新建、擴建和改建供其本人或家庭居住的低層建筑，包括新建、擴建和改建現有住房的圍墻、大門、樓梯、房頂隔熱層等建筑物附屬構筑物或設施。

(一)獨立擁有國有土地使用權屬證件的居民；

(二)由村民轉為居民后，所在區域個人住房建設用地仍然是集體土地(宅基地)，并且按村民政策管理的居民；

(三)取得集體土地(宅基地)使用權屬證件的村民。

第五條市城市規劃行政主管部門負責城市規劃區內個人住房建設的規劃管理工作，受理審批城市規劃區內個人住房建設申請及個人住房建設違法案件的查處。

各街道辦事處、開發區管委會、國土資源、建設、房管等有關部門，依據各自職責共同做好個人住房建設管理工作。

第六條編制城市舊區改造規劃、城中村改造規劃，規劃區內村莊建設規劃時，應當以科學發展觀為指導，以構建社會主義和諧社會為基本目標，堅持五個統籌，堅持中國特色的城鎮化道路，堅持節約和集約利用資源，保護生態環境，保護人文資源，尊重歷史文化，堅持因地制宜確定發展目標，促進城市全面協調可持續發展。

應當考慮人民群眾需要，改善人居環境，方便群眾生活，充分關注中低收入人群，扶助弱勢群體，維護社會穩定和公共安全。

2007年4月底以前，市城市規劃行政主管部門會同南城、北城、環城辦事處、開發區管委會，對城市規劃區范圍內居民區、居民點、城中村、自然村進行全面摸底，確定舊城改造范圍及需要發展、限制發展和不再保留的村莊，提出村莊建設控制標準。編制完成舊城改造方案，村莊建設規劃方案，經市規劃設計委員會論證后，報市政府批準實施。

城市規劃區內個人住房建設必須符合城市規劃和城市近期建設要求，不得妨礙城市市容和市貌，不得阻礙交通，影響消防、電力、通信等設施安全，不得侵占城市道路、公共綠地、鄰里通道，并妥善處理好給水、排水、通風、采光等方面的相鄰關系。

第七條城市規劃區內個人住房建設，實行分級控制。分級控制區范圍由市規劃行政主管部門根據城市建設、經濟發展、產業結構調整和城市規劃等因素劃定，報市政府批準后公布執行，每兩年公布一次。一級控制區：市區建成區、市政公用設施基本具備的區域、寺沙復線20km全線兩側500米范圍區域。二級控制區：城市總體規劃范圍內尚未建成地區，以及城區對外各出入口道路兩側300米范圍區域。三級控制區：在城市規劃區內，一、二級控制區之外的區域。

特別款：

一級控制區不得新建或擴建個人住房。位于城市主、次干道路紅線以內的危房，對尚未列入配套工程的地段，因雨雪造成倒塌的房屋，只能在原宅基地范圍拆除重建或維修，屋面使用石棉瓦結構。其它地區確系危房，經房屋安全鑒定部門鑒定為“c級”或“d級”，不適宜居住的房屋，可以申請以原址、原合法建筑面積、原合法建筑高度維修或翻修。由市規劃局管理人員全程監督恢復工作。

二級控制區控制個人住房建設，不得零星新建個人住房。人均住房面積低于50平方米的，可以申請就地擴建、改建，建筑層數不得超過3層，建筑高度不得超過10米，每戶建筑總面積不得超過300平方米，用地不得超過國土資源部門核定的范圍。

三級控制區可以申請新建、擴建和改建個人住房。建筑層數不得超過3層，建筑高度不得超過10米，每戶建筑總面積不得超過300平方米，用地不得超過國土資源部門核定的范圍，新建、擴建、改建附屬構筑物或設施應當符合規劃要求。

第八條在一、二級控制區內的村民，因法定事由要求異地建房或符合分戶條件確需建房的，結合城中村改造均納入統一規劃建設的住宅小區。住宅小區采取多戶聯建或統一開發等形式組織建設多層住宅樓，建設方式應遵循統一規劃、統一設計、統一配套、統一管理的原則。

對進入小區的對象，由居(村)委會、街道辦事處提出審核意見，經市國土資源部門審查用地條件，在申請對象所在單位或所在居(村)委會公示，公示時間不少于15天。經公示無異議或異議不成立的，辦理規劃許可手續。

在三級控制區內的村民異地建房或符合分戶條件確需建房的，一律進入新農村規劃區進行建設，由城市

規劃行政主管部門依法核發《選址意見書》，再到國土資源部門辦理用地批準書。村民持批準用地通知書按照本辦法規定向城市規劃行政主管部門申請建房，建筑高度按新農村規劃要求控制，每戶建筑總面積不得超過300平方米。

對進入新村的對象的審核、審查和公示依照本條第二款規定執行。

第九條城市規劃區內村民個人建房嚴格執行“一戶一宅”的規定。經批準異地建房的村民，必須拆除原有房屋及附屬構筑物和設施，并退出原有宅基地。

第十條在城市規劃區內下列區域或位置禁止進行個人住房建設。

(一)正在進行開發改造以及列入當年或近期城建改造計劃的區域；

(二)城市道路規劃紅線控制區域；

(三)城市主次干路兩側妨礙城市景觀的位置；

(四)一級控制區禁止審批新征個人住房建設用地，禁止利用原宅基地進行與城市規劃不符的房地產開發；

(五)二級控制區內城區對個各出入口道路兩側禁止審批新征個人住房建設用地；

(六)文物保護單位和風景名勝區所劃定的禁止建設區域、城市綠化用地、河流保護用地、公路、鐵路、車站、碼頭以及有關市政公用設施規劃控制的區域；

（七）因城市發展需要實行規劃控制的區域；

（八）法律、法規禁止的其他區域。

上述區域或位置的個人住房經房屋安全鑒定部門鑒定為“c級”或“d級”，不適宜居住的房屋，房主是居民的，按本辦法第七條規定維修或翻修；房主是村民的，按照本辦法第八條不同控制區內村民異地建房規定執行。符合第七條特別款第一項之規定的，免收配套費。居民持有土地證、房產證合法證件的，發《建設工程規劃許可證》；無兩證或兩證不齊全的，發臨時《建設工程規劃許可證》，有效期兩年。

第十一條市城市規劃行政主管部門對城市規劃區內異地建房和符合分戶條件的村民建房，核發《選址意見書》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》；其他個人住房建設核發《建設工程規劃許可證》。

個人住房《建設工程規劃許可證》實行正、副本制度，副本除不得作為領取房屋權屬證書的法律憑證外，與正本具有同等法律效力。

第十二條因轉讓、出租自住房屋造成居住困難或將原居住房屋改為其他用途的，不得申請新建、擴建房屋。

第十三條個人住房建設申領《建設工程規劃許可證》的一般程序：

(一)提出申請并提交以下文件：

l、書面申請；

2、所在居(村)民委員會、城建服務中心、辦事處、居委會意見（蓋章）及四鄰意見（蓋章）；

3、土地權屬證明；

4、常住人口戶籍證明或身份證明；

5、房屋權屬證書；

6、屬一級控制區范圍內的申請人，須提供房屋安全鑒定部門的鑒定書和原房屋照片；

7、其他有關的圖件。

(二)個人住房建設申請報市城市規劃行政主管部門受理審核后，對符合規劃要求的，發放《建設工程規劃許可證副本》(含附圖)，并在申請對象所在單位或所在居(村)委會和“棗陽市城市規劃管理局網站”上予以公示。對不符合規劃要求的，做出不予行政許可的書面決定，并說明理由，告知申請人享有依法申請行政復議或者提起行政訴訟的權利。

(三)個人取得《建設工程規劃許可證副本》后，應向市城市規劃管理行政主管部門申請放線，經核準簽章，并在建設行政主管部門辦理建設施工許可手續后，方可開工建設。

(四)個人住房建設施工期間，應當將《建設工程規劃許可證副本》(含附圖)存放在施工現場備查。

(五)個人住房工程竣工后，建房者持《建設工程規劃許可證副本》(含附圖)向市城市規劃行政主管部門申請現場規劃驗收。對驗收合格的，核發《建設工程規劃許可證》；驗收不合格的，依法進行處理。

(六)居民個人建房者持《建設工程規劃許可證》及其他有關文件辦理房屋產權登記手續。持臨時《建設工程規劃許可證》不得辦理土地權屬登記手續和房屋產權登記手續。

第十四條建房者應當在取得《建設工程規劃許可證副本》之日起一年內開工建設。無法在期限內開工的，可以在到期日前30日內向市城市規劃行政主管部門申請延期。逾期未開工又未申請延期或申請延期未獲批準的，《建設工程規劃許可證》自動失效。

第十五條城市規劃區內個人住房建設者，有下列行為之一的，由市城市規劃行政主管部門、根據《中華人民共和國城市規劃法》、《湖北省實施<中華人民共和國城市規劃法>辦法》的有關規定進行處理。

(一)未取得《建設工程規劃許可證》進行建設的；

(二)擅自改變《建設工程規劃許可證》確定的內容進行建設的；

(三)利用買賣、轉讓的《建設工程規劃許可證》進行建設的；

(四)利用失效的《建設工程規劃許可證》進行建設的；

(五)未經市城市規劃行政主管部門放線、核準進行建設的；

(六)其他違反城市規劃的規定進行建設的。